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평균 연봉 3,000만 원 직장인이 부동산 투자 전 꼭 알아야 할 절세 TIP!

금융/달려라 직딩 2018.10.05 09:00


평범한 월급을 받는 직장인이 부자가 되는 방법이 있을까요? 제가 오랜 직장생활을 하면서 관찰해 보니 재테크에 성공한 직장인들은 상당수가 부동산의 시세차익을 챙긴 사람들이었습니다. 결국 큰돈을 모으기 위해서는 부동산을 거쳐야 한다는 뜻인데요.


부동산 차익을 실현하면 양도소득세를 과세합니다. 양도소득세는 결코 적은 것이 아니어서 차익실현이 크면 세금을 절반 가까이, 경우에 따라 그 이상을 내야 할 수도 있습니다. 다행히 다주택이더라도 요건만 갖추면 합법적으로 비과세 받을 수 있는 여러 방법이 있습니다. 지금부터 실제 사례와 함께 그 방법을 알려드리려 합니다.



▶1세대 1주택 비과세


1세대가 소유한 1주택을 2년간 보유하면 양도차익에 대하여 비과세가 부가됩니다. 비과세에 원칙적으로는 거주 요건도 필요 없습니다. 단 작년 8.2부동산대책 이후에 조정 대상 지역에 취득한 주택은 2년 거주 요건이 필요합니다. 


1세대, 즉 하나의 세대를 구성하는 것이 원칙적으로 결혼을 해서 배우자가 있어야 인정됩니다.  결혼 후 이혼하거나 사별하는 경우는 예외입니다. 또한 해당 거주자의 나이가 30살이 넘거나 일정 소득이 있다면 배우자가 없어도 1세대로 인정받습니다.


쉽게 말씀드리면 20대는 소득이 있어야 하고 30대는 무조건 별도의 세대 구성이 가능하다는 얘기입니다. 따라서 주택을 이미 소유한 부모와 함께 거주하는 미혼의 직장인 또는 소득이 있는 자는 본인 명의의 주택을 구입 시에는 반드시 세대 분리를 하라고 권유 드립니다. 반드시 처분 전에 세대 분리하셔야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.


▶ 1세대 일시적 2주택 비과세



박정호 씨(가명)는 현재 아이 교육을 위해 학군 좋은 곳에서 전세로 거주 중입니다. 하지만 서울 역세권에 아파트 한 채, 또 입지 좋은 곳에 한 채를 구입하여 일시적 2주택을 활용하고 있습니다. 정미영(가명) 씨는 일시적 2주택을 활용해 주택 두 채를 사고팔기를 10년간 반복해 세금 없이 투자했습니다. 기존아파트를 처분해 비과세를 받고 즉시 초역세권의 아파트를 구입하는 겁니다. 


2주택은 위 요건에 맞으면 둘 다 비과세 가능하고 3주택자도 가능할 수 있습니다. A주택(10년 전 취득, 5억 원 상승), B주택 (5년 전 취득, 1억 원 상승), C주택(올해 6월말 취득, 1천만 원 상승) 이렇게 총 3개의 주택을 소유한 가구를 예를 들어 보겠습니다. 


B주택을 처분하면 A와 C주택만 남게 됩니다. 물론 B주택은 양도소득세가 발생합니다. 그러나 이제부터는 위의 일시적 2주택자에 해당되어 신규주택 C주택 매입 후 3년 이내인 2020년 6월 말까지 기존주택인 A주택을 처분하면 비과세됩니다. 기존주택의 가격 상승을 노려볼 만합니다. 


C주택 1채만 남았으므로 당연히 비과세되며 이후 새로운 D주택을 매입했다면 이제부터 기존주택은 C주택, 신규주택은 D주택이 되어 기존주택 처분 시 또 일시적 2주택자로서 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 참고로 이번 9.13 부동산대책에 따르면 대책 발표일 이후에 취득(계약)한 조정 대상 지역 소재 주택은 일시적 2주택 비과세 중복 보유기간은 3년에서 2년으로 축소 예정이라고 합니다.



▶재개발·재건축 조합원 대체주택 비과세  


재개발·재건축 조합원이라면 사업시행 인가일 이후에 대체주택을 취득해 1년 이상 거주하라고 권유 드립니다. 향후 재개발·재건축 주택이 완공 후 2년 이내 그 주택으로 세대원 전원이 입주하고, 완공 후 2년 이내 대체주택을 처분하면 시세차익에 대해 비과세 받을 수 있습니다.



▶혼인으로 인한 2주택 비과세 


각각 1주택을 소유한 자가 혼인 후 5년 이내 먼저 양도하는 주택은 비과세 받을 수 있습니다. 주의하실 점은 반드시 혼인신고 전에 각자 한 채씩 취득해야 한다는 점입니다. 처분 후 한 채 남은 주택은 당연히 요건만 갖추면 비과세 됩니다. 신규주택을 구입해 일시적 2주택으로 비과세 전략으로도 활용 가능합니다.


저와 같이 근무하는 한 여직원은 혼수비용을 아껴 혼인신고 전에 경기도 소재 본인 명의의 주택을 전세를 끼고 구입했습니다. 부부는 남편이 혼인신고 전에 취득한 서울 소재 주택에 거주하였고, 혼인신고 후 5년이 지나 시세가 오른 경기도 소재 주택을 처분해 비과세 혜택을 받았습니다.



▶동거봉양으로 합가한 2주택의 비과세 


1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)과 동거봉양 목적으로 세대를 합침으로써 10년 이내에 먼저 처분하는 주택은 비과세를 적용받습니다. 기간을 제외하고 전반적으로 혼인으로 인한 2주택과 비슷합니다.


▶ 상속받은 주택에 관한 특례


1주택(일반주택)을 소유하고 있는 세대가 주택을 상속받는 경우 일반주택 처분 시 비과세 됩니다. 주의할 점은 상속주택이 아닌 일반주택을 먼저 처분해야 비과세 된다는 것입니다. 


▶ 임대 등록 주택과 별도로 거주주택 비과세


주택임대 사업을 등록한 주택과 별도로 2년 이상 거주한 1주택을 처분할 경우 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 예를 들어 거주 1주택과 임대 2주택을 보유한 3주택자가 임대 주택에 대해 요건을 갖춘 임대 사업 등록을 한 이후 거주 주택을 처분하여도 거주 기간이 2년 이상이면 비과세 받을 수 있습니다.



▶ 작년 8.2 대책 이후에 취득한 조정 대상 지역 소재 주택은 거주 요건 있어 


작년 8.2대책 이후에 계약하여 취득한 조정 대상 지역 소재 주택에 대해 1세대 1주택 비과세를 받으려면 위에서 언급한 것뿐 아니라 거주 2년을 채우셔야 합니다. 조정 대상 지역은 다음과 같습니다.  

 


혹시라도 현재 소유 주택의 가격이 오르지 않아 걱정이 앞서는 분들이 있으실지 모릅니다. 인생은 생각보다 깁니다. 섣불리 판단하지 마시고 돌다리도 두들기는 마음으로 시세를 살펴보시길 바랍니다. 향후 주택을 구입하거나 처분할 예정이신 분들껜 조금이나마 이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 수익률에 지대한 영향을 미치는 세테크 전략을 잘 세우셔서 현명하게 거주하고 투자하시길 바랍니다.


정원준

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