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금융

분양가 상한제 등 부동산 3법으로 보는 부동산 투자전략


 

지난해 말 정부가 부동산시장 활성화에 강한 의지를 보이면서 부동산 3법 개정안이 국회 본회에서 여야 합의로 통과되었습니다.


부동산 3법주택 부동산 경기 활성화를 명분으로 이명박 정부부터 추진된 법안으로, 분양가상한제 • 재건축 초과이익 환수법 • 재건축 조합원과 관련한 개정안입니다. 부동산 업계는 이번 법개정이냉각된 투자 심리를 회복시켜 줄 것으로 기대를 걸었었죠. 한 달여가 지난 지금 부동산 3법은 부동산시장에 업계의 기대에 부응을 했을까요?


 



한국감정원에 따르면 특히 서울 지역의 경우 금주 아파트 매매가격이 1개월 전 대비 0.14%가 올라 전달 0.01%에 비해 크게 상승했습니다. 수도권 아파트 매매가격 6개월 연속 상승했는데, 특히 규제가 완화가 집중된 재건축 아파트 강세가 부각되었죠.


부동산3법이 국회 통과 이후 강남권을 중심으로 재건축 사업 진행속도에 가속도를 붙어, 이주수요까지 자극했기 때문입니다. 여기에 학군수요와 월세전환에 따른 전세매물 부족이 전셋값 상승으로 이어졌고, 지난해 하반기 입지가 좋은 아파트에 불붙은 청약 열기에 수도권과 지방 모두 청약자들로 넘쳐난 것도 매매가격 상승률을 부추였습니다. 그야 말로 지난 1월은 겨울철 이사 비수기라는 것이 무색했던 시간 이었습니다


그러면 부동산 관련 3법의 주요 내용은 무엇이고 시장에는 어떤 영향을 끼쳤을까요?


 

 

 


분양가 상한제, 민간택지에 한해 사실상 폐지


분양가 상한제주택가격 안정을 위해 택지비•건축비 건설업체 적정 이윤만을 분양가를 산정해 그 이하로 분양하도록 한 제도입니다. 이 제도는 과거 시장 과열기에 도입되었는데, 이는 신규분양 아파트 가격의 급등기존 주택가격까지 상승시키는 것방지하기 위한 것이었습니다.


하지만 현재 부동산 시장 상황 과열기와 많이 바뀌었습니다. 장기간 부동산 침체적체되는 민간분양 아파트, 그리고 기준 주택가격의 미약한 상승을 고려 시, 정부는 과열기도입된 제도조정이 필요하다고 본 것이죠. 


분양가 상한제폐지되면 재개발•재건축 조합원의 부담금이 줄어들 가능성이 큽니다. 지금보다 높게 책정된 일반 분양가로 전체 수익이 증가하면, 조합원의 추가 부담금줄어들 수도 있습니다. 유효 수요층의 주택구입을 유발하고, 일반 주택수요자도 상대적으로 저렴한 기존 주택의 거래나 미분양주택의 구입을 견인할 것으로 보는 것이죠. 


재개발•재건축사업사조합원 부담완화가 사업 촉진과 도심 내 주택공급과 거래활성화, 전세난 완화에도 도움이 될 것으로 기대하고 있습니다.


 


재건축 초과 이익환수제 3년 유예


재건축 초과이익 환수제투자자의 재건축 이익3000만원초과 할 경우, 그 이익 일부 국가와 지자체에 환수시키는 제도입니다. 더구나, 재건축 초과이익 환수제는 재건축에 따른 정상적인 이익을 최고 50%까지 환수할 수 있어 과도한 재산권 침해라는 목소리가 컸습니다.


재건축 초과이익 환수제가 3년 유예되면 전국 562개 사업장 중 347개 구역 18만4000가구혜택을 볼 것으로 추산하고 있습니다. 수도권만도 179개 구역에서 약 10만7000가구가 대상이 되는데, 이중 서울은 85개 구역 6만1000가구가 대상이 된다고 하네요.


 



물론, 정비사업 중 재건축에만 해당되는 사항이지만, 업계는 원활한 부동산 공급과 경기활성화에 도움을 줄 것으로 보고 있습니다.


 


재건축 조합원 주택분양 3채로 확대 


그간 수도권 내 과밀억제권의 경우 재건축 조합원은 1가구 1주택만 분양이 가능했습니다. 이는 과도한 투기방지 차원에서 소유한 주택수와 관계없이 1주택만 우선 공급한 것이죠. 개정안에서는 재건축 조합원분양 받을 수 있는 주택3채까지 허용했습니다. 


조합원의 주택 공급 기확대된다면, 주택시장 침체에 의한 일반분양의 미분양 우려 되고, 정비사업 활성화에도 일조할 수 있으리라 보는 것이죠. 게다가 다주택 조합원이 우선 공급받는 만큼 현금청산감소하게 됩니다. 그러면, 재건축의 사업성 개선 효과도 볼 수 있고, 조합원이 분양 받은 주택을 전•월세 주택으로 공급하여 민간 임대주택의 증가 효과도 클 것으로 생각 하는 것이죠.


자, 이렇게 부동산 3법의 통과재건축 아파트사업 추진 좋은 환경이 만들어졌습니다. 재건축 초과이익 환수제도 2017년까지 유예되면서, 재건축 아파트가 각종 전문가 설문조사에서 올해의 유망 상품으로 꼽히기도 했죠. 그러나, 재건축진행이 지연되는 단지에 투자하면 투자금장기간 묶일 수 있는 위험요를 항상 인지해야 합니다. 재건축 사업은 최초 단계인 안전진단에서 최종 입주까지 짧게는 5년에서 길게는 20년도 걸립니다. 더구나 낡은 아파트는 전•월세 가격이 낮아 투자수익률도 낮기에, 장기 투자처신중히 선택해야 하는 이유가 됩니다.


이에, 내집 마련 수요 4~5년 후 입주할 아파트를 찾는다면, 인허가가 끝난 단지선택하는 것이 좋습니다. 사업시행인가를 받은 단지가 조합원 간 내분으로 사업이 지연되는 경우도 있어, 최소한 사업시행인가 단계에 도달하면 그만큼 사업기간 리스크를 감소시킬 수 있습니다.


물론, 재건축이 진행 중인 아파트는 일반적으로 사업시행인가, 관리처분인가, 이주 등 단계를 통과할 때마다 가격이 오르는 것사실입니다. 하지만, 사업이 진척될수록 기대수익은 줄어들지만, 투자 안정성이 높아진다는 것은 잘 생각해야겠죠.이런 사실은 정책적 투자 여건 조성에 고무된 투자자가 냉철히 생각해야 될 사항이라고 봅니다. 현명한 투자자라면 막연한 재건축 투자 수익을 면밀히 따져보고, 리스크 헷지를 위한 재테크 상품투자와 대체상품도 고려해야 할 시점이겠죠.


 

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이덕수