티스토리 뷰

이사철 부동산 거래할 때 이건 꼭 챙기자!

금융/달려라 직딩 2015.05.26 17:24



따뜻한 5월 김과장은 드디어 내집마련의 꿈을 이루기로 결정하였습니다. 그간 전셋집을 전전하던 서러움을 뒤로한 채 아파트계약을 하기로 마음먹은 것이지요. 아름다운 아내와 함께 37살에 내집마련을 이루게 되는 역사적인 순간을 맞게 되었습니다. 그런데 김과장은 이런 큰 계약을 한번도 한적이 없기에 안전한 거래를 위한 방법을 고민하게 되었습니다. 과연 안전한 아파트 거래를 위해 유의해야 할 것은 무엇일까요?





아파트 계약 가계약 단계부터 신중히


인기 있는 아파트의 경우 다른 사람의 계약을 미리 막기 위해 관례적으로 가계약을 많이 이용합니다. 가계약은 아파트 정식계약 전에 임시로 맺는 계약이죠. 흔히 신규 아파트가 마음에 들지만 다른 아파트를 더 비교해보고 결정하고 싶은 경우도 가계약이 쓰이죠. 혹여 다른 이가 먼저 계약하지 않을까 싶은 불안감에 우선해 집부터 잡아두는 계약이라 할 수 있습니다. 하지만 이런 가계약의 경우, 집주인에게 더 좋은 구매자가 나타나던지 혹은 가계약자가 더 좋은 집을 선택하여 계약을 파기할 때 문제가 발생 될 수 있습니다.


가계약에도 엄연한 효력이 있기에, 변심으로 인한 계약파기의 경우 가계약금을 돌려 받을 수 없습니다. 그러니 가계약도 신중히 해야 하겠죠. 다만 분양 시 대출여부에 관련한 문제로서, 대출 미 발생시는 계약금을 반환하여 주는 것이 관례로 가계약시 특약사항에 명시한다면 보호받을 수 있답니다. 가계약이라도 문제를 미연에 방지하기 위해 계약서에 특약사항을 기재하는 것이 안전한 것 입니다.





잔금 지급 언제 해야 할까? 시기의 요령


아파트계약은 중도금, 잔금지급이 완료되어야 등기이전을 통해 소유권을 이전을 시킬 수 있으니 중요 할 수 밖에 없습니다. 김과장은 부동산 매매 시 언제 잔금을 지급해야 할까요? 바로 매도인과 대면 후 잔금지급과 소유권 이전에 따른 서류를 받은 후입니다. 이때 매도인의 신분을 바로 확인 하고, 동시에 계약서 점검도 완료해야 합니다. 간혹 매도인이 아닌 매도인과 관련된 사람에게 잔금을 납부하여 계약을 완료시키는 경우가 있습니다만, 이때는 매도인의 인감증명 및 인감도장이 날인된 위임장 여부를 반드시 확인해 보아야 합니다. 소유자의 인감 날인된 위임장이 없다면, 어떠한 계약서 변경도 합법적인 효력이 없기 때문에 주의해야 합니다.

 



김과장이 신규입주 아파트를 매매하려는 경우, 주인·중개사와 동행하여 입주지원센터에 가서 납부하고 영수증과 키를 받는 것이 가장 확실한 방법이겠죠. 최근 분양권 전매 완화로 주인을 가장하고 잔금을 주인통장으로 입금하여, 돈을 가로채는 사기 사례도 있으니 각별히 주의해야 합니다.





잔금 지급 방법도 여러 가지, 납부의 요령


그럼 잔금을 지급할 때는 어떻게 지급해야 할까요? 첫 번째는 현장에서 수표 또는 현금으로 지급하는 방법입니다. 과거부터 가장 많이 사용해온 방법으로서 번거로운 절차 없이 현장에서 바로 확인이 가능한 장점이 있답니다. 두 번째는 매도인 계좌의 인터넷 뱅킹을 이용하는 것이죠. 안전성 측면을 고려한다면 인터넷 뱅킹 잔금지불도 효과적이며 많이 사용하는 편이기도 합니다. 특히 은행계좌를 이용 한 이체내역이 남기 때문에 계약서 분실이나 위조 등의 우려를 염려할 필요가 없답니다.

 


다만, 인터넷 뱅킹은 이체한도 액수에 제한이 있기에 사전에 확인하고 거래에 임해야 하겠죠.

참고로, 계약금은 매매가격의 10%를 지불하고, 중도금은 매매가격의 40%이상을, 잔금은 매매가격의 50%이하를 지불한답니다. 예를 들어 매매가격이 10억인 경우 계약금은 1억원, 중도금은 40%이상이니 4억원, 나머지 잔금은 5억이 되겠죠.

  





부동산 거래의 마지막 관문, 중개수수료


다음은 중개수수료 입니다. 중개수수료는 김과장이 주택매매계약이 끝나고 나서, 매도자와 각각 중개업자에게 내는 수수료입니다. 중개수수료는 거래상품의 종류와 거래가액에 따라 요율이 다릅니다. 중개수수료 요율은 각 지자체 조례에 따라 결정되는데, 이 요율 이상의 중개수수료를 더 받게 되면 위법행위가 되어, 더 지불할 의무가 없답니다.


주택 이외의 주택(아파트, 빌라 등)의 중개수수료 요율은 다음과 같습니다.



여기서 중개수수료 상한액은 “거래금액×중개수수료 상한 요율”입니다. 따라서 김과장의 경우 아파트 가격이 6억원이므로 6억원이상~9억원미만 구간에 해당됩니다. 상한액은 1천분의5로서 중개수수료는 300만원이하가 됩니다. 중개수수료 역시 거래 증거를 남기기 위해 인터넷 뱅킹으로 입금하는 것이 좋습니다. 중개업자가 중개수수료를 받았다는 영수증을 주면 다행이지만, 영수증이 없을 시 거래증거로 활용할 수 있기 때문이죠. 과다한 중개수수료 청구는 최소 영업정지 6개월에 해당하는 사항이기 때문에 중개업자도 영수증, 인터넷 뱅킹을 통해 증거를 확보해 놓으면 과도한 중개수수료를 받기 힘듭니다. 이렇게 계약에 대한 몇 가지를 알고 있으면, 거래 시에 안심이 되겠죠.


이상 부동산 거래에 대해 꼭 아셔야 할 주의사항과 요령들이었습니다. 잘 새겨두셨다가 실제 거래 때 겪지 않으셔도 되는 불필요한 일들을 슬기롭게 피해나가시기를 바랍니다.






이덕수

댓글쓰기 폼
:
상단으로 이동