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주택 처분 시, 양도소득세 절세하는 절세 전략 TIP!

금융/달려라 직딩 2018.06.14 09:00


인생에서 잠자는 시간을 포함해 가장 오랫동안 함께 하는 부동산은 압도적으로 주택일 것입니다. 주택은 거주 목적, 투자 목적, 월세 수입 목적, 어쩔 수 없이 상속받은 것 등이 있을 수 있는데요. 주택을 처분할 때 양도소득세를 내지 않으려면 처분 시기와 처분 순서가 중요합니다. 지금부터 비과세 방법 및 절세 전략을 알아보겠습니다.  



▶1세대1주택 비과세

 


세법에서 1세대란 부부와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족인데요. 여기서 가족이란 거주자 및 그 배우자와 함께 살고 있는 것을 뜻하며, 부부의 직계존비속과 그 직계존비속들의 배우자와 형제자매를 포함하고, 형제자매의 배우자는 포함하지 않습니다. 부부는 별도로 전입신고, 세대분리, 별거를 하더라도 1세대라고 보는데요. 위장이혼을 하고 같은 집에서 동거하는 경우에도 1세대로 간주합니다. 단, 예외적으로 배우자가 없더라도 별도의 세대로 보는 경우도 있습니다.

 


1세대가 1주택을 2년 이상 보유하면 양도가액 9억 원까지 비과세할 수 있습니다. 다만 작년 8월 2일 이후 계약한 조정 대상 지역 주택은 2년 이상 거주해야 합니다. 장기임대주택 소유 시 거주 1주택 비과세는 요건을 충족한 주택임대 사업자로 등록한 1세대가 2년 이상 거주한 1주택을 처분 시 비과세되는데요 조정 대상 지역은 서울, 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄 2, 세종, 부산 해운대구, 연제구, 수영구, 동래구, 남구, 진구, 기장군입니다.



▶TIP1. 2주택 비과세 활용 방법!



위의 표를 보시면 양도소득세 비과세가 되는 2주택자를 볼 수 있는데요. 1세대가 주택이 2채라도 요건을 충족하면 비과세할 수 있습니다. 요건은 기존 주택 취득일로부터 1년 이후에 신규 주택을 취득해야 하고 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분해야만 일시적 2주택 비과세할 수 있습니다.


혼인 합가 2주택 비과세는 각각 1주택을 소유한 자가 혼인하여 1세대 2주택이 되는 경우라도 5년 이내 먼저 처분하는 주택은 비과세됩니다. 단, 매도 주택은 2년 이상 보유해야 합니다. 동거 봉양 2주택 비과세는 1세대 1주택자가 1주택 소유한 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)의 봉양을 위해 세대를 합친 경우 2주택이 되더라도 10년 이내에 먼저 처분하는 주택을 비과세해 줍니다.



▶ TIP2. 재건축·재개발 조합원 대체 취득 2주택 비과세


재건축·재개발 조합원이 사입시행인가일 이후 대체 주택을 취득하여 1년 이상 거주하고 완공 후 2년 내에 세대 전원이 완공된 주택으로 입주하면, 완공 후 2년 내에 대체 주택 양도 시 비과세 가능합니다.



▶ TIP3. 주택을 상속받은 경우


주택을 상속받아 2개 이상의 주택을 소유한 경우, 상속 주택이 아닌 일반 1주택 양도할 때 비과세됩니다. 다만, 여러 채의 주택을 상속받거나 1채라도 지분으로 상속받는 경우, 세법상 상속 주택을 판정하는 기준이 따로 있으므로 전문가와 상의하시기 바랍니다.



▶ TIP4. 취득가액 낮은 부동산 배우자 증여 후 5년 후 처분 : 배우자 이월과세


양도가 대비 취득가가 현저하게 낮은 부동산은 양도차익이 높아 양도소득세가 많이 예상되므로, 배우자에게 증여 (배우자 증여공제 6억 원 활용) 후 증여세 내지 않고, 5년 후 처분해 취득가액을 올려서 양도차익을 효과적으로 줄이는 전략도 고려해 볼 필요가 있습니다.


재테크를 위해서 주택은 투자 시기도 중요하지만 매각 순서와 타이밍을 조절하여 절세 전략이 필요합니다. 2018년 4월 이후에는 조정 대상 지역 소재 주택을 처분할 경우 2주택자는 양도소득세에 10%의 가산세율이 적용되며, 3주택의 경우에는 20%의 가산세율이 적용되어 세 부담이 매우 커졌습니다. 따라서 다주택의 경우에는 주택 매매 전 절세를 위한 전문가와의 상담이 꼭 필요하겠습니다.



정원준

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