우리나라는 전 세계에서도 드물게 1년간 아름다운 사계절을 지내는 축복받은 나라로 꼽힙니다. 요즘은 부쩍 이상 기후의 영향으로 예전만은 못한 느낌이지만 움츠렸던 새싹이 트고 만물이 푸르러지는 설레임의 봄을 지나면 뜨겁지만 열정적인 여름이 오고, 온 세상이 붉고 노란 단풍으로 물들고 다시 낙엽이 지는 가을을 보내면 찬 바람과 함께 온통 꽁꽁 얼어버리는 겨울이 찾아오지요. 그러고보니 ‘봄, 여름, 가을, 겨울 그리고 봄’이라는 영화도 있었네요. 직접 보지는 못했지만 이 영화에서는 우리의 인생의 모습을 사계절을 통해 표현하고자 했다고 들었습니다.
당장 죽을 듯이 더운 여름에도 조금만 지나면 반드시 추운 겨울이 오기 때문에 우리는 항상 다음 계절을 준비하게 되고 당연히 이어지는 대자연의 섭리를 담담히 받아들이면서 순응하는 삶의 자세도 배우게 됩니다.
▶역사는 돌고 돈다
이러한 자연의 진리처럼 우리의 자산에 있어서도 늘 다음을 준비할 수 있다면 참 좋을텐데요. 좀처럼 회복의 기미가 보이지 않는 경기와 유독 꽁꽁 얼어버린 부동산 시장을 보면 대체 언제쯤 봄이 찾아올지 안타까운 한숨만 나오게 됩니다. 우리의 경제도 봄이 오면 당연히 여름이 오고 다시 가을과 겨울이 올 것이란 믿음과 확신이 있다면 조금은 더 다른 시각으로 바라볼 수 있을 것 같은데요.
사실 역사는 늘 돌고 돌기 마련입니다. 그렇기 때문에 우리는 과거를 통해 미래를 유추해낼 수 있고, 지난 시간은 가장 중요한 역사적 바로미터라 할 수 있지요. 다만, 1년 동안 뚜렷한 사계절의 기간이 예정된 것과는 달리 우리의 역사와 경제는 그 시기와 기간을 정확히 예단하기가 어렵다는 차이는 있습니다.
▶부동산, 호황과 불황도 되풀이?
자본주의 사회에서는 모든 산업도 일정한 순환 주기를 갖기 마련인데요. 흔히 실물 경기가 움직이는 순환 주기는 50~60년에 걸친 장기 순환주기에서부터 수십개월의 단기 순환주기까지 여러 주기들이 있습니다.
부동산 시장에도 당연하게 일정한 순환 주기는 있어왔는데요. 1950년대 6.25 전쟁을 겪고 황폐해진 국토를 재건하기 시작한 이후 우리나라 부동산 가격은 1960년대 본격적인 경제개발과 함께 움직이기 시작했습니다. 이때부터 그야말로 자산의 한 형태로서 의미를 갖게 되었지요.
< 자료 : 국민은행, 국토해양부 / 토지 및 주택가격 변동률 추이로 본 ‘부동산 경기 순환주기’ >
사실상 60년대부터 우리나라 부동산 시장은 몇 차례 비슷한 패턴으로 상승과 하락을 반복하면서 현재까지 대략 5차례의 순환주기를 찾아볼 수 있습니다. 1960년대부터 땅값이 오르기 시작해 1970년대 들어서는 중동 특수와 유동성 증가, 중공업 육성 정책 등이 맞물리면서 토지가격이 최대 상승기를 맞게 되고, 이후 다시 가격이 하락세를 보이는 80년대 초반까지가 우리나라 부동산 시장의 ‘제1순환기’라 할 수 있습니다.
다음, ‘제2순환기’는 하락세로 출발한 80년대 초반, 정부의 부양책들로 상승 반등했다가 다시 규제가 강화되면서 하락세로 반전된 시기입니다.
이어 80년대 후반부터 90년대 말까지는 낮은 금리와 유가, 환율 등에 힘입어 매년 10% 넘는 경제성장을 이루면서 매년 집값이 20% 넘게 급등해 최대 상승기를 기록하다가 97년말 IMF 외환위기로 역사상 최악의 폭락장을 경험했던 시기를 ‘제3순환기’라 할 수 있습니다.
2000년대 들어서는 지금으로부터 바로 이전 최대 활황기였던 2006년말을 기점으로 2008년 하반기 리먼브라더스의 파산에서 시작된 글로벌 금융위기 영향권에 들기까지 IMF 이후 두번째로 대외 충격에 의한 급락세를 경험하게 된 ‘제4순환기’였다고 볼 수 있겠는데요.
이후 2010년부터 현재까지는 상승과 하락을 반복중이지만 미국과 유럽 등 재정 위기가 계속되면서 대체로 조정 국면이 이어지는 양상으로 ‘제5순환기’가 진행중이라고 볼 수 있습니다.
▶주식 고수처럼 가격과 거래량을 살펴라
그렇다면 부동산 시장은 언제쯤 봄이 오게 될까요? 이러한 물음에 답을 찾기 위해서 우리는 다양한 변수들을 이해하고 살펴봐야 합니다. 특히 요즘 부동산 시장은 과거와 달리 금융시장과 밀접한 영향권에 들어 있는데요. 예전처럼 일반 개인이나 기업이 땅이나 건물을 그저 사고 팔던 시대를 지나 갖고 있는 부동산을 토대로 또 다른 곳에 투자를 하고 그 수입으로 또 다시 부동산을 사고 파는 복합적인 시장으로 바뀌었기 때문입니다. “나는 주식만 하니까 부동산은 상관없어” “나는 부동산만 관심이 있으니 주식은 몰라도 돼” 이런 식의 생각은 곤란하게 된 셈이지요.
그렇기 때문에 부동산 시장에서도 향후 시장이 궁금하다면 가격의 움직임과 함께 거래량의 변화도 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다. 특히 가격과 거래량은 깊은 연관성을 갖고 움직이는 패턴을 보이는데요. 일반적으로 부동산 가격이 오르기 전에 거래량이 회복되는 모습을 보이게 됩니다. 다만, 부동산 시장에서 거래가 회복되더라도 이로 인해 가격이 바로 오르지는 않는데요. 왜냐하면 기존의 재고물량이 해소된 후에 기존 주택 거래가 일어나면서 가격이 본격적으로 상승하기 때문이지요. 따라서 가격이 바닥인 지점을 확인하는 것보다는 거래량이 바닥이 되는 지점을 먼저 확인할 필요가 있습니다.
여러 사례에서 볼 때 이러한 변동이 발생하는 시간적인 순서는 가격보다는 거래량이 먼저 움직이는 것으로 나타나는데요. 가장 최근 활황기였던 2006년 당시를 보면, 가을까지 거래량이 급증했다가 2006년말부터 급감하는 현상을 볼 수 있었습니다. 하지만 가격은 거래량이 정점을 보인 이후에도 2~3개월간 더 오른 것으로 나타납니다.
반대로 가격이 하락 국면으로 접어든 2008년 가을 이후 역시 거래량이 가격에 비해 2~3개월 앞서 감소하는 추세를 볼 수 있습니다. 즉, 가격 변화가 본격화되기 전에 거래량이 먼저 변화한다는 것인데요. 따라서 부동산 시장이 언제 회복되는지 알기 위해서 경기 순환 주기나 거시경제지표와 같은 통계에만 의존해야 하는 것은 아닙니다. 바로 내 주변에서 일어나는 일들, 옆집이 내놓은 매물이 언제쯤 거래가 되는지, 우리 동네 중개업소에서는 얼마나 거래가 이루어지고 있는지 등에 관심을 가지는 것이 좋습니다.
▶잔치는 끝났다, 심리 변화를 주시하자
특히 거래는 시장 참여자들의 심리 변화를 나타낸다는 점에서 좀더 의미있게 해석할 수 있습니다. 따라서 거래량을 통해 시장을 바라보면 경기의 향방을 알기가 상대적으로 더 수월하겠지요. 때문에 가격의 움직임보다는 이제 거래량의 변화, 나아가서는 우리 주변 사람들의 심리의 변화를 더 주목할 필요가 있겠습니다.
이런 점에서 볼때, 좀처럼 거래 사례를 찾아보기 힘들 만큼 '거래 가뭄'에 시달리고 있는 지금은 아직 '반등'이나 '회복'을 논하기가 어려운 상황입니다. 더구나 사람보다 집이 부족하고 개발할 땅이 남아돌던 시절의 '부동산 올인 시대'도 지났죠. 이젠 사두기만 하면 오르던 화려했던 잔치도 끝입니다. 왜냐구요? 주택보급률이 이미 100%를 넘어서고 새롭게 개발할 수 있는 재료와 여건이 부족해진 현재로선 부동산 시장도 더 이상 블루오션이 아니라 레드오션이기 때문이지요.
부동산도 대내외 경기 여건과 흐름을 같이 한다는 점에서는 더 이상 ‘나홀로’ 움직임도 없습니다. 그렇기에 맹목적이고 집착적인 짝사랑도 그만해야 합니다. 따라서 부동산 자산에 대한 편식도 금물인데요. 모든 자산에 대해서 수익성으로 이해하는 균형잡힌 식단이 지금 필요한 때입니다.
