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문재인 정부 출범 1년, 부동산 시장과 전망은?

금융/달려라 직딩 2018.06.07 09:00


지난 5월 이후로 문재인 정부가 출범한 지 1년이 지났습니다. 새 정부 출범 1년간 부동산 시장은 그야말로 격변기였습니다. 지금부터 1년간 부동산 시장에 어떤 변화가 있었는지 살펴보고 향후 부동산 시장에 대해 전망해 보겠습니다.



▶정부, 치솟는 집값 잡기에 성공하다


문재인 정부는 출범 직후 치솟는 집값을 잡기 위해 연일 강도 높은 규제책을 내놓았는데요. 부동산 시장에서 나올 수 있는 대책이 거의 모두 나왔다고 표현될 정도로 전방위적인 규제가 발표되었습니다. 그 결과 정부 규제가 집중되었던 지역은 4월 이후 급등세를 일단 멈추며, 소기의 성과를 달성하고 있습니다. 


특히 올해 5월 전국 주택 가격은 2013년 8월 이후 75개월 만에 하락 전환되었습니다. 지역별로 서울・세종・전남・광주・ 대구 등의 주택 매매가격 상승 폭은 축소되었고, 인천 ・대전・전북의 주택 가격이 하락세로 전환되었습니다. 집값 상승세를 이끌었던 강남 4구 가격 하락은 4주 연속 하락세를 걷고 있어 정부의 규제책이 효과를 발휘하고 있습니다. 이러한 대세적 변화뿐 아니라 상승 지역에도 큰 변화가 있었습니다. 주택 가격 상위 상승 지역이 지방에서 수도권으로 대게 변화했다는 것은 주목할 점입니다.



▶수도권, 재건축 사업 덕에 가격 상승


박근혜 정부 1년 동안 전국 주택 가격 상위 지역은 경북 칠곡 24%를 비롯하여, 경북 구미(18.6%), 대구 북구(18.6%) 등 대구 경북지역의 강세를 중심으로 방권 주택 가격이 강세를 이루었는데요.



문재인 정부 집권 1년 동안에는 주택가격 상위 지역은 수도권에 집중되었습니다. 전국에서 아파트 매매가격이 가장 많이 오른 지역은 성남시 분당구 16.7%, 서울 송파구 16.3% ・서울 강동구 11.8%, 서울 강남구 11.6% 등 순이었습니다. 최근 4월 이후 진정세로 전환되었지만, 지난 1년간 수도권은 재건축 사업이 주택 가격의 호황을 이끌었기 때문입니다.



하락률 전국 상위 지역은 주로 지방권에 있었는데요. 조선업 및 철강 등 지역산이 침체된 지역은 부동산 가격 하락폭도 높았습니다. 경남 거제가 -14.04%를 기록하며 문재인 정부에 들어 전국에서 가장 많이 하락하였으며, 창원・ 울산 등에 하락 지역이 집중되었습니다.


 

▶문정부의 부동산 시장 잡기 정책


부동산 경기 활성화했던 전 정부와 달리 문정부는 부동산시장 안정화를 위한 전방위적 규제를 강화해 나갔습니다. 출범 이후 6・19대책 발표로 조정 대상 지역 확대하고, 주택담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI ) 10% 감소하며 대출 규제를 강화했습니다. 



그러나 시장에 미치는 효과가 미미하자 문정부는 역대 가장 강력한 부동산 규제로 뽑히는 8월 2일 부동산 대책을 발표하여 투기와의 전쟁을 본격화하게 됩니다. 조정 대상 지역을 투기 ・ 투기과열 ・ 조정 지역으로 세분화시켜 차별화된 규제를 적용했습니다. 다주택자 양도세 중과, 무주택자 청약 1순위 자격 요건 강화, LTV 및 DTI 등 대출 요건 한층 강화시켜 순차적 적용하였습니다. 


또한, 2017년 10월 24일에는 가계부채 종합 대책을 추가적 발표하여 중도금 대출 및  보증 한도 규제, 신 DTI ・DSR(총부채 원리금 상환 비율) 단계적 도입을 통해 규제 강화 발표하였습니다. 분양가 상한제, 구조 안정성 가중치 상향, 재건축 초과이익 환수제 부과 등도 순차적으로 실시하며 노무현 정부 5년 동안 쏟아부었던 정책을 1년간 시행했습니다.



▶남은 하반기, 부동산 정책에 어떻게 대응할까?


향후 주택 시장은 정부 정책뿐 아니라 가격에 영향을 미칠 여러 가지 변수들이 남아 있습니다. 이 변수에 따라 주택시장의 방향이 바뀔 것으로 판단됩니다. 하반기 이후, 주택시장 주요 변수는 입주 물량, 정부의 보유세 인상 추진, 금리 인상 우려, 이 세 가지를 들 수 있습니다. 


첫째, 연간 기준 역대 최대 규모의 입주물량은 지속적으로 시장을 압박할 것입니다. 올해 상반기 22만 1,000가구가 입주되며 입주 물량 과잉공급 문제가 제기되었지만, 하반기에도 22만 5000가구 신규 입주 대기하고 있습니다. 게다가 2019년 신규입주 물량도 41만 가구 육박하며, 경기권 등 중심으로 지속적 공급 증가에 따른 전셋값・매매가를 하방 압박 중입니다. 이렇게 되면 지방 주택시장은 침체가 지속되고, 향후 일부 수도권까지 장기적 침체가 확대될 가능성이 있습니다.


박근혜 정부의 건축 규제와 대출 규제를 동시에 푼 결과, 초과 공급된 아파트는 미분양 증가시켰지만, 중산층 이하 서민에 의존하는 지방 주택 시장은 수요까지 감소되며 침체가 장기화될 가능성을 보이고 있습니다. 수도권은 남부지역 중심으로 증가한 입주량으로 가격 하락지역을 확대하고 있는 중입니다. 이에, 지역별 투자환경에 따라 선별적인 투자가 필요하다고 판단됩니다.


둘째, 정부의 보유세 인상 추진입니다. 재정개혁 특위는 6월 중 보유세 개편안을 발표할 예정으로 알려져 있습니다. 다만, 여야 합의가 필요한 주택 가격의 구간별 세율 인상보다는 공정시장가액 비율 조정 방안이 유력시되고 있습니다. 하지만 보유세는 개편 논의뿐 아니라 공시가격 급등으로 무거운 세금 부담으로 돌아올 가능성이 있습니다. 올해 1월 1일 기준 전국 평균 개별공시지가 지난해보다 6.28% 상승했고, 서울 아파트의 공시가격이 11년 만에 최대 상승률 10.19%에 달하기 때문입니다.


마지막으로 금리 인상에 대한 우려입니다. 미국의 기준금리 인상 가능성은 이미 5대 시중은행 주택 담보대출 고정금리를 연 3.6 ~ 4.9%까지 상승시켰습니다. 하반기 미국의 지속적 금리 인상 시, 한국은행 역시 하반기 금리 인상을 단행할 수밖에 없을 것입니다. 이렇게 된다면 갭투자뿐 아니라 임대 사업자・실수요자들의 금융 조달 비용까지 증가시켜 부동산 시장 악재로 작용할 전망입니다.


지금까지 지난 1년간 부동산 시장과 전망에 대해 알아봤습니다. 정부의 정책뿐 아니라 부동산 시장 환경이 지속적으로 변화되는 만큼, 투자자들은 신중히 살펴보고 부동산 시장에 접근해야 할 것입니다.



이덕수

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