이번 21대 총선은 여당이 국회 의석의 180석을 차지하며 과반을 획득했습니다. 의원 3/5인 ‘180석’은 1990년 3당이 합당해 만든 민주자유당(전체 299명 중 218명) 이후 30년 만에 처음으로 달성된 ‘절대다수’인데요. 이번 총선에서도 부동산 정책은 유권자들의 주요 관심사 가운데 하나였습니다. 여당인 더불어민주당과 제1야당인 미래통합당의 부동산 공약이 극명하게 엇갈리면서 선거 후 부동산 시장 흐름에 영향을 미치기 때문입니다. 결과적으로 여당의 총선 과반 획득으로 정부 및 여당의 집값 안정화 기조 유지와 지속적 부동산 규제 강화 가능성이 커졌는데요. 오늘은 이번 총선에 나온 부동산 공약과 향후 진행 가능한 부동산 제도를 살펴보고, 향후 부동산 시장의 방향을 예상해 볼까 합니다.
▶ 부동산에 적용이 예상되는 제도
이번 여당의 부동산 공약 자체는 현 정부의 ‘주거 복지와 실수요자 보호’에 기반하고 있습니다. 실수요자를 보호함으로써 주거 질을 높이고, 주거복지 확대를 통해 투기 세력에 의한 집값 상승을 막겠다는 것입니다.
이에, 이번 여당 부동산 공약에 포함된 실수요자 보호를 위한 향후 ‘주택임대차 계약 갱신 요구권과 전월세 상한제 도입, 주택채권 입찰제 적용’ 같은 제도들이 본격적으로 입법 절차를 밟을 가능성이 커졌습니다. ‘주택 임대차 계약 갱신 요구권’은 현행 2년간 임대차기간에 추가로 2년의 계약 갱신 요구권을 임차인에게 부여함으로써, 최소 4년 이상의 임대차 기간을 보장하는 제도입니다. 이 제도의 도입 시 임차인의 ‘권리 보호, 주거 안정’이라는 장점에 대한 기대와 임차인의 ‘재산권 침해, 임대료의 상승, 신규 임차인에 대한 진입장벽’ 발생 등 단점에 대한 우려가 상존하는 상황입니다.
계약갱신 청구권은 전월세 상한제와 함께 도입될 가능성이 높은데, 전월세 상한제는 계약갱신 시 보증금 및 차임 인상률을 5% 범위에서 정하는 제도로 세입자가 전세 계약을 하고 싶어도 전세금이 크게 오르면 문제가 되기 때문입니다.
주거복지 확대 정책으로서 인기 지역 다주택 보유자의 보유세(종부세, 재산세 등)도 증가할 것으로 예상됩니다. 이미 공시 가격 15억 ~ 20억원대 아파트는 전년도 대비 45% 전후로 늘어났는데, 인기 지역에 1채만 소유한다 해도 보유세는 지속해서 늘어날 것입니다.
그 예로 강남권 아크로리버파크’ 전용면적 84㎡ 보유자는 작년에 1,123만원에서 올해 1,652만5,000원을 보유세로 내게 됩니다. 소유주가 만 60세 이상 1주택자로 세액공제를 최대한도인 70%까지 적용받아도 보유세는 1,138만원에 달해, 은퇴 고령자가 느끼는 세 부담은 더 커질 수 있습니다.
다주택자의 보유세 부담은 더 큽니다. 예를 들어, 아크로리버파크의 전용면적 84㎡와 대치동 은마아파트 전용 면적 84㎡를 보유한 2주택자는 올해 보유세로 6,048만원을 내야 하는데, 지난해 3,047만원과 비교하면 두 배 이상 늘어난 셈입니다.
이런 종부세 증가에 대한 주민의 불안은 이번 총선에도 고스란히 나타났습니다. 수도권 대부분 지역의 여당 압승에도 종부세에 민감한 지역은 야당 후보들이 선택되었기 때문입니다.
이들 지역은 용산·강남·서초 송파 등 8곳으로서 자신의 재산을 지켜줄 후보 선택을 통해 이른바 ‘종부세 벨트’를 형성했다는 분석입니다. 이들 지역은 전국 종부세 부과 대상인 30만 9,361가구 중 22만 가구로서 70% 이상이 집중되어 있습니다. 이런 선거 분위기 속에서 일부 여당 후보들도 종부세 완화 움직임에 동참했지만, 다른 소득이 없는 1가구 1주택 실수요자의 종부세 완화 가능성은 다소 약해진 분위기입니다.
정부 부동산 공급 정책의 주요 축으로서 젊은 층인 청년·신혼부부 등 취약계층을 위한 주택 공급 확대 정책도 탄력을 받을 것으로 보입니다. 청년·신혼 주택 10만 가구 공급을 비롯해 3기 신도시에 이들을 위한 주택 5만 가구를 포함해 지역 거점도시 구도심에 4만 가구, 서울 용산 등 코레일 부지와 국유지에 1만 가구를 공급할 계획이 있습니다. 특히, 이번 총선 공약은 서울 용산 코레일 부지를 주택공급지역으로 명기함으로써 사업을 구체화했습니다. 서울 용산 등 코레일 부지와 국유지에 1만 가구 공급은 경제적 논리와 정치적 논리가 맞닿아 있는 만큼, 개발에 들어가기 위해서는 많은 난관을 거쳐야 할 것으로 판단됩니다.
▶ 주택 수요자 상황별 전략 필요
이렇게 총선 이후 부동산 시장의 전략을 위해서는 기존 정부 정책과 여당의 총선 공약을 고려해야 합니다. 이에 대한 이해를 통해 각 수요자는 각기 상황에 따른 판단이 필요합니다.
첫째, 강남·목동·중계 등 우수한 학군에 거주 중인 주택임차인이라면 임대차 계약에 속도를 내는 것이 유리합니다. 정부의 부동산 공약이 진행된다면 그 일대의 전·월세 가격은 오히려 총선 전보다 더 상승할 가능성이 있기 때문입니다. 집주인들이 임대차 계약 갱신 요구권 도입 전 임대료를 일괄 인상할 경우, 단기적으로 전·월세 가격의 급격한 상승이 가능합니다. 게다가 민주당의 교육 공약의 하나로 오는 2025년까지 자사고·외고·국제고를 일반 고등학교로 일괄 전환하는 총선 교육 공약은 교육 여건이 양호한 지역의 전·월세 가격을 더욱 불안정하게 할 가능성이 있습니다.
둘째, 투자 방향성 없는 높은 보유세(종합부동산세, 재산세 등) 대상 다주택자라면 6월 전 부동산 매각을 고려하는 것도 좋습니다. 보유세 부담에 서울 강남 아파트 급매물이 6월 전에 쏟아지면서 가격 하락세가 더 빨라질 것이라는 전망이 나오기 때문입니다. 종합부동산세, 재산세 등 보유세는 매년 6월 1일을 기준으로 납세 의무가 성립됩니다. 보유세 부담이 큰 매도자 입장에서는 5월 31일까지 잔금을 받거나 소유권 이전 등기가 신청되면 보유세 폭탄을 피할 수 있는 만큼 세금 회피 차원에서 급매물로 내놓을 가능성이 있다는 분석됩니다.
셋째, 공공주택 입주를 희망하는 사람은 마이홈 포털에서 신청 가능한 공공주택 유형을 미리 확인 후 청약을 준비할 필요가 있습니다. ‘마이홈 포털→자가진단→공공주택 자가진단’ 메뉴를 통해 자신의 소득·자산 등에 맞는 공공주택 유형을 확인할 수 있습니다.
올해부터 추가로 입주 자격이 변경되기 때문인데요. 공공임대주택의 입주 자격 중 신혼부부 인정 범위는 현행 혼인 7년 이내(또는 예비 신혼부부)에서 ‘만 6세 이하 자녀가 있는 가구’까지 확대될 예정입니다. 상반기에 관련 법령이 개정되면 하반기 입주자 모집부터 적용됩니다. 행복주택의 경우 기존에는 신혼부부의 맞벌이 여부와 상관없이 ‘도시근로자 월평균 소득 100% 이하’로 동일한 소득요건을 적용해 왔습니다. 그러나 관련 법령이 개정(2019.12월)되어 올해부터는 맞벌이 신혼부부 ‘도시근로자 월평균 소득 120% 이하’까지 입주가 가능한 만큼, 지원 가능 유무를 확인 후 접근하는 전략이 필요합니다.
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셋 값은 낮추고, 종부세는 올리고?
21대 국회가 풀어야 할 부동산 과제
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오늘은 이렇게 정부와 여당에서 향후 도입 가능한 부동산 제도에 대해 살펴보았습니다. 정부여당에서 총선을 압승으로 이끈 만큼, 기존 정책 틀 안에서 지속, 강화되는 것이 예상됩니다. 그만큼 올바른 이해로 전략을 세운다면 효과적인 준비를 할 수 있을 것입니다.
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