결혼을 앞두고 신혼집을 알아보고 있는 행복해씨. 쾌적한 아파트 단지 환경이 마음에 들어 영등포에 위치한 전세집을 단숨에 계약했습니다. 신혼생활에 대한 부푼 꿈으로 매일 매일 즐거운 행복해씨는, 이사를 앞둔 어느 날 문제가 발생했습니다. 현재 살고있는 오피스텔 집주인이 임차인을 구하지 못해서, 전세보증금을 돌려받지 못하는 위기에 빠졌습니다. 자금계획에 차질이 생긴 것이죠. 행복해씨는 집주인에게 사정을 설명하며 하소연을 했지만, 집주인은 막무가내 모르쇠로 일관했습니다. 행복해씨는 이사 갈 주택의 전세잔금을 치르지 못한 채 계약금을 고스란히 날릴 것만 같아 잠을 이루지 못했습니다. 전세금반환청구소송이나 지급명령 등의 법적제도를 활용할 수 있지만, 사실 시간과 비용도 부담스러웠고요.
사실 행복해씨처럼 이사를 앞두고 제 때 전세보증금을 받지 못해 애태우는 임차인이 적지 않습니다. 이런 경우 임차인이 원하는 날짜(만기일 혹은 이사예정일)에 전세보증금을 반환 받고 이사를 갈 수 있느냐가 관건이겠죠. 전세보증금은 계약기간이 끝나는 날 돌려받는 게 원칙이지만, 임대인이 현금여력이 없을 시 만기일에 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인도 꽤 됩니다.
자, 행복해씨는 전세금을 돌려받기 위해 어떤 방법을 취할 수 있을까요?
▶전세보증금 지키기 1단계
먼저, 행복해씨는 최소 계약만료일 1개월 전에 계약 해지 의사를 전달해야 합니다.
행복해씨는 전세계약기간 만기일 최소 1개월 전에 임대인에게 계약기간을 연장하지 않을 테니, 계약만료일에 전세보증금을 돌려달라는 뜻을 전달해야 하는 것이죠.
두번째, 집주인에게 최근의 판례를 활용해 협상하는 방법이 있습니다.
최근 판례에서는 임차인이 사전에 이사 갈 집에 계약금을 걸어뒀다고 임대인에게 통지 후, 제때 전세보증금을 반환 받지 못해서 계약금을 날린 경우에는 집주인이 전액 손해배상해야 한다고 판결(서울중앙지방법원2014년 2월 18일)했습니다. 행복해씨는 이런 판례를 집주인에게 적극적으로 알리며, 협상하는 전략을 취할 수도 있겠죠.
이런 전략에도 집주인이 꿈쩍하지 않고 전세보증금을 반환 없이 만기일이 지났다고 한다면 임차권등기명령 신청을 활용해 볼 수 있습니다. 임차인 행복해씨는 전세보증금을 받지 못할 경우를 대비해 임차권등기명령을 신청하여, 이사를 가더라도 임차인의 대항력을 유지해야 합니다.
임차권등기는 대항력을 갖춘 상태로 주소지를 이전하기 위해서 하는 것으로, 보증금을 돌려받지 않고 먼저 주소지를 이전하게 되면 대항력 요건을 잃게 되고 결국 보증금을 못 받는 상황이 생길수도 있습니다. 하지만 임차권등기를 함으로써 주소지를 이전하더라도 대항력과 우선변제권을 잃지 않게 되는 것입니다. 임차권의 순위는 부동산등기부등본에 기재된 날짜가 아닌, 대항력 요건을 갖춘 날이 기준이 됩니다. 즉, 전입신고 및 주택인도를 완료한 날이 기준이 되게 되는 것이죠.
그리고 임대보증금반환자금보증 제도를 함께 활용할 수 있습니다. 이는 임대인이 임대차보증금을 반환할 수 있도록 은행에서 대출을 해주는 제도로서, 필요한 자금을 한국주택금융공사가 보증하고, 시중의 금융사가 대출하는 것입니다. 하지만, 보증대상 조건은 부부합산 연간소득 7,000만원 이하여야 하고, 임차보증금은 3억원 이내만 가능하여 본인의 상황을 잘 따져봐야 하겠죠.
▶전세보증금 지키기 2단계
두번째, 법적 구제 방법을 고려해 볼 수 있습니다. 법적인 수단은 정말 최후의 조치 방법으로, 지급명령과 전세보증금반환소송이 있지요.
먼저 지급명령은 행복해씨(채권자)가 신청을 하면 집주인(채무자)을 심문하지 않고, 주인에게 전세금을 지급을 바로 명령하는 재판입니다. 전세보증금반환소송과 비교하면 절차가 간편할 수도 있습니다. 지급명령을 신청 후, 집주인이 송달받은 날로부터 2주안에 이의신청이 없으면 바로 경매신청에 들어가게 되기 때문이죠. 물론 집주인이 이의신청을 하면 소송으로 들어가게 되겠죠. 주의할 점은 집주인의 주소를 명확히 모르거나 연락이 안될 경우, 혹은 집주인이 이의신청을 할 것이 예상되는 경우는 오히려 지급명령에 소요되는 시간을 허비하게 될 수도 있어 전세금보증반환소송보다 더 오래 걸릴 수도 있습니다.
▶ 지급명령 절차
⊙ 지급명령을 신청 → 확정(임대인이 송달 받은 날로부터 2주 안에 이의신청이 없을 시) → 강제집행(민사소송법 462조~474조)
⊙ 지급명령을 신청 → 임대인이 이의신청 → 본안 소송 → 이후 전세보증금반환소송과 똑같은 절차임
전세보증금반환소송은 임차인이 주소지 관할 지방법원 민사과에 소장을 작성해 제출하면 됩니다. 소장을 보낸 후 전세보증금반환청구소송에서 승소하면 판결문과 집행문을 받아 경매신청할 수 있게 됩니다. 경매로 낙찰 후 전입신고와 확정일자를 유지하면 권리신고와 배당요구를 통해 전세보증금을 돌려 받을 수 있게 되는 것이죠.
▶ 전세보증금반환청구소송 절차
⊙ 소장 작성 및 제출(임차인 주소지 관할 지방법원 민사과) → 승소 → 강제집행(판결문, 집행문 보유)
☞ 강제집행이란 경매신청을 뜻하는 것으로, 경매로 낙찰 후 전입신고와 확정일자를 유지하고 권리신고나 배당요구로 전세보증금을 돌려받
을 수 있음
하지만 앞서 언급한 두 제도 모두 임차인이 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받기 위한 법적 조치로서 전세보증금을 받을 수 있는 방법이긴 하지만, 시간이 오래 걸리고 비용이 발생하는 단점이 있기 때문에 가장 최후의 수단으로 고려해야 합니다.
지금까지 소중한 내 전세보증금을 지키는 방법을 알아보았습니다. 이렇게 방법을 나열해 보니 정말 아는 만큼 소중한 내 자산을 지킬 수 있는 것 같습니다. 하지만, 가장 좋은 방법은 대화와 협상을 통해 원만하게 잘 해결하는 것이겠죠?
