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남북 관계 개선에 따른 부동산 전망 및 리스크별 접근법

금융/달려라 직딩 2018.07.06 09:00

한국과 북한의 경협 활성화에 대한 기대감이 증가하는 시점입니다. 이에, 접경 지역 토지 등 북한발 부동산 투자 관심이 증가하고 있는데요. 문재인 대통령은 지난 4월 17일 김정은 북한 국무 위원장 간 남북 정상회담을 개최하며 한반도 평화와 번영과 통일을 위한 판문점 선언을 끌어냈습니다. 6월 12에는 싱가포르에서 북한과 미국 간 정상회담 개최를 통해서 센토사 합의를 끌어냈고요. 북한의 비핵화와 체제 보장 약속에 합의하는 북・미간 화해 분위기가 이루어졌습니다.



▶한반도 신경제 지도에는 경제가 있다


남북한 회담의 판문점 선언에서는 2007년 2차 남북정상회담 당시의 10・4선언 합의했던 개성공단 2단계 개발 착수, 경제특구 건설 등이 적극적으로 추진되었습니다. 문재인 대통령은 독일 베를린 선언에서 나온 ‘한반도 신경제 지도’ 구상이 담긴 책자 및 휴대용 저장 장치(USB)를 김정은 위원장에게 직접 전달하였습니다. 


이에, 남북한 경협의 확대 기반이 되는 경의선 등 철도・도로 연결 및 현대화 작업 후속 진행이 기대될 뿐 아니라 ‘한반도 신경제 지도’ 구상에서 나온 거대한 경제 계획이 부동산 투자에 대한 관심을 증가시키고 있습니다. 문재인 대통령은 베를린 선언에서 밝힌 바와 같이 ‘한반도 신경제 지도’ 구상을 통해 EU(유럽연합), NAFTA(북미자유무역협정)에 버금가는 거대 한반도의 경제권 부상을 기대하게 하고 있는데요.


한반도 신경제 지도 구상의 핵심은 3대 벨트로 이어지는 ‘H’ 자 형태의 구축입니다. 하나씩 살펴보면 다음과 같습니다. 첫째, 동해권 에너지・자원벨트에 대한 구축입니다. 금강산・원산・단천, 청진・나선 남북 공동 개발 후 동해안과 러시아(시베리아 횡단철도: TSR) 연결 사업입니다. 둘째, 서해안 산업・물류・교통벨트입니다. 수도권, 개성공단, 평양・남포, 신의주를 잇는 서해안 경협벨트로 중국(횡단철도: TCR) 연결 사업입니다. 마지막으로 DMZ 환경・관광벨트입니다. 산・금강산・원산, 백두산을 잇는 관광 벨트, DMZ 생태・평화안보 관광지구 개발입니다.



▶남북 관계 호전의 수혜 지역은 어디?


남북 경협 활성화의 수혜지로 거론되는 지역은 개발 기대감으로 부동산 시장이 들썩이고 있습니다. 수혜 지역은 접경 지역, 경제 자유 지역, 그리고 서울 등까지 거론되고 있는데요. 일부 지역은 남북 관계가 개선될 때마다 수혜 지역으로 꾸준히 지목되어왔죠. 바로 경기도 파주, 강원도 철원, 고성 등입니다. 


파주는 지난해 5월 문재인 정부 출범 이후 토지 가격이 꾸준히 상승해 왔습니다. 사실 수십 년간 파주 지역의 토지 가격은 남북 관계의 변화에 따라 높은 가격 변동성을 보였는데요. 개성공단 가동과 대북 확성기를 철거한 2004년에는 토지 가격이 무려 마이너스 13%를 기록했습니다.



파주지역은 남북 관계 개선 외에도 최근 지역 개발 호재가 부각되면서 토지 가격 상승이 이어지고 있습니다. 서울~문산 간 고속도로 개통, 수도권 제2순환 고속도로 건설(예정), 그리고 수도권 광역급행철도(GTX) A노선 파주 연장 계획에 따른 서울 접근성 증가가 호재로 부각되는 것인데요.


강원도 철원 지역 역시 남북 관계가 개선될 때마다 수혜 지역으로 거론되고 있습니다. 지난 평창동계올림픽으로 도로망까지 확충되며 상승 기대감을 불러일으켰고요. 이미 구리~포천 간 고속도로(44.6 km) 개통으로 서울로의 접근성이 높아졌습니다. 향후 서울~세종 고속도로 개통(2025년 예정)과 자동차 전용도로(서울~의정부~양주~연천~철원)가 2020년 개통된다면 수도권과의 접근성은 더욱 커질 것입니다. 게다가 통일 시대를 대비해서 중앙 고속도로 춘천~철원 연장도 추진 중에 있습니다.


위에서 언급한 지역이 아닌 곳도 투자 기회 요인으로 작용합니다. 남북 간 경협은 한반도 신경제 시대를 대비해 남쪽의 인적・물적 자원을 이동할 인프라 사업이 선행할 것입니다. 이렇게 되면 철도 및 도로・항공 등 각종 사회간접자본(SOC)의 건설 지역은 주변 및 해당 지역 부동산 가치 상승을 동반하는 만큼 투자자의 관심이 집중될 겁니다. 더구나 휴전국가의 리스크가 해소된다면 외국인의 국내 부동산 투자 메리트도 증가합니다. 이로써 글로벌 투자자들이 한국의 수익형 부동산에 집중함으로써 시장은 한 단계 더 상승할 것입니다.



▶리스크를 줄이는 세 가지 법칙


남북 관계에 따른 부동산 가격 상승 지역을 대하는 우려의 시각도 있습니다. 과거에도 접경 지역은 남북 간 교류가 활발해질 때마다 기획부동산이 기승을 부리거나, 가격 변동성 높았던 리스크가 상존했기 때문입니다. 접경 지역을 여러 고려 없이 매입한다면 토지 공법적 개발 규제 혹은 환금성 문제로 장기간 투자자금이 묶일 우려도 있습니다.


이런 관점에서 북한발 부동산 투자 키워드는 ‘안정성’이라고 생각하는데요. 다만, 수혜 예상 지역의 주택∙토지∙오피스에 대해서 긍정적 투자 관심은 필요합니다. 우리 투자자들은 기회와 우려가 공존하는 투자 환경 속에서 투자자의 리스크 수용 여부에 따라 세 가지 방향으로 투자 접근을 고려할 수 있을 것입니다.


첫째, 높은 리스크를 수용 시에는 경기 북부권 및 강원도 등을 접경 지역의 투자를 고려할 수 있습니다. 이들 지역은 장기적 남북 관계에 따라 가격 탄력성이 높지만, 경기 북부권은 평양∙개성으로 가는 관문이며 강원도 철원∙고성 등은 북쪽 관광객 관문으로 SOC 투자의 지속적 증가가 예상되기 때문입니다. 


둘째, 중위험 지역으로 경제자유구역을 고려해 볼 수 있습니다. 이들 지역은 한반도 신경제 구상 관련하여 장기적으로 관심 가질 만한 지역입니다. 오피스는 향후 한반도 신경제 지도 구상이 실현된다면 경제자유구역인 송도 ∙ 청라 ∙ 영종도 ∙ 평택 등 개방된 무역 항구 보유 지역은 외국인 투자자의 많은 관심이 가능합니다. 한반도 동해안과 서해안을 남북으로 잇고 중앙의 비무장지대 개발하는 ‘H’ 자 형태의 벨트 구축을 통해 신성장동력 확보와 북방경제연계가 이루어진다면 이들 지역에 새로운 성장동력과 투자기회가 창출될 것이라 생각합니다.


마지막으로 북한발 부동산 투자의 저위험 지역으로 기존의 인기 지역도 고려될 수 있습니다. 종전으로 북한과 본격 교류가 시작된다면 양질의 기반 시설∙ 인력∙ 일자리를 보유한 서울은 지속적 관심 지역이 될 것으로 판단됩니다. 그중 용산 및 서울역 인근은 물류나 철도 건설 출발지로서 수혜 지역이 될 가능성이 있습니다. 


지금까지 남북 관계 화해 분위기로 인한 부동산 시장 영향과 리스크별 접근 투자 지역에 대해 살펴봤는데요. 북한발 부동산 투자는 투자자의 리스크 수용 여부에 따라 접근 전략이 고려될 수 있지만 개발 계획의 실현이 불확실한 만큼 투자자들은 확실한 투자 목표와 적정 규모의 여유 자금을 가지고 긴 호흡으로 신중히 접근해야 할 것입니다.


이덕수

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