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부동산 투자 호재를 이용한 사기 기획부동산, 현명한 대응 전략은?

금융/주간 경제 뉴스 2019.06.24 09:00


최근 기획부동산은 한국에서 보이스피싱을 시도하던 조선족까지 꼬여서 투자하게 시킬 만큼 교묘한 사기수단을 뽐내고 있습니다. 사기행위라면 일가견이 있는 조선족 보이스피싱조차 그 억울함을 제도권 경찰에 신고하면서, 국내 기획부동산의 악명을 드높이고 있는데요. 최근 정부 규제가 상대적으로 낮은 토지 투자에 대한 관심이 높아지면서 기업형 기획부동산은 더욱 기승을 부리고 있습니다. 최근 기획부동산이 증가한 배경과 어떤 점이 사회적 문제가 되고 있는지, 그 대응 방법은 어떠한 것이 있는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.


▶ 개발 호재 발표 속 기승을 부리는 기획부동산  



 기획부동산이란, 개발 예정 부지 인근의 그린벨트 지역 혹은 사실상 개발 불가능한 토지를 불특정 다수에게 주식처럼 ‘지분’ 형태로 쪼개서 높은 가격에 파는 부동산업자를 일컫습니다.  1970년대부터 강남지역의 토지가격이 수많은 개발이슈를 타고 수천 배 상승한 것으로 추정되는 만큼, 투자자들은 최근 정부의 개발 호재발표로 토지 투자 기대감을 가지고 있습니다.

최근 정부의 3기 신도시 및 예비 타당성 면제 지역 지정 등이 주된 이슈인데요. 정부는 3기 신도시 지정과 함께 대규모 교통계획을 함께 발표하였습니다. 수도권광역급행철도 (GTX·Great Train Express) A · B · C노선과 신안산선, 신분당선 2단계 연장, 계양~강화 고속도로 등 서울 내 주요 업무지구와의 접근성을 높이기 위해 대규모 교통 인프라 확충으로 인근 토지 투자를 증가시켰습니다. 게다가, 올해 초 국무회의 통해 예타면제 대상지역을 공개하고 철도, 도로 등 사회간접자본 예타사업비를 10년간 24조까지 편성한 것이죠.  

최근 기업형 기획부동산은 이런 개발 호재에 대한 토지상승 기대감을 미끼로 투자자의 눈물을 뽑아내고 있습니다. 교통낙후지역 혹은 외곽지역일수록 교통개선 후광효과가 높은 만큼, 그 지역의 호재에 비례하여 부동산 의심 건수가 증가하고 있습니다. 그 결과, 경기도(7,393건)를 필두로 충청남도(930건), 세종시(802건), 강원도(700건), 인천시(547건)가 기획 부동산 의심 거래건수가 집계되고 있습니다.



▶ 사회적 문제를 야기시키는 기획부동산의 특징


기획부동산의 어떤 특징이 사회적 문제가 될까요? 사실, 기획부동산은 가격 거품도 크지만, 쓸모없는 땅들이 많다는 것입니다. 매입가보다 최소 3배에서 10배까지 높여 매각하는 등 폭리를 취하면서도, 토지의 위치 대부분은 그린벨트 혹은 경사도 높은 지역에 있어 개발이 불가능한 곳이 많습니다. 전원주택 혹은 요양원 등 개발을 하기 위해서는 지적도상 최소 도로를 갖추어야 함에도, 이득을 더 얻기 위해 개발을 위한 기본적인 부분조차 없는 맹지를 매각하는 악질적인 사례도 있습니다. 

게다가, 기획부동산의 주요 등기 방식 중 하나인 지분등기는 부동산을 여러 명이 지분으로 나눠 소유하는 방식으로 더욱 주의가 필요합니다. 지분등기는 본인이 소유한 지분만큼만 재산권 행사 또는 타인에게 매매가 가능하기에 소액투자자도 선호하는 방식입니다. 하지만, 기획부동산은 지분등기에 대해 공유지분의 판매 혹은 사용상의 어려움은 설명하지 않는 경우가 많습니다. 이렇게 지분등기를 통해 판매된 기획부동산 법인에 대한 책임 추궁도 어려움을 겪습니다. 기획부동산 업체의 잦은 법인명 변경 및 휴·폐업, 신규법인 개설 문제 때문인데요. 기획부동산이 점차 지능적으로 진화하면서, 법적인 책임조차 묻기가 어려워진 채 피해자가 양산되고 있습니다.



▶ 현명한 투자를 위한 기획부동산 상품 판별하기


이렇게 기획부동산 판매 상품은 여러 가지 문제점을 갖고 있습니다. 하지만, 기획부동산이라고 처음부터 말하고 시작하는 것이 아니기에, 판매 접근 단계부터 이러한 특징을 갖은 상품에 대해 의심의 눈으로 봐야 합니다. 투자자는 기획부동산 판매 토지에 대해 가능한 매입을 지양하는 것이 바람직하기에, 사기당하지 않기 위해서는 기획부동산 상품을 판별하는 눈을 기르는 것이 중요합니다.




 첫째, 해당 토지 소유권의 등기 방식 중 지분등기를 강요하면 의심할 필요가 있습니다. 일반적으로 토지는 개개인의 단독으로 분할되어야 온전한 재산권 행사가 가능합니다. 하지만 지분등기는 현행법상 단독명의로 분할하기가 쉽지 않습니다. 토지 분할을 위해서는 지자체로부터 허가를 받아야 하는데, 투기와 난개발 우려로 심사를 통과하기가 쉽지 않아 투자자의 피해 발생이 예상되기 때문이죠. 




둘째, 업체가 투자 권유를 조급하게 서두르면 조심해야 합니다. 토지 투자는 부동산 공적 장부에 대한 분석, 주변 가격 및 개발 이슈 확인, 그리고 임장 활동 등 많은 투자분석 과정이 필요합니다. 등기부 등본, 토지이용계획확인원, 토지대장 등 공적 장부를 통해 권리관계, 공적규제, 물리적 환경을 분석하고, 실제 답사를 통해 이러한 사항들을 확인하는 것은 매우 중요합니다. 하지만, 조급한 계약과 입금을 종용한다면 의심을 해야 합니다. 계약하기 전 반드시 해당 서류와 권리관계, 개발계획을 직접 확인해 보도록 하세요.




마지막으로, 텔레마케팅 혹은 인터넷 블로그를 통해 부동산 투자정보를 접했다면, 일단 의심이 필요합니다. 최근 텔레마케팅 부동산 사기는 많이 감소했지만, 오랫동안 연락이 끊겼던 지인 혹은 모르는 이의 투자 권유 또한 의심이 필요하죠. 또한, 판매방식의 진화로 나오는 인터넷 블로그 정보 역시 비판적 사고로 접근이 필요합니다.



오늘은 기획부동산에 대해 알아봤는데요. 월가의 영웅 피터린치가 “투자할 때 최소한 냉장고를 고를 때만큼의 시간과 노력을 기울여라”는 유명한 격언이 있습니다. 토지는 냉장고보다도 훨씬 비싼 상품인 만큼 투자를 위해서 충분한 시간을 두고 물건의 이슈를 분석하는 등 다양한 노력을 통해 안전하게 투자하는 전략을 생각해 볼 일입니다.


 




이덕수

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