최근 김태희, 하정우, 공효진 등 유명 연예인의 수십억원 시세차익이 알려지면서 꼬마빌딩은 부동산 시장의 ‘핫’ 아이템으로 급부상하고 있습니다. 이런 상황은 투자자들의 관심을 다시금 증가시키면서 추가적인 가격상승을 끌고 있습니다. 하지만 꼬마빌딩의 투자수익 감소와 리스크 증가로, 이제는 맹목적 투자에 앞서 전략적인 투자가 필요하다는 목소리가 나오고 있습니다.
꼬마빌딩이란?
사실, 꼬마빌딩은 건물 전체를 하나의 소유권으로 거래할 수 있는 일반 건물 중 상대적 규모가 작은 수익형 부동산을 지칭하고 있습니다. ‘꼬마빌딩’ 용어는 널리 사용되고 있음에도 합의된 정의는 없지만, 건물 규모 · 층수 · 거래가격 등에 따라 다양한 기준을 적용해 일반적으로 연면적 3,000㎡ 이하, 5층 전후 규모로 50억 원 이내 가격대를 형성하는 개념으로 자리 잡고 있습니다.
2015년 이후 꼬마빌딩은 자산가들의 사랑을 받으면서 지속적인 가격 상승세 보여왔습니다. 2020여년 1월 ~10월 ㎡ 당 거래가격은 1,200만 원 수준, 평균 거래가격은 71억원으로 5년 동안 각각 약 60%, 78% 수준으로 상승하였습니다. 그 결과 2020년 기준 평균 거래 가격은 강남권 약 73억 원, 강북권 42억이 되었습니다.
이 같은 꼬마빌딩의 상승세는 저금리 · 상대적 저렴한 대출 · 추가 가격 상승 기대 등이 주된 원인이었습니다. 시중에는 한국은행이 기준금리를 사상 최저치로 낮춘 가운데 유동자금은 넘쳐났지만, 이미 예금금리는 0%에 가깝고 주가지수가 2000선을 회복하였습니다. 이런 상황 속에서 현금을 보유한 자산가로서는 꼬마빌딩 같은 수익형 부동산을 선호하게 된 것입니다. 이런 꼬마 빌딩 시장의 흐름은 2018년 이후 임대수익보다 가격 상승을 기대하는 투기적 수요 유입과 상대적으로 가격대가 높은 우량 자산에 대한 경쟁을 증가시키면서 거래가격 상승을 주도해 왔습니다.
게다가 꼬마빌딩은 매입 자금 대출도 일반 아파트 같은 상품과 비교해 상대적으로 용이하다고 할 수 있습니다. 매매가 15억 원 이상인 강남 아파트는 대출이 불가능해 100% 현금으로만 매입해야 하지만, 50억 원 꼬마빌딩은 최대 80%까지 대출이 가능했습니다. 게다가 정부의 주택시장에 대한 고강도 규제가 지속되면서 자산가들의 꼬마빌딩 수요가 늘어났습니다. 다주택자들이 세금 폭탄을 피해 주택을 매각하고 대체재로 꼬마빌딩을 선택한 것입니다. 정부가 다주택자의 투기수요 억제 기조를 유지하는 방침을 세운 만큼 꼬마빌딩 시장의 상승세도 당분간 지속되리라고 보았습니다.
그런데 요즘 꼬마빌딩의 투자 분위기가 바뀌고 있습니다. 꼬마빌딩 투자환경에 변화가 발생했기 때문인데요. 그 변화 중 하나는 꼬마빌딩 투자시에 담보비율 축소에 관한 것입니다. 앞으로 토지와 오피스텔, 상가 등 비주택에 대한 담보인정비율(LTV)은 70%로 제한됩니다. 금융위원회가 발표한 ‘가계부채 관리방안’ 후속 조치로, 5월 17일부터 비주택담보대출 규제가 본격적으로 시행되었기 때문입니다. 개인·법인의 신용도와 물건 상태에 따라 최대 80%까지 대출 가능하던 기존 비주택담보대출과 비교해 꼬마빌딩 투자 수요가 감소할 수 있습니다.
토지거래허가지역내 빌딩 매입은 한층 더 어려워질 수 있습니다. 7월부터 비주택의 신규 담보대출 LTV가 40%까지 제한되면서 규제가 더욱 강화될 예정이기 때문입니다. 서울 강남구 대치동, 삼성동, 청담동, 압구정동을 비롯해 송파구 잠실동, 성동구 성수동, 양천구 목동, 영등포구 여의도동, 용산구 이촌동 등이 여기에 속하게 됩니다. 다만, 비주택담보대출 규제는 개인만 해당되고, 법인에는 적용되지 않습니다.
게다가 꼬마빌딩이 상속·증여 시 절세전략 역할 축소됨에 따라 투자 수요자가 감소하고 있다는 점입니다. 그간 꼬마빌딩은 아파트처럼 주변 시세가 명확하지 않고 제각기 형태가 달라 공시가격이나 국세청 기준시가 등 보충적 방법으로 평가해 신고하여 왔습니다. 이 때문에 현재 시가의 60~70%밖에 반영하지 못해 세금을 적게 내면서 부를 물려주는 절세수단이 되었는데요. 최근 국세청은 매매사례 이외에 감정가액을 과세의 기준가격으로 확대하고 있습니다. 상증세법은 매매사례가액뿐 아니라 평가기간 감정가격이 있는 경우 그 감정가격의 평균액을 시가로서 인정하고 있기 때문입니다. 해당자산의 평가액이 상승하면 상속·증여시 세금도 증가할 수밖에 없는 것이지요.
그리고 꼬마빌딩 중 큰 비중을 차지하는 상가부문의 임대 여건이 악화되고 투자수익률이 하락세를 보인다는 점입니다. 코로나19로 자영업 경기 침체와 더불어 온라인 소비가 확대되자 자영업 매출이 큰 폭으로 감소했기 때문인데요. 사태가 장기화되면서 폐업이 늘고 공실이 더욱 증가할 가능성을 보이고 있습니다.
변화된 투자환경에 따른 접근 전략
이러한 투자환경의 변화속에서 꼬마빌딩 투자를 꿈꾸는 이들이라면 보다 전략적으로 접근할 필요가 있습니다. 첫째, 이제 꼬마빌딩 투자는 수익형 부동산으로서 시세차익뿐 아니라 운영 수익률 · 공실률 등 검토가 중요해지고 있다는 것입니다. 꼬미빌딩도 시세차익 투자로 이미 상승한 지역이 많은 만큼, 담보대출 LTV 제한되어 수요자가 감소한다면 적정한 운영 수익률 및 공실률을 가진 물건을 선별해 투자할 필요가 있기 때문입니다.
둘째, 이미 높은 가격으로 상승한 꼬마빌딩은 상속·증여세 재원 마련에 관심을 가져야 한다는 것입니다. 최근 급격히 오른 가격, 자산 평가 기준의 변화는 상속·증여세를 끌어 올리기 때문입니다. 재원마련에는 여러 방법이 있지만, 보험도 하나의 대안이 될 수 있는데요. 특히, 종신보험은 가입 이후 언제 사망하더라도 보험금을 지급할 뿐 아니라 계약관계자 지정, 보험료 납입 대상자에 따라 상속세 절세 가능도 가능하기에 충분히 고려해 볼만 합니다.
마지막으로 꼬마빌딩도 이제는 투자 물건 선정이나 임차 업종 구성 등에 있어 면밀한 검토가 필요합니다. 코로나19인한 소비시장 변화로 오프라인 매장 경쟁력 하락하면서, 매장 입지 및 규모에 대한 선호 및 변화가 가속화될 수 있기 때문입니다. 그 예로 온라인 판매 · 배달· 테이크 아웃 등 비대면 채널을 통한 매출 비중이 늘어나면서, 음식점은 상대적으로 매장 규모가 작아지고 임대료 수준이 낮은 곳으로 이동하고 있습니다. 업종 구성에 있어서도 의류나 액세서리 등 패션 관련 소매점은 입지가 좋은 1층에 주로 위치해 있었지만 비대면 소비가 늘면서 매장의 입지 변화로 이어지고 있어, 투자 후 공실 및 임대료 증감의 요인으로 작용될 수 있습니다.
이렇게 꼬마빌딩에 대해서 살펴봤습니다. 꼬마빌딩의 지속적인 인기에도 우리 투자자들은 여러 투자위험요소들을 고려해 꼼꼼히 체크하여야 할 것입니다. 특히, 계약 전 여러 투자환경을 점검하는 습관은 투자 리스크를 최소화할 수 있는 가장 좋은 전략이라는 것을 투자자들은 항상 고려해야 할 것입니다.
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