연초에는 항상 이번 해 부동산 시장에 대한 관심이 뜨겁습니다. 미래의 상황을 전망한다는 것은 어렵지만 현재 상황을 보면 향후 부동산 시장의 상황을 가늠할 수 있을 것입니다. 지금부터 올해의 부동산시장과 정부 정책을 바탕으로 2018년 부동산 투자시장에는 어떤 위협 및 기회 요인이 있는지 살펴보고 향후 부동산 시장 접근 전략을 살펴보고자 합니다.
▶다사다난했던 2017년 부동산 시장
2016년 11.3부동산대책 이후 2017년에도 정부는 예상보다 강도 높은 부동산 조치를 수 차례 발표했습니다. 대책을 발표할 때마다 국지적 조정국면에 들어갔지만 상승국면은 지속되었습니다. 2017년 11월 말까지 아파트 매매가격은 전국이 4.68% 올랐습니다. 서울은 둔촌주공, 잠실주공5단지를 비롯한 재건축 아파트가 상승을 이끌면서 9.72% 상승했습니다. 경기권이 하남, 과천 구리 중심으로 2.84% 상승한 것을 고려할 때 서울의 상승 폭이 돋보인다 할 수 있습니다.
서울은 올해 초부터 재건축시장의 초과이익환수 일몰제가 화두였습니다. 재건축사업 진행 과정상 관리처분인가를 올해 말까지 받아야만 초과이익환수제를 면할 수 있기 때문에 사업성 있는 재건축 단지들이 올해 재건축 사업에 몰리면서 가격 상승을 이끌었습니다.
이번 해는 서울 및 일부 수도권의 부동산 활황에도 불구, 지방권 침체로 지역별 차별화가 더욱 심해진 한 해였습니다. 평창동계올림픽 효과가 지속된 강원도, 도심재개발이 진행됐던 부산, 인천 동의 광역시를 제외한 지방 아파트 시장은 침체국면을 띄었습니다. 경상권과 충청권 아파트 시장은 지난해에 이어 하락장이 지속됐습니다. 경남은 조선‧중공업 지역 기반 산업 침체가 부동산 시장까지 영향을 끼치면서 거제・창원을 중심으로 아파트 매매가격이 1.71%나 하락해 전국에서 가장 큰 낙폭을 기록했습니다.
▶2018년 부동산 투자의 위협 요인은?
2018년부터 문재인 정부 들어서 발표한 수요억제책들이 본격적으로 시행될 예정입니다. 사실 10년 만에 가장 강한 대책이라는 평가를 받은 2017년 8.2대책에도 부동산가격은 하락하거나 다주택자들이 매물을 내놓는 단계에 이르지 못했습니다. 그 후 연이어 발표된 9.5대책이나 10.24가계부채대책에도 주택보유자와 매수자는 시장 관망 분위기가 강했습니다.
하지만 수요억제책은 순차적으로 시행 예정되는 상황이라 안심할 수 없는 상황입니다. 특히 시행될 여러 제도 중에서도 재건축초과이익환수제 부활, 신총부채산환비율(DTI) 도입, 다주택자 양도세 중과 등은 내년 부동산시장에 커다란 영향을 미칠 정책 이슈입니다.
먼저 재건축 시장의 큰 이슈였던 재건축초과이익환수제는 2018년 1월부터 부활하게 됩니다. 재건축초과이익환수제는 2005년 5월부터 서울과 수도권에서 시행되었는데요. 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 약세를 보이면서 2013년 12월부터 2015년 12월까지 2년간 시행을 유예 후 2017년 말까지 유예기간을 추가 연장했습니다. 초과이익환수제는 재건축 조합원 1인당 평균 이익 3000만 원 초과 시 10~50%가량 누진세율 적용해 부과금 징수되는 만큼 제도 시행 후 해당 지역 재건축 시장의 타격이 불가피할 것으로 전망됩니다.
둘째, 신총부채산환비율(DTI)이 2018년 1월부터 도입됩니다. 신 DTI는 기존 총부채상환비율(DTI)의 산정방식을 개선한 것입니다. 기존 DTI가 주택대출의 연간 상환액에 새로 받을 주택담보대출의 원리금과 기존 대출의 이자 상환액을 따졌다면 신 DTI는 기존 보유 중인 주택담보대출의 원금 상환액까지 반영하는 것입니다. 주택담보대출의 원금을 모두 합쳐 계산되므로 대출 규모 축소로 신규투자자들이 부담을 느낄 것입니다.
셋째, 다주택자 양도세 중과가 2018년도 4월부터 시행됩니다. 문재인 정부는 8.2부동산대책 때 내년 4월부터 서울 등 청약 조정대상지역에서 2주택 보유자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트 세율을 높이는 양도세 중과 방안을 내놓았습니다. 이 제도로 부담을 느낀 다주택자들 4월 이전에 양도세 회피 물량이 얼마나 쏟아내느냐에 따라 수도권 부동산 가격 방향이 결정될 것으로 예상합니다.
▶정부 정책에 따른 투자 기회 요인은?
부동산에 관련된 정부의 정책이 구체화될지라도 투자에 대한 기회는 남아 있습니다. 오히려 이 기회를 살리기 위해서는 다음과 같은 것을 유의하시길 바랍니다.
첫째, 정부에서 11월 29일 발표한 ‘사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵’을 들 수 있습니다. 주거복지 로드맵은 무주택 서민과 실수요자를 위한 공적 주택 100만 호 공급 방침으로 청년층을 포함한 신혼부부, 고령층 등 세대별 수요에 맞춘 주거 지원책입니다. 그럼에도 주거복지 로드맵 공공주택지구 예정지가 총 40여 개 지역에 예정됨으로써 수도권 일대 확정 지역의 토지 매물이 이미 급감하며 투자 관심도 급등하고 있습니다. 해당 사업이 진행된다면 보상 과정에서 일정 부분 현금보상이 불가피한 만큼 예정지 주변 지역 부동산도 재투자로 가격 상승 견인이 가능할 것으로 판단됩니다.
둘째, 도시재생 뉴딜 정책입니다. 일반적인 재개발・재건축과 방향성은 다르지만 노후화된 도심을 지역 특색에 맞게 재정비하는 만큼 지역 부동산시장에 영향을 미칠 수 있을 것입니다. 사업 진행으로 주거환경이 개선되거나 배후수요가 늘어나는 등의 긍정적인 효과가 기대되는 만큼 본격적인 사업 추진 이전에 해당 지역은 수혜를 누릴 것이라 예상합니다.
▶효율적인 부동산 시장 접근 전략은?
정부에서 지속적인 부동산 안정화 정책을 쓰는 만큼 2018년의 대세적인 부동산 시장 분위기가 위축될 수 있습니다. 이에 다음과 같은 부동산 시장접근 전략을 고려해 볼 수 있습니다.
첫째, 내년 상반기 부동산 대책 규제가 순차적으로 적용되는 만큼 단기조정에 따른 회피 전략이 필요할 것으로 보입니다. 인기 지역이라도 규제 집중되는 지역은 단기적으로 시장이 위축될 가능성이 있습니다. 다만 풍부한 자금 및 투자 수요로 단기적 조정에 그칠 가능성이 있고 수도권 2기 신도시 및 보금자리주택지구 입주가 종료된다면 서울 주변 주택 공급량 역시 감소하고 있는 상황이라 5년 후 주택가격 재상승 가능성을 염두에 둔 중장기 투자 전략을 고려할 수 있습니다.
둘째, 규제가 들어간 서울・수도권 인기 지역 내 청약은 충분한 자금을 확보 후 투자하는 전략이 필요합니다. 신 DTI가 도입된다면 대출이 더 힘들어지기 때문입니다. 올해 국내 기준금리인상 이후 국내 4대 주요은행들의 주택담보대출 금리는 이미 하루가 다르게 뛰고 있습니다. 시중은행의 2%대 금리는 사실상 막을 내렸고, 이제는 4~5%대 이자 폭탄을 걱정해야 할 상황입니다. 이제는 저금리 바람을 탄 아파트 투자 열풍이 감소하고 있다는 것을 명심해야 할 것입니다.
셋째, 부동산 투자를 고려한다면 토지・상가 등과 같은 비주택 상품을 고려해 볼 수 있습니다. 주거복지 로드맵 공공주택지구 예정지 총 40여 개 지역이 예정되어 있는 만큼 토지가격 상승이 예상됩니다. 택지지구 일부 위치가 미확정되어 향후 수도권 그린벨트뿐 아니라 그 주변 건물까지 투자처로 고려될 수 있습니다. 다만 해당 지역 가격 차가 30% 이상 벌어지면 표준 치 땅값을 보상기준으로 적용한 사례가 있는 만큼 리스크는 감수해야 합니다.
지금까지 정부 정책에 따른 2018년도 부동산 접근 전략에 대해 살펴봤습니다. 대세적인 부동산시장의 흐름도 중요하지만 지역에 따라 양극화가 심화되는 만큼 지역 맞춤 대응법을 구상해야 합니다. 최근 열기를 띠고 있는 분양시장의 청약경쟁률도 지역 내 큰 격차를 보이고 신규 분양 물량 증가로 지역 간 양극화 현상이 크기 때문입니다.
게다가 지역별 과잉공급에 의해 역전세난 등의 부작용이 발생할 가능성도 있어 지역시장에 대한 면밀한 모니터링이 필요한 시점입니다. 한 치 앞을 보기 힘든 상황일수록 합리적으로 따지고 투자하는 것이 성패를 좌우하는 만큼 우리 투자자들은 한 템포 느리게 가는 안목으로 장기적인 시장 변화를 관찰해야 할 것입니다.
