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달라진 공시지가, 알아두면 좋은 부동산 시장 접근 TIP

금융/달려라 직딩 2019.03.25 09:00


지난 2월 13일 발표된 전국 표준지공시지가(2019.01.01기준)가 발표되면서 부동산 시장이 들썩이고 있습니다. 표준지공시지가는 그 지역을 대표할 수 있는 토지를 골라 감정 평가사가 조사·감정하면 관계 관청의 토지 평가위원회와 중앙 토지 평가 위원회가 심의·토론을 거쳐 표준지의 가격을 공시하는 것을 말하는데요. 표준지공시지가가 발표된 이러한 시점에는 무작정 주택을 사기보다 전략을 세워 실행하는 것이 중요하겠습니다. 오늘은 표준지공시지가의 지역별 변동률과 부동산 접근 TIP을 알아보겠습니다! 



▶ 평균적으로 급등한 준지공시지가와 특히 높은 상승률을 보인 고가 토지 

공시가격은 1년 전보다 평균 9.42%가 급등했습니다. 서울(13.87%)과 광주(10.7%), 부산(10.26%)  등3개 시도의 공시지가 상승률이 두 자릿수를 기록했는데요. 이들 지역 중에서도 서울 강남구(23.13%), 중구(21.93%), 영등포구(19.86%), 부산중구(17.18%), 부산진구(16.33%) 등은 상승률이 특히 높았습니다. 서울은 국제교류복합지구·영동대로 지하 통합개발계획, 부산은 주택 재개발 사업 등, 광주는 에너지밸리산업 단지 조성과 신규택지개발 사업으로 땅값의 상승으로 분석되었습니다. 


 

반면 공시지가가 전년 대비 하락한 지역도 있었습니다. 전북 군산시는 제조업 경기 침체와 인구 감소 등의 여파로 1.13% 떨어졌으며, 울산 동구는 현대중공업 종업원 수 감소 및 관련 업황 불황으로 0.53% 하락하였습니다. 경남 창원 성산구(1.87%)와 경남 거제시(2.01%), 충남 당진시(2.13%), 전북(4.45%), 대전(4.52%), 충북(4.75%) 등 13개 지역은 상승률이 전국 평균보다 낮았습니다.

특히 이번 2019년 표준지공시지가는 고가 토지를 중심으로 상승률이 집중되었습니다. ㎡당 추정 시세 2,000만 원 이상인 고가 토지 공시지가가 20.5% 상승했는데요. 주로 중심 상업지 혹은 대형 상업·업무용 건물 등인 고가 토지는 0.4% 정도로 지가 상승률이 전체 평균보다 2배 이상 높았습니다. 이는 일반 토지보다 고가 토지의 현실화율이 낮아 2019년 공시지가에서 개선된 원인입니다. 그 예로 서울 내에서 강남구 삼성동 한 토지는 공시지가가 32.4%가 올랐으나, 서울 광진구 한 토지는 5.1% 상승에 불과했습니다.



▶ 표준지공시지가와 부동산 시장 영향

공시지가는 정부가 토지나 주택 등 부동산에 각종 세금을 부과하기 위해 가액을 평가 후 매년 고시하는 가격입니다. 각 부동산에 대한 재산세·종합부동산세·부담금·건강보험료 등을 산정하는 기준으로 활용되는데, 특히 오는 4월 발표되는 공동주택 공시지가는 대폭 상승한 표준지공시지가의 영향을 받아 그 상승률만큼 인상될 가능성이 커졌습니다. 이에 다음과 같이 부동산 시장에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

 


첫째, 공시지가 상승으로 전국 보유세 부담 증가는 불가피할 것입니다. 특히 4월 발표되는 공동주택 공시지가는 큰 폭 인상 가능성이 커지면서 향후 부동산 폭락설과 연결되고 있습니다. 이미 부동산 가격 상승 대세가 꺾인 시장에서 4월 말에 아파트·연립주택·개별 단독주택 등 일반주택가격이 공시된다면 상승 기대감 저하 따른 수요층 감소와 보유세 부담 매물 증가로 큰 폭의 하락도 가능할 것으로 전망됩니다. 


또한 재산세와 종합부동산세 기준이 되는 주택과 토지 공시가격 최종 산정이 상반기까지 진행되고 이를 바탕으로 당장 하반기부터 재산세가 부과되면 12월에는 종합부동산세까지 납부해야 합니다. 상반기에 대략적인 부동산 세액을 가름하면서 관망했던 매물이 시장에 나오고 하반기에 본격적으로 재산세를 내는 상황이 되면 매물 증가로 부동산가격이 큰 폭으로 하락하는 계기가 될 수 있습니다.


둘째, 세금 부담으로 상업용 부동산의 임대료가 급등하면, 영세 상인이 상권 밖으로 내몰리는 젠트리피케이션 현상과 수익형 부동산에 대한 전반적인 수요 둔화 현상이 발생할 수 있습니다. 정부는 임대차 개정에 따라 매년 임대료 인상률을 상한 5%로 제한으로 안심하고 있지만, 세금부담이 세입자에게 전가될 가능성도 있다는 것입니다. 다만 내수 경기 침체로 공실이 늘고 있어 보유세 인상에도 세입자에 대한 세 부담 전가는 일부 핫플레이스 지역을 제외하고 쉽지 않을 것입니다.



셋째, 공시지가 상승은 특히 고가 토지 소유자에게 세 부담을 증가시킬 것으로 전망되고 있습니다. 2004년부터 올해까지 16년간 전국에서 가장 비싼 땅값에 이름을 올린 서울 중구 명동의 화장품 판매점 ‘네이처 리퍼블릭’ 부지의 공시지가는 ㎡당 1억 8,300만 원으로 지난해(9,130만 원)보다 100.4% 상승했습니다. 이 토지 소유자는 지난해 보유세로 약 8,100만 원 부과되었지만, 올해는 상한선인 50%까지 증가한 보유세를 부담해야 할 것으로 예상됩니다.



▶부동산 시장 접근 TIP 

달라진 공시지가에 다음과 같은 전략을 고려해 볼 수 있습니다. 첫째, 실수요자라면 5월 이후로 부동산 구매 시기를 미루는 전략입니다. 4월 말에 공동주택 공시지가의 공시 이후 투자 관망세가 하락세로 전환한다면 하락 조정된 가격으로 부동산을 매수할 수 있으리라 판단됩니다.



둘째, 절세전략으로 조정대상지역 외 주택에 대해 8년 주택임대사업자로 등록을 고려할 수 있습니다. 보유세 강화 조치는 주택을 가지고 있는 것만으로도 압박을 주면서 대내외 변수가 끊임없는 상황에서는 보유세 강화의 현실화가 시장의 단기적 충격을 주기 때문입니다. 다만, 조정대상지역 내 주택은 9·13 대책 이후 강화된 규정을 고려해야 합니다. 임대주택사업자는 의무기간 미준수에 따라 상향된 과태료 규정, 임대보증금 연간 5% 초과 제한 규정 등이 강화되었기 때문입니다.


셋째, 보유세 부담으로 부동산을 처분해야 한다면 비조정 지역 주택, 양도차익 적은 주택, 단기보유 주택 등 매각 순으로 다주택 수를 줄이는 것이 유리합니다. 현재 규제지역 내 부동산을 양도할 때 양도소득세가 최고 68.2%가 나올 정도로 높아 보유세 부담이 상대적으로는 적은 보유가 유리한 편입니다. 다만 몇 년씩 시간이 지날수록 불리해지는 만큼 최대한 양도세를 줄일 수 있는 순서에 따라 정리하는 것이 바람직합니다.


오늘 부동산공시가격에 따른 부동산 시장의 영향과 전략에 대해 살펴보았는데요. 다만 아직 시장은 풍부한 유동성, 대형 SOC 사업, 실수요층의 신축 구매심리 등 변수들이 남아있는 만큼 다각적인 환경을 고려한 판단이 필요할 것으로 보입니다. 




정원준

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