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금융

아파트 처분시, 양도소득세 절세전략은?



분당에 사는 장모 씨(59)는 본인이 살고 있는 A아파트와 서울 송파구에 B아파트를 보유하고 있는 다주택자입니다. 10년 전, B아파트를 1억 5천만원에 분양 받았고 현 시세는 약 6억원 정도입니다. B아파트는 가격이 이미 오를 만큼 올라 더 이상의 가격상승을 기대하기 힘들다고 판단한 장 씨는 아파트를 처분하기로 마음먹었는데요. 양도소득세 예상액이 1억원이 넘는다는 얘기를 듣고 깜짝 놀랐습니다. 높은 세금에 고민하던 장 씨는 한화생명 FA센터에 찾아와 B아파트의 양도소득세를 줄일 수 있는 방법을 의뢰하였습니다.


 


 
취득가액을 높여 양도소득세를 줄인다!?


양도소득세양도차익(양도가액-취득가액)에 대하여 세금이 계산됩니다. 취득가액을 높일 수 있다면 양도차익이 줄어들어서 양도소득세를 적게 낼 수 있는데요. 그렇다면 취득가액을 높이는 것이 가능할까요?





만약 장 씨가 현 시세인 6억원으로 B아파트를 배우자에게 판다면 1억원 정도의 양도세를 부담해야 합니다. 이는 제3자에게 처분해도 마찬가지 세금이므로 별로 실익이 없는 행동입니다. 그러나 B아파트를 배우자에게 증여한다면 증여재산가액은 6억원이지만 아래와 같이 배우자증여공제 6억원을 적용 받아 실제로 납부할 증여세는 0원이 됩니다. 





장 씨의 배우자는 B아파트를 증여 받자마자 바로 시세대로 처분하게 되면 양도가액은 6억원이고 취득가액은 증여재산가액인 6억원이 되어 양도차익은 0원이 됩니다. 따라서 납부할 양도소득세는 없을 것 같이 보이는데요. 그러나 세법은 그리 만만하지 않습니다. 



 

취득 당시의 취득가액이 적용되는 ‘이월과세’






증여 받은 재산을 양도할 때 양도소득세 계산할 경우 취득가액은 증여 받을 당시 신고한 ‘증여재산가액’으로 계산하는 것이 원칙입니다. 그러나 특수관계자에게 부동산을 증여한 후 증여 받은 자가 5년 이내에 양도하게 되면, 양도소득세 계산 시 양도차익(양도가액-취득가액)을 산정할 때 취득가액은 특수관계자가 증여 받은 재산가액이 아니라 당초 증여자의 취득 당시를 기준으로 계산합니다. 이를 세법에서는 ‘이월과세’라고 합니다.





따라서 장 씨가 B아파트를 배우자에게 증여한 뒤 5년 내로 아파트를 처분하면 세법상 ‘이월과세’에 해당되는데요. 이 때 취득가액은 증여재산가액 6억원이 아닌 예전에 장씨가 취득 당시에 부담한 1.5억원이 적용되어 배우자는 양도소득세를 1억원을 부담해야 합니다. 결국 절세효과는 전혀 없게 되는 것이죠.  



 


 특수관계자 증여,
‘이월과세’ 전략으로 절세플랜을 계획하


위와 같이 특수관계자에게 증여 한 뒤 5년 이내의 양도가 문제라면, 반대로 5년이란 기간을 잘 활용하는 절세 플랜을 생각해 볼 수 있습니다. 위 사례에서 장씨가 시세 6억원인 B아파트(아파트공시가격 4.5억원, 전용면적 84.95㎡)를 현재 매각할 경우 양도소득세는 약 1억 9백만원 정도가 됩니다. 


장 씨가 ‘이월과세’ 전략을 잘 세워서 현재 배우자에게 B아파트를 현 시세대로 증여하게 되면 배우자공제 6억원이 적용되어 납부할 증여세는 없게 됩니다. 단, 명의가 배우자로 바뀌었으니 취득세는 약 1천 7백만원 정도 부담을 해야 해요. 이미 많이 오른 B아파트는 5년 후에도 시세가 6억원이라고 가정해보겠습니다. 배우자가 5년 후에 B아파트를 처분하게 되면 취득가액이 증여재산가액 6억원이 되어 납부할 양도소득세는 없습니다.

결국 현재 B아파트를 처분하는 것 보다 배우자에게 증여한 다음 5년을 기다려서 처분하는 것이 약 9천 2백만원 정도 절세효과를 가져올 수 있는 것이죠.





반드시 고려할 점은 장 씨의 경우 B아파트의 절세효과를 보려면 최소한 5년은 기다려야 하기 때문에 현금의 기회비용을 잘 살펴보아야 한다는 점입니다. 만약 B아파트가 지금보다 더 많이 오를 것으로 예상되면 배우자에게 증여한 후 양도하는 편이 더욱 유리합니다. 5년 동안의 기회비용이 들더라도 절세뿐만 아니라 배우자는 시세차익을 얻을 수 있기 때문이에요. 또한 상속까지 생각한다면 장 씨의 상속재산가액에서도 제외될 수 있어서 경우에 따라서는 상속세 절세효과도 얻을 수 있답니다.


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정원준