최근 LH공사직원으로 촉발된 토지투기가 사회적으로 큰 이슈가 되면서, 정부에서 발표한 ‘3.29토지투기 대책’이 전국 토지 시장을 강타했습니다. 바야흐로 주택에 이어 토지도 규제가 시작되면서 투자자들에게 다시금 상가ᆞ오피스텔 · 오피스 등 수익형 부동산에 대한 관심을 증가시키는 계기가 되고 있는데요.
생활형 숙박시설도 이러한 수익형부동산 중의 하나입니다. 생활형 숙박시설은 투자적 이점으로 몇 년간 꾸준한 인기를 누려 왔으며, 코로나19의 영향으로 국내 여행객이 증가되자 반사이익 또한 누려왔습니다. 하지만 최근 정부 정책 변화로 인한 투자 리스크가 커지자, 맹목적인 투자보다는 생활형 숙박시설의 특성뿐 아니라 변경된 제도에 대한 이해가 필요하다는 목소리가 나오고 있습니다.
생활형 숙박시설이란
생활형 숙박시설은 호텔과 주거용 오피스텔이 합쳐진 상품으로 서비스드 레지던스(Serviced Residence)’로도 지칭됩니다. 취사나 세탁시설 등 주거 기능 갖추었음에도 일반 호텔보다 저렴한 것이 특징인데, 분양 받은 이의 선택에 따라 주거용 오피스텔처럼 장기 임대계약을 통해 월세를 받을 수 있고 호텔ᆞ콘도미니엄처럼 단기 숙박시설로 운용해 수익을 낼 수도 있습니다. 게다가 개별등기가 가능해 자유롭게 매매 및 전입신고 또한 가능합니다. 호텔과 오피스텔의 장점을 모아 놓은 주거 형태로 볼 수 있겠습니다.
그 동안 생활형 숙박시설은 아파트를 비롯한 주거시설에 집중된 정부 부동산 규제를 피하며, 그 규제의 풍선효과를 톡톡히 누려왔습니다. 아파트와 달리 주택법 아닌 건축법을 적용 받으면서 청약통장이나 청약가점과 관계없이 분양이 가능하고, 지역 구분 없이 자유롭게 분양권 전매도 가능하며, 부동산 상품으로는 비교적 소액으로 투자까지 가능했습니다. 세금도 경쟁상품 대비 상당히 유리한데, 1가구 2주택에 해당되지 않아 양도소득세를 일반세율로 과세되고, 종합부동산세도 미대상이기 때문입니다.
이러한 생활형 숙박시설의 장점은 수요층의 인기를 얻기에 충분했습니다. 특히 외국인 임차인에게 높은 선호도를 보이면서 성장할 수 있었습니다. 한때 기존 숙박업계 견제 속에서 생활형 숙박시설은 숙박영업이 불법이라는 2010년 대법원 판결로 폐업위기 몰리기도 했으나, 2012년 보건복지부가 공중위생관리법 시행령을 개정해 ‘생활형 숙박업’ 조항을 추가한 이후 일반 숙박업과 구분되면서 합법화에 성공했습니다. 최근까지 에어비엔비 같은 숙박사이트에 게스트하우스로 등록해 운영될 수 있는 상품으로서 오피스텔 및 도시형 생활주택 같은 주거상품 대비 투자적 경쟁우위에 설수 있었습니다.
이에 힘입어 2020년 건축허가를 받은 전국 숙박시설 물량이 2019년 1995건 대비 16.9%나 증가하는 등 지속적으로 성장해왔습니다. 청약경쟁률도 높았으며, 지난해 6월 부산 해운대에서 분양한 ‘빌리브 패러그라프 해운대’는 최고 266.83 대 1, 평균 38.87 대 1 경쟁률 기록했고, 지난해 11월 인공 서핑장이 들어선 시화MTV거북섬에 분양된 ‘시흥 웨이브파크 푸르지오시티’가 최고 132.5 대 1, 평균 26 대 1 경쟁률을 기록했습니다.
그런데 요즘 생활형 숙박시설의 투자 분위기가 바뀌고 있습니다.
정부가 올해4월부터 시행하는 건축법 개정안에 생활형 숙박시설을 주택 용도로 사용하는 것을 불허했기 때문인데요. 그간 생활형 숙박시설은 사실상 주거시설이지만 ‘숙박시설’로 지정돼 각종 규제를 피하면서, 부동산 투자와 난개발에 이용된다는 일부의 비판을 받았습니다. 그 예로 일부 지역에서는 사실상 아파트임에도 ‘숙박시설’로 분류되어 바닷가와 인접한 상업 지역에서 다른 건물을 가리더라도 준공이 가능했습니다. 아파트 대비 주차장 규모도 훨씬 적고, 초등학교 같은 공공시설물의 설치의무도 없었습니다.
앞으로는 생활형 숙박시설이 이렇게 주택 용도로 사용하는 것에 대해 이행강제금을 부과키로 하고, 주거로 사용하는 시설은 주거용으로 용도변경을 하도록 했습니다. 특히 객실이 30실 이상이거나 영업장 면적이 해당 건물 연면적 3분의 1 이상일 시 숙박업으로 필히 등록하도록 의무를 부여해 규제를 강화됐습니다. 다만, 지금까지 주거 용도로 써 온 기존 주민들의 피해를 최소화 하기 이해 구제방안을 마련 중이고, 이행강제금도 선의의 피해자가 발생할 우려로 당장 부과는 하지 않을 방침이지만 업계에 파장이 큽니다.
게다가 대체 상품과의 경쟁도 심화되고 있습니다. 호텔뿐 아니라 게스트하우스ᆞ레지던스 등 다양한 숙박형태의 공급량이 늘어나자, 해당 상품 간 경쟁뿐 아니라 지역 별 양극화 발생되는 것입니다. 이에, 생활형 숙박시설은 임대 경쟁력 유지를 위해 객실 내 가구ᆞ소품 등 비용 부담을 증가할 수 밖에 없고, 이는 높은 분양가로 연결되어 임대수익률이 감소되는 실정입니다.
운영사 부실 문제도 지속적으로 제기 되고 있습니다. 생활형 숙박시설은 보통 위탁 운영하는데 운영회사가 수분양자(오피스텔 소유주)로부터 전체 장기 임차받는 형태로써 소유자가 오피스텔 직접 활용 어려울 수 있을뿐더러, 분양시 상품 수익을 보장받더라도 시행사 부도나 경영상 변수가 생긴다면 확정된 수익률을 보장 받지 못하는 경우가 비일비재합니다.
변화된 투자환경에 따른 접근 전략
이러한 투자환경의 변화속에서 생활형 숙박시설로 은퇴 이후 노후 자금 마련을 꿈꾸는 분이라면 전략적으로 접근할 필요가 있습니다.
첫째, 생활형 숙박시설은 초기 분양부터 숙박시설로 인지하고 청약에 접근해야 합니다. 올해 4월부터 건축법 시행령·시행규칙’ 등 개정안 시행으로 주택용도 사용 금지와 함께 숙박업 신고 절차를 통해 숙박시설로만 사용 해야 하는데, 불법 사용 적발시는 정부로부터 이행강제금을 부과 받기 때문입니다.
둘째, 생활형 숙박시설은 수익성을 보장하는 상품이라도 해당 물건 인근의 동종 경쟁 시설의 객실가동률을 체크할 필요가 있습니다. 생활형 숙박시설의 낮은 환금성과 운영회사의 리스크를 감안해 평균 객실가동률 70~80% 이상 나올 수 있는 상품을 선택할 수 있다면, 고정된 임대수익 외에도 추가 운영수익의 기대도 가능합니다.
마지막으로 일반적 위탁 운영 상품으로 접근 시, 시행사 및 운영사의 운영능력이나 재무상황을 반드시 체크해야 합니다. 아파트는 시공사(건설사) 브랜드에 웃돈이 붙을 만큼 중요하지만, 생활형 숙박시설은 운영사의 운영능력이나 재무상황 등이 더 중요합니다. 이에, 분양사무소의 '확정수익률 보장'이라는 달콤한 문구에 현혹되지 말고 분양 이후의 상황을 예상해야 합니다. 운영 사업자가 부도날 경우 확정수익률을 지키기는 사실상 불가능하기 때문입니다.
아직도 일부 지역의 생활형 숙박시설에 인기가 지속되고 있습니다. 하지만 생활형 숙박시설을 노후 자금을 확보하기 위해 투자 대안으로 고려하는 은퇴자라면 일부 지역의 청약 열기에 현혹될 것이 아니라 계약 전 여러 위험요소를 꼼꼼히 체크함으로써 투자 리스크를 최소화 하는 전략이 필요할 것입니다.
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