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3기 신도시 발표, 주요 4 지역 집중 분석

금융/달려라 직딩 2019.01.16 09:00


지난 12월 19일 국토부는 3기 신도시로 경기도 4곳(남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 과천)과 함께 소규모 택지 지역을 발표했습니다. ‘수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선 방안’에서 2차 공급지 대규모 택지(100만㎡ 이상) 4곳과 소규모 택지 37곳에 공공택지지구 15.5만 가구의 입지를 확정 및 발표한 것입니다. 3기 신도시는 앞으로 어떤 모습을 갖추게 될까요. 장단점을 분석해보았습니다. 




▶ 주택시장 안정을 위해 30만 호 공급계획


이번 발표는 9월 13일 부동산 대책에서 발표된 주택 시장 안정을 위해 수도권 택지에 30만 호 공급계획의 일환인데요. 이미 1차 공급지로 9월 27일 17곳 3.5만 호 발표되었고, 이번에 2번째 입지 발표로서 15.5만 호가 들어갈 3기 신도시의 입지를 확정하여 발표했습니다. 이번 정책은 다음과 같은 평가가 갈리는데요. 먼저, 긍정적 요소로서 실수요자를 대기 수요로 전환하고, 중·장기적 시장 안정화에 기여할 것으로 평가됩니다. 이번 3기 신도시 선정은 주택 가격을 안정화하려는 정부의 의지에서 출발했는데요. 정부는 명확한 주택 공급 신호를 주는 것에 그치지 않고, 대규모 교통계획 및 자족성 계획을 마련하여 발표했습니다. 수도권광역급행철도(GTX·Great Train Express) A, B, C노선과 신안산선, 신분당선 2단계 연장, 계양~강화 고속도로 등 대규모 교통 인프라를 확충하는 교통계획을 통해 서울 내 주요 업무지구와의 접근성을 높인 것이죠. 또한, 선정 지역 내 자족 기능을 갖추기 위해 기존보다 2배 이상의 도시 지원시설용지를 확보했습니다. 


 



다만, 제3기 신도시 입주까지 걸리는 기간과 비선호 지역에 집중된 주택 공급량은 아쉬운 요소인데요. 토지 보상부터 단지 분양, 입주까지 최소 5년 이상 시간 필요하기 때문에, 주택가격 안정에 직접적인 영향보다는 수요자의 심리적 안정에 따른 간접영향이 가능하다는 평가도 있습니다. 지리적으로 수요가 높은 남쪽은 과천 7천 호 공급에 불과하지만, 이미 기존 신도시가 있는 남양주 왕숙 및 하남 교산에만 약 10만 가구가 집중되어 다소 아쉬움이 남기 때문입니다.


그러나, 3기 신도시 발표와 더불어 선정 지역의 입지 및 특성 등이 주목받으면서 장단점에 따라 투자자의 관심도 고조되고 있습니다. 이번 발표된 주요 지역의 특징을 살펴보면 3기 신도시에 내 집 마련을 위한 감이 잡힐 것입니다.



▶ 3기 신도시 주요 지역의 특징 분석

 




3기 신도시 발표 지역인 과천은 발표된 대규모 택지 4곳 중 공급량이 7,000가구 정도로 상대적으로 적은 공급 규모가 아쉬운 곳입니다. 집값을 잡기 위한 정책적인 목적 달성에 미흡하다는 평이 많지만, 입지와 인프라가 가장 좋고 양재천 주변 공원과 도서관 등 기존의 생활편의 시설이 풍부한 편입니다. 과천에서 상대적으로 저평가된 지역이지만, 서울에 접근성이 높은 지역이므로 지속 관심이 필요할 것으로 보입니다. 




 

동북권에 생기는 남양주 왕숙지구는 불편한 대중교통편에 이미 교통체증이 심각한 상태로, GTX-B노선의 예비 타당성 조사가 연기되고 6조 원의 막대한 비용이 부담되면서 진행속도가 성공의 관건이라 볼 수 있습니다. 8호선 연장 시 동북권뿐 아니라 강동구에도 영향이 예상되지만, 66,000가구의 공급량은 다산-별내 등 기존 신도시까지 집값이 하락할 우려가 있다는 평이 많습니다. 하지만, 지방세인 취득세 50%, 재산세 35%(5년간) 감면하는 세제 혜택 제공으로 기업유치에 가장 적극적인 지역입니다. 




 

교통이 편리한 북측에 조성되는 하남 교산지구는 직선거리로 위쪽에 자리한 미사지구보다 강남과 인접해, 지하철 3호선이 연장되는 혜택을 받을 수 있는 지역입니다. 다만, 산으로 둘러싸여 인프라를 확장하기가 제한적이고, 판교 2·3 밸리와 용인 등 자족 용지 입주 시기가 중첩되어 있다는 점이 단점으로 꼽힙니다. 고덕의 기업 입주가 지연되는 상황을 고려할 때, 택지의 자족성 확보가 가장 큰 관건이 되는 지역입니다. 

 




이미 충분한 인천의 주택 공급량으로 신규 공급에 대한 지역의 부담이 증가하고 신도시급으로 다소 아쉬운 규모의 인천 계양 테크노밸리는 공급량으로 청라·검단·김포 주택가격에 영향을 미치나, 교통망 확충에 긍정적인 지역입니다. 게다가 오정 산단 등 현대화 및 계양 인근 낙후 지역에 투자 호재가 있어 기업지원 허브 · 스타트업캠퍼스 · 청년창업 주택 배치 등 기업 유치에도 적극적인 지역이죠.




▶ 3기 신도시에 내 집 마련의 꿈 꿔볼까


주요 4 지역 외에도 소규모 택지가 37곳에 공급되었는데요. 서울 내에 32곳(주택공급량은 14,590가구)이 집중되어 있습니다. 주요 지역은 대치동 동부도로사업소(5만3000㎡) 2,200가구, 삼성동 서울 의료원(7000㎡) 800가구, 은평구 수색역세권(34만6000㎡) 2,170가구 등입니다. 

공급 규모는 인천 계양 지구와 비슷하며, 과천의 두 배에 해당하는데요. 소규모 택지 공급이 집중된 서울 지역은 희소성이 있는 만큼 인기가 예상됩니다. 다만, 1,000가구 이상 대단지부터 20~40가구에 불과한 소규모 단지까지 규모가 다양해, 정책 기대 효과 실현 여부는 미지수입니다.


이에, 수혜 예상 지역의 제3기 신도시에 대해서 긍정적인 투자 관심이 필요한 것으로 보입니다. 이렇게 기회와 우려가 공존하는 투자환경 속에서 투자자의 위험 수용여부에 따라, 세 가지 방향으로 투자 접근을 고려할 수 있을 것입니다. 첫째, 향후 공급될 서울 내 소규모 택지 및 강남 인근 신도시에 대해 적극적 청약 전략을 세울 수 있습니다. 서울 내 32곳 19,000가구 소형 택지는 전체 중 12% 불과하기 때문인데요. 더구나, 강남권 인근 택지는 원가 근거 분양가 산정으로 특히 높은 차액이 보장되어, 자금력을 갖춘 무주택자는 지속적인 관심이 필요합니다

둘째, 3기 신도시 관심 투자자는 될 수 있는 대로 초기 시범단지 분양 투자가 유리합니다. 과거 사례에서 보면, 시범단지는 택지 내 요지로서 좋은 인프라가 있는 곳에 자리잡고, 시기적으로 택지개발 초기 단계에 공급되어 택지 내 공급과잉 위험이 상대적으로 감소하는 장점이 있습니다.

셋째, SOC(사회간접자본) 준공 기간 및 운영 비용을 고려한 투자 접근이 필요합니다.

전철 및 광역도시철도(GTX) 구축 시 조사단계부터 개통까지 10년 이상 걸리는 만큼, 사업 기간을 고려해야 합니다. 더구나 광역도시철도(GTX)는 지하철보다 운행요금이 높아, 적정한 운임 요금 책정이 3기 신도시 성공의 관건이라고 할 수 있겠습니다.


이렇게 내년 부동산 시장과 향후 접근 전략에 대해서 알아봤는데요. 3기 신도시는 투자의 양면성이 있는 만큼, 확실한 투자 목적을 가지고 긴 호흡으로 접근해야 할 것입니다.





이덕수

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