최근 일부 지역의 아파트 시장 열기로 아파트 가격이 상승하자 지역주택조합이 인기를 끌고 있습니다. 2016년 서울 중소형 아파트가격은 평당 1,664만 원에 달해 사상 최고가를 경신했습니다. 도심 아파트 가격 상승은 저렴하게 내 집 마련을 하고자 이들의 지역주택조합 참여를 증가시키고 있습니다.
▶지역주택조합이란?
지역주택조합은 건설사나 시행사가 아닌 주택 수요자들이 직접 자금을 모아 시행 주체가 되어 건설하는 주택사업입니다. 즉, 20명 이상 특정 지역 무주택 세대주들이 땅을 사서 아파트를 짓는 방식입니다. 토지 매입을 위한 금융비용, 시행사의 이윤, 분양 광고나 홍보비용 등 절감 가능한 ‘아파트 공동구매’로 생각할 수 있습니다.
지역주택조합 아파트는 일반분양 아파트와는 분명 차이가 있습니다. 일반 아파트와 달리 지역 내 참여 조합원이 초기 1,000만 원 안팎의 운영비만 내면 청약통장이 없어도 참여가 가능합니다.
조합원은 참여 순서별로 동,호수를 먼저 선택하는 것도 가능합니다. 물론 일반 아파트와 달리 사업상황에 따라 추가분담금이 발생할 수 있습니다.
▶지역주택조합 기회 및 위협 요인
지역주택조합방식 아파트의 인기가 높은 이유는 무엇일까요?
가장 큰 이유는 아파트 구입 가격이 저렴하다는 것입니다. 주변 일반분양 아파트나 기존 아파트 시세와 비교해 보면 15~30%가량 저렴합니다. 조합이 토지를 직접 매입해 시행사 역할을 함으로써 토지 매입에 따른 금융 비용은 물론이고 각종 분양 광고, 홍보비를 낮출 수 있습니다. 물론, 일반분양 아파트에 비해 단지규모가 작은 것도 저렴한 이유 중 하나입니다.
둘째는 정부의 규제 완화도 최근 사업이 활성화된 배경입니다. 조합원 모집이 가능한 범위가 당초 시∙군에서 시∙도로 확대되었습니다. 지역주택조합도 최대 25%가량은 85㎡를 초과하는 중대형을 공급할 수 있게 되었습니다. 알박기 문제를 해결하기 위해 사업부지 95%를 확보 시 나머지 5% 토지 소유자에게 매도청구권 행사도 가능합니다.
지역주택조합은 해마다 전국적으로 증가하고 있습니다. 2010년 이후로 증가세를 보인 지역주택조합이 현재 총 106곳에 6만 7,239가구로 늘어났습니다. 5년간 무려 15배 증가한 셈입니다. 지역주택조합방식이 긍정적인 요소만 있는 것은 아닙니다. 지적되고 있는 여러 우려스러운 부분들도 있습니다.
먼저, 지역주택조합방식은 최종 입주 성공률이 낮습니다. 2005년부터 10년간 설립인가를 받은 지역주택조합(155개) 중 21.9%(34개)만이 최종 입주에 성공했다는 것은 예비 참여자들에게 고민을 안겨줄 수 있을 것입니다. 5곳 중 1곳만 분양 성공했다면 ‘위험한 도박’이 될 것입니다.
두 번째는 지역주택조합 피해 민원이 지속적으로 증가하고 있다는 것입니다. 2014~2016년 동안 국민신문고에 접수된 지역조합주택 피해 민원 200건 이상으로 급증했다고 합니다. 토지를 확보하지 않은 상태로 조합원을 모집하여 사업이 지연된다 거나 대행사 업무 추진비만 챙기고 조합 방치, 1년 만에 조합원의 투자금액을 모두 소진했음에도 조합이 미설립 등 많은 민원이 접수되고 있습니다.
투자원금의 막대한 손실 가능성도 있습니다. 조합원은 조합 규약이나 계약서 내용에 따라 탈퇴가 가능할 수도 있으나 위약금 명목 30~40% 손실을 볼 수도 있습니다. 조합 해산 시 업무 추진비 및 기타 비용을 제한다면 원금 50% 이상도 손실이 가능합니다. 이런 것은 투자자에게 큰 리스크입니다.
▶지역주택조합의 현명한 투자 접근 방법은?
지역주택조합은 저렴한 가격이라는 강한 매력에도 불구하고 위와 같은 위험이 있기에 투자자들은 현명한 투자 전략을 가지고 접근해야 합니다.
지역주택조합은 사업추진 리스크를 낮추는 것이 중요합니다. 조합 토지 매입을 완료했을 시, 안정적인 전략으로 접근하는 것이 바람직한데요. 주변 부동산을 탐문하여 해당 필지의 소유주가 실제 조합에 가입했는지, 땅을 팔기로 했는지 확인해야 합니다. 이런 관점에서 보면 착공 직후 웃돈을 주고 매입하는 전략도 고려해볼 만합니다. 사업승인을 받은 단지를 구입한다면
시세보다 조금 싼 것에 불과하지만 사업추진 리스크를 크게 낮출 수 있습니다.
두 번째, 수익성이 좋을 것으로 예상되는 단지에 투자하는 것이 중요합니다. 일반 분양 물량이 높고 지주의 수가 적은 조합일수록 수익성에 유리합니다. 일반분양 물량은 높은 단지일수록 조합원 유지도 쉽고 사업진행이 잘됩니다. 일반 아파트 물량이 40% 이상 된다면 수익성이 높은 단지로 생각할 수 있습니다. 지주의 수가 적은 조합이 이해관계 당사자가 적어 사업추진 속도가 증가할 수 있고요. 사업에 있어서 속도는 비용을 절감시켜 수익성을 높여줄 것입니다.
마지막으로 지역주택조합 단지도 입지가 중요합니다. 지하철 개통 예정지나 도로 신설 등 향후 교통 발전 가능성이 높은 단지라면 더욱 좋습니다. 교통호재가 있는 지역은 향후 도심과의 접근성이 개선되어서 전세가와 매매가가 함께 상승할 수 있습니다.
지역주택조합에 대해서 살펴봤습니다. 요즘 지역주택조합이 전국적으로 증가세에 있지만 우리 투자자들은 여러 투자 환경 요소들을 고려해야 할 것입니다. 저렴하게 상품을 구입하는 것 못지않게 투자 리스크 최소화도 중요하다는 것을 항상 명심해야 할 것입니다.
