일반적으로 뉴타운, 재건축 시장은 곧 돈이라는 생각이 일반적으로 상식으로 통할 때가 있었죠. 지금도 서울의 인기지역 재건축시장은 약간의 상승재료만 있으면 가격이 올라 ‘묻지마 투자’로 이어지곤 합니다. 지속되는 수도권의 부동산 침체 속에서 서울 재건축시장의 상승은 업계에 단비와 같은 현실입니다. 최근 강남권에는 재건축 투자 바람이 불고 있는데요, 조합원에 대한 분양처분 등 운이 좋다면 올해 구입한 강남권 재건축 지분은 강남권에 어엿한 새 아파트 한 채와 수천만 원 이상의 프리미엄이라는 수익을 안겨줄 수도 있을 거라는 기대감으로 투자자들을 움직이고 있습니다. 자, 그러면 재건축투자에 대해 살펴보죠.
▶재건축과 재개발의 차이를 구별하자
언론에서는 재건축, 재개발 이런 용어들이 자주 사용됩니다. 어떤 점이 다를까요? 재건축과 재개발 모두 건물이 노후하거나 불량한 지역을 개량하는 도시및주거환경정비법 (약어: 도정법)상의 정비사업이라는 공통점이 있는데요. 하지만 재개발은 기반시설이 불량한 지역을 대상으로 하고, 재건축은 기반시설이 양호한 지역을 대상으로 한다는 것이 큰 차이점입니다. 이런 특성으로 기반시설이 적은 강북지역은 재개발을 중심으로, 기반시설이 양호한 강남지역은 재건축을 중심으로 정비사업을 진행하는 사업이 중심이 되어 진행되었습니다.
개발방식과 토지수용 여부도 다릅니다. 재건축은 민영방식으로 조지 등 소유자가 조합을 결성하여 비교적 자율성을 사업주체로서 원하는 방식으로 사업을 끌고 갈수 있고, 토지수용여부도 매도 청구권만 인정됩니다. 그에 비해 재개발은 공공부문이 사업주체가 되어 강제성을 부여하여 사업을 이끌어 가지만, 토지수용이 인정되어 대체로 보상가에 불만을 갖는 경우들이 많죠.
또 안전진단이란 절차가 구별이 되는데 재개발은 안전진단이 불필요하지만, 재건축은 안전진단을 통과해야만 합니다. 재건축 안전진단은 주택의 노후, 불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부, 보수비용 및 주변여건 등을 조사해 재건축 가능 여부를 판단하는 작업입니다. 재건축추진조합 측이 해당 시장이나 군수, 자치구청장 등에게 신청하면, 신청을 받은 단체장들은 안전진단을 실시할 기관을 지정해야 하고, 이때 지정된 기관은 건물의 안전진단을 실시하고 이를 토대로 재건축 가능여부를 판단하게 되는 것이죠.
▶국내 재건축시장 전망
그간 뉴타운, 재건축시장의 침체는 국내 주택시장의 침체가 장기화 되면서 심화되었죠. 2000년대국내 재개발, 뉴타운 시장이 가장 인기 있는 부동산 투자상품으로 인식되었던 것은 지속적인 주택시장 거래가격 상승으로 가능했습니다. 그 인기에 부응하듯, 서울시에만 뉴타운지구가 35개로 지정되었습니다. 금융위기 전까지 뉴타운으로 지정만 되면, 짧은 기간 안에 거래가가격이 2~3배 이상 상승했습니다. 하지만 시장의 재개발사업을 통하여 공급하는 주택에서 대규모 미분이 발생하면서 인기가 시들해졌죠. 미분양에 대한 우려로 대형 건설회사들은 재개발 수주에서 한 발 물러섰고, 재개발시장에서 이제는 시공사를 선정하기 못하여 사업이 중단되는 상황에까지 이르렀습니다.
최근 강남구 개포주공2, 3단지, 4단지 등 재건축단지들이 거래가가 몇 천 만원 상승하여 언론에 오르내리고 있습니다. 2013년 말까지 강남권 재건축단지가 관리처분 인가를 받으면, 재건축 초과이익 환수제(2014년까지 유예) 적용을 받지 않기 때문에 조합들이 앞다퉈 속도를 내는 것이 이유로 보고 있는데요. 이들 단지는 사업시행 인가가 날 것이라는 기대감에 매도자들이 매물을 회수하거나 가격을 높이고 있는 것이죠. 개포시영은 사업시행인가 후, 대치동 은마아파트도 주민총회를 개최하는 등 추진위 재구성에 대한 기대감 만으로 가격이 오르고 있는 것이죠.
문제는 가격이 다소 상승하자 다시 관심의 정도가 줄어들었다는 것입니다. 거래가격이 다시 오른 상황이라 매수자는 관망상태를 보이고 있습니다. 재건축시장은 규제완화 일환으로 정부가 추진했던 분양가상한제 폐지, 재건축초과이익수제 폐지, 재건축 허용연한 완화 등의 실행 여부가 재건축 시장전망의 변수로 작용할 전망입니다. 분양가상한제가 폐지되면 관련업계의 사업성은 10%이상 개선될 것으로 보고 있는데요. 일부 단지에서는 분양가 상한제 폐지 이후에 분양에 나설 움직임도 보이고 있습니다. 재건축 허용연한 완화도 한 변수로서, 우선 재건축 연한이 도래하지 않았으나 내진설계가 반영되지 않은 주택의 재건축이 가능해질 것으로 기대됩니다.
▶재건축 투자포인트 4가지
1. 입지가 뛰어나야 합니다
재건축 투자는 장기간에 자금이 묶인다는 단점이 있지만 재건축 후의 시세차익을 감안하고 접근하는 경우가 많습니다. 따라서 최우선적으로 교통, 교육, 편의시설 등 입지여건이 고려되어야 합니다. 입지여건이 큰 지역일수록 자연히 토지가격도 높습니다. 따라서 매입시 초기자금이 크다는 단점이 있으나 개발이익이 크기 때문에 조합원의 부담도 줄어들 수 있겠죠.
2. 대지지분이 커야합니다
대지지분은 자신의 주택이 있는 대지면적에서 자신의 주택이 차지하는 비율을 의미합니다. 대지지분은 조합원의 권리가액 가치를 좌우하는 중요한 요소인데요. 아파트 평형 배분시 조합원이 무상으로 받을 수 있는 평형의 크기를 결정하는 핵심 요소이기 때문에, 대지지분이 작으면 그만큼 조합원의 권리가액이 적게 되겠죠. 이렇게 되면 신축되는 아파트를 분양 받을 때 추가부담금을 많이 납부하게 되는 것이죠.
3. 무상지분율이 커야 합니다
무상지분율이란 무상으로 대지지분을 얼마까지 인정해주는지를 알려주는 비율이죠. 무상지분율이 크다는 의미는 그만큼 조합원이 추가로 부담해야 할 비용 등의 부담이 줄어든다는 의미이기 때문에 무상지분율이 큰 아파트가 좋아요.
4. 사업지연 리스크가 적어야 합니다
사업속도는 재건축 투자의 성공을 좌우하는 중요한 핵심요소입니다. 사업이 지연되면 조합원들의 금전적인 손해가 커집니다. 결과적으로 수익성이 악화될 수 밖에 없겠죠. 조합, 추진위 등이 말하는 것과 사업의 현실성이 얼마나 차이가 나는지 직접 확인해야 합니다. 특히 각종 재건축 관련 규제가 존재하는 상황에서는 각종 정책과 시장상황 등에 대해서 고려해야 하는 것이 투자리스트를 줄이는 길이겠죠.
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