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금융

금리 상승기의 부동산 시장 접근 전략

미국 연방준비제도(이하 Fed)가 지난 321 FOMC회의에서 기준금리를 1.5%~1.75%로 올린다고 발표하였습니다. FOMC는 미국의 통화 금리 정책을 결정하는 기구인데요. 이번에 기준금리 0.25%를 인상하면서,  1.5%인 한국은행 기준금리를 역전 시켰습니다. 이로서 한국금리는 10 7개월 만에 미국금리에 역전된 상황이 발생하였습니다. 그동안의 사례를 통햇, 우리는 미국의 금리 인상이 우리 부동산 시장에 크고작은 영향을 끼친다는 것을 학습해왔는데요. 금리 상승기의 부동산 시장 투자, 어떻게 해야할까요?


▶미국 금리 인상이 우리 부동산 시장에 끼치는 영향은?


Fed는 미국의 꾸준한 경기 회복을 고려하여 올해 기준 금리 3차례 인상하겠다는 기조를 유지했습니다. 내부에서는 최대 4회 인상까지 전망하고 있는 상황이라, 국내 부동산 시장에 고민을 안겨 주고 있습니다.
사실, 과거 사례에서 미국의 금리 인상이 국내 부동산 시장에 부담을 준 것은 사실입니다과거 미국의 기준금리가 인상되기 시작하면, 국내도 시차를 두고 따라가는 모양새를 보였습니다당시 미국발 금리 인상은 기축통화인 달러가치를 강세로 전환시켜, 한국을 포함한 신흥국의 외화 유출을 심화하고, 외채 상환 압박을 증가시켰습니다.
그 결과 미국 금리인상은 국내 기준 금리 인상 유발과 유동성을 감소시켜 부동산시장을 위축 시켰습니다.


미국발 금리인상에 대해 부동산 시장은 우려의 눈으로 보고 있는 것이 사실이지만그 당시와는 경제환경에 틀려 전문가들마저 판단이 엇갈리는 상황입니다미국의 금리인상에 대해 전문가들은 유동성 측면에서의 비관적 시각과 경기적 측면에서 본 낙관적 시각으로 보고 있습니다.


▶미국발 금리 인상에 대한 비관적 vs 낙관적 시선


먼저 비관적 시각을 보면, 미국 금리인상은 국내 대출 금리 상승으로 이어질 가능성이 높다는 것입니다. 그 간 국내 부동산은 저금리 대출로 인한 넘치는 유동성으로 몇 년간 상승장을 유지해 왔습니다. 금리 상승은 이 유동성을 축소 시킬 것입니다. 더구나, 국내 담보대출은 미국 등 국제금융시장 금리에 더욱 민감한 편입니다. 국내 기준 금리 인상 전에 담보대출 등 시장금리가 먼저 상승추세로 돌아설 수 있기 때문에, 저금리 대출에 힘입어 부동산 투자 대열에 합류했던 이들의 투자심리가 가라 앉을 수 있을 것입니다.
게다가, 금리의 인상으로 몰린 자금을 채권시장으로 이동된다면 유동성이 축소될 수 있을 것입니다. 이렇게 되면 부동산 시장이 조정국면으로 접어 들 수 있을 것입니다.
주택산업연구원, 국내 주택담보대출금리는 미국 기준금리 인상과 미국 3년 만기 국채금리변동에 따라 최대 4.59%까지 예상하고 있습니다. 이렇게 되면, 저신용가구 부담 금리는 9.24%까지 상승 가능 할 것으로 예측하고 있습니다.
한국은행 2016년 말 국회보고서, 대출금리 1% 상승 시 가계의 추가 부담 이자는 9조원으로 추정하고 있는데요. 은행 등 금융권 부채에 대한 한계가구가 부채 보유 가구의 20% 200만 가구에 달하는 것을 고려한다면, 주택시장의 부담은 더욱 커질 것입니다.


한편 반대쪽 의견도 활발합니다. 미국의 기준금리 인상은 실물 경기에 대한 자신감 반영의 결과라고 보는 점입니다. 트럼프 정부의 보호무역 정책으로 높은 불확실성에도 불구하고, 소비투자고용 지표는 상당히 양호한 추세를 이어 가고 있습니다. 게다가, 감세 조치 및 인프라 투자 계획은 향후 미국의 성장세를 뒷받침 하는 요인으로 해석 될 수 있습니다.


▶금리 상승기의 부동산 시장, 접근 방법은?


금리 상승기의 부동산 접근 방법은 정부의 정책 및 지역 별 상황에 따라 전략이 필요할 것입니다.


첫째, 보수적 투자는 불가피할 것으로 보입니다. 금리인상 같은 대외적 변수 뿐 아니라, 정부의 정책도 규제 일변도로 가기 때문입니다. 신 DTI(총부채상환비율) 및 DSR(총체적상환능력)같은 대출 규제를 감안해 대출을 활용하는 전략보다, 충분한 현금을 통해 우량 물건을 중심으로 투자하는 것이 필요합니다. 대출금은 물건의 30% 이내로 제한하고, 매달 상환 대출원리금 30%이내로 맞추는 '30%룰'을 고려하는 것이 중요하다고 봅니다.


둘째는 정책 규제 수혜 부동산에 지속적으로 관심을 갖는 전략입니다분양가 상한제로 인해 차익실현이 예상되는 신규 분양 물량이 서울 등 대도시 재건축 재개발 신규물량이 전국적으로 17만여가구, 수도권 12만여가구 되기에 지속적 관심을 기울일 필요가 있습니다. 게다가, 특별공급 대상자라면, 신혼부부 대상으로 시세 80% 수준으로 공급하는 신혼희망주택, 국가유공자, 장애인, 다자녀 등 특별공급 청약 적극 고려해 볼 만 합니다.

마지막으로 수익형 부동산 투자는 '틈새' 공략 전략이 필요합니다. 예를 들어, 중도금 무이자 수익형 부동산 같이 중도금 무이자 혜택을 제공 상품에 투자한다면, 리스크를 감소 할 수 있을 것입니다. 이를 통해 대출 이자 상승 따른 부담 감소 및 분양가 인하효과가 가능 하기 때문 일 것입니다.

‘틈새 시장’인 선임대 상가나 생활형 숙박시설(레지던스) 등 정부 규제에서 벗어난 수익형 부동산에 투자해 수익성을 높이는 것도 한 방법일 것입니다. 지역 별 차이는 있겠으나, 높은 수익성을 갖는 부동산은 금리 상승기에도 시세가치 하락폭이 낮기 때문입니다.

이렇게 금리 상승기에 부동산 영향과 접근방법에 대해 살펴 봤는데요. 금리상승에 따른 투자는 위에서 살펴본 것과 같이 양면성을 지니고 있습니다. 하지만, 투자 여건이 과거보다 열악해진 것이 사실인 만큼, 투자자들은 꼼꼼히 살펴보고 부동산 시장에 접근해야 할 것입니다. 


김민지