2015년 부동산 시장은 저금리 기조와 전세난이 맞물리면서 역대 최대의 매매거래량을 기록했고, 신규 분양시장도 호황을 맞았는데요. 하지만 2016년 부동산 시장은 불안한 먹구름이 몰려들고 있죠. 바로, 미국의 금리 인상과 중국을 비롯한 국제경기 침체, 한국의 저성장 기조 등 국내외로 불안요소가 산적해 있기 때문이랍니다. 서민들이 관심이 집중되어 있는 전∙월세시장도 여전히 불안할 것으로 예상되고 있죠. 이에, 올해 정부의 부동산 정책은 가계부채 관리와 시장 안정에 초점이 맞춰져 지난해에 비해 금융과 세금 측면에서 보수적으로 펼쳐질 것으로 보입니다.
자, 올해 달라지는 부동산 정책과 이슈들을 살펴보고 투자 전략을 가름해 볼까요?
▶ Issue 1. "가계부채 종합 관리 방안” 얼마나 효과적일까?
가계부채가 사상 최대 수준인 1200조 원에 육박해 금융권 연체자 수가 100만 명을 넘는 현상이 지속되자, 정부가 ‘가계부채 종합 관리 방안’을 발표했는데요. 수도권 지역은 2016년 2월, 비수도권은 2016년 5월에 본격적으로 시행됩니다. 이에 따라, 2016년부터 은행 등 금융회사의 주택담보 대출 심사 관행이 담보물의 가격 위주에서 소득 등 상환 능력 중심으로 바뀌게 되었죠.
세부내용을 보면 거치식 대출 대신 거치 기간 1년 이내 적용되는 비거치식 대출 앞으로 거치식 주택담보대출이 사라지게 했죠. 또한, 변동금리 대출에 상승 가능 금리인 '스트레스 레이트(Stress rate)'를 적용하게 했는데요, 스트레스 레이트는 한국은행이 낸 최근 5년간 신규 취급 가계대출의 가중평균금리 최고치에서 매년 11월 공시된 가중평균금리를 차감한 수준으로 은행연합회와 은행이 협의해 제시하는데요. 스트레스 레이트를 감안해 총부채상환비율(DTI•Debt to income)을 계산하는 데 80%가 넘을 경우 대출 금액은 DTI기준 80% 이하에 준하는 규모만 빌릴 수 있거나 고정금리 대출로 유도시키는 방안을 시행하려 하는 것이죠. 게다가, 객관화된 소득증빙 서류을 제출해야 하는 등 은행에서 대출받기가 까다로워졌습니다.
투자 point 1
이 같은 정책은 개인 담보대출을 받는 사람들을 대상으로 한 것이어서 신규분양을 받는 집단대출에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보고 있죠. 하지만, 국내의 가계부채는, 미국발 금리인상에 직격탄을 주기에 부동산 투자는 더더욱 신중히 해야 할 것 같아요!
▶ Issue 2. 부동산 호황 이끈 ‘LTV·DTI 규제 완화’ 연장 가능성은?
한시적으로 규제완화 조치가 시행된 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 7월에 재조정에 들어갈 예정이라고 하는데요. 이렇게 되면, 가계부채 관리방안 시행과 금리인상 가능성과 얽혀서 주택시장의 변곡점이 될 가능성이 높겠죠. 세부적인 내용을 살펴보면, 은행∙보험권에서 서울은 50%, 경기.인천 지역은 60%를 적용하게 되는데, 그 간 LTV는 은행·보험권에서 수도권이면 50~70%를, 비수도권에는 60~70%를 적용했었죠. LTV·DTI 규제 완화는 행정지도 성격이 강해 1년 단위로 연장 여부를 결정하게 되는데 7월 이전에 연장 여부를 검토할 예정이라고 하네요!
투자 point 2
LTV와 DTI 규제 완화는 부동산 호황을 이끄는 데 선봉장 역할을 했기 때문에, 연장 없이 7월경 종료되면 주택 수요를 위축시킬 수 있는 리스크 요인이 될 수 있겠죠.
▶ Issue 3. 아파트 분양물량 호황기 이대로 계속 되나?
2015년 분양시장은 전국적으로 아파트 신규 공급물량 50만 가구(예정 물량 포함)를 쏟아내면서, 2000년 분양물량 통계 작성 이후 가장 많은 수치를 기록했다는데요. 2016년에도 다시 한번 최고치를 갱신할 것으로 예상되고 있죠. 그 이유는 청약제도 완화와 전세난, 그리고 저금리에 따른 수요가 뒷받침되면서 청약 경쟁률이 치솟았기 때문입니다.
실제 2015년 지방에서 공급된 신규 분양단지는 476곳에서 24만 6459만 가구로 역대 최대치였습니다. 2016년 1∙2월 지방에서 공급되는 아파트 물량은 총 24개 단지∙1만 6523가구로 나타나 오히려 늘어났죠. 전국 아파트 평균 청약 경쟁률도 2015년(11/15 집계 기준)에 11.5대 1로 △2013년(2.9대 1) △2014년(7.4대 1)에 비해 크게 높아졌다고 합니다.
투자 point 3
지난해는 지방의 뜨거운 분양 열기 속에 인기 단지들이 줄지어 나오자 건설사들이 분양호기를 놓치지 않기 위해 분양을 앞당겼습니다. 특히, 정부가 지난 12월에 발표한 여신심사 선진화 가이드라인으로 인해 5월부터 지방에도 DTI가 적용될 것으로 보이자, 주택시장 불확실성이 높아졌는데요. 이런 상황이 건설사들이 겨울 비수기 분양을 서두르는 원인으로 작용하고 있다고 하니 가파르게 증가세를 보이는 분양물량은 향후 입주시 가격 하락의 단초가 될 수 있어 주의 깊게 살펴보아야 한답니다.
▶ Issue 4. "월세시대" 가속화, 월세 비중 높아져
올해도 저금리 기조 속에 주택 임대차시장의 월세 전환 속도가 빨라지고 있습니다. 이에 따라, 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중이 확대되고 있죠. 서울은 빌라, 다세대 등 아파트 외 주택의 월세 비중이 사상 처음으로 50%를 넘어섰다고 하는데요. 특히, 지방의 월세 전환속도는 수도권 보다 빨라, 2015년(9월 기준)에는 54.3%를 차지하고 있답니다.
주거용 부동산 상품 중 아파트도 월세 비중이 높아지고 있는데요. 서울의 경우는 월세 비중이 34.0%로, 2011년 대비 15.5%가 늘어났고, 서울에서 월세 비중이 가장 높은 곳은 도심권인 종로구(44.08%)와 중구(44.03%)로 사상 처음 40%대를 넘어섰습니다. 이어 관악구가 39.1%, 강남구 38.4%로 뒤를 이었고, 서초구(37.6%), 동작구(36.5%), 동대문구(35.8%) 등도 상대적으로 월세 비중이 높답니다.
투자 point 4
저금리가 장기화하면서, 안정적인 임대수입을 얻으려는 집주인들이 전세를 월세로 돌려내놓고 있습니다. 이로 인해 전세 구하기가 어려워지면서 자연스레 월세 계약이 증가하는 추세죠. 작년에 이어 전세난이 예상되는 올해도 월세 거래가 늘어날 전망입니다.
▶ Issue 5. 4월 총선, 공약남발에 따른 부동산 영향력은?
올해 4월에는 제20대 국회의원 선거가 치러지죠. 이에 따라 선거철 표심을 잡기 위해, 여러 지역에서 선심성 개발공약이 발표되고 있답니다. 이 같은 발표는 과거 부동산 가격에 꾸준히 영향을 주어 왔죠.
투자 point 5
2000년 이후 치러진 총선에서는 분위기가 달라져 선거철 공약이 집값에 별다른 영향을 못 주고 있죠! 그러나 지역구별로 민심을 고려한 개발 공약들이 나오는 만큼, 총선 이후 지역별 온도차가 있을 것으로 예상됩니다. 이런 공약은 향후 정책 지속 가능성을 잘 따져서 투자 판단을 해야 하겠죠.
▶ Issue 6. 아파트 분양권·오피스텔 실거래가 가격 드디어 공개?!
2015년 9월 17일부터 아파트 분양권 및 입주권, 오피스텔의 실거래 가격 정보가 공개되었는데요.공개 대상은 2007년 6월 이후 거래된 아파트 분양권 및 입주권, 그리고 2006년 1월 이후 거래된 오피스텔 매매 및 전•월세 거래입니다. 투자자들은 실거래가 정보를 국토교통부 실거래가 홈페이지(http://rt.molit.go.kr)나 모바일 실거래가 애플리케이션을 이용해 확인할 수 있다고 하니 부동산 거래시 꼭 실거래가 확인해보세요!
투자 point 6
실거래가격이 공개되면 깜깜이 거래가 사라지고 일부 시장 참가자에 의한 가격 왜곡도 막을 수 있을 것으로 보고 있습니다. 양도세, 취득세 등 세금을 적게 낼 목적으로 가격을 낮게 신고하는 다운계약서 관행도 상당수 줄어들 것으로 판단되죠. 다만, 대부분 실거래가보다 낮게 신고하는 분양권 거래의 경우 시장이 일시적으로 위축될 수 있다는 전망입니다.
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