얼마 전 국토교통부는 2016년 1월 1일 기준의 전국 표준지 50만 필지의 적정가격을 공시했답니다. 표준지공시가라는 것은 무엇일까요?
표준지공시지가는 정부에서는 매년 전국 50만 표본 필지를 조사해서 발표하는 땅값인데요. 바로 이 땅값을 기준으로 전국 2,750만 필지의 개별공시지가를 산정한답니다. 이를 통해 재산세∙양도소득세 등 각종 세금 부과 기준을 만드는 것이죠. 구체적으로 공공용지의 매수 및 토지의 수용∙사용에 대한 보상, 국∙공유토지의 취득 및 처분, 법령에 따라 조성된 공업용지∙주거용지∙관광용지 등의 공급 또는 분양, 토지구획 정리 사업, 도시재개발 또는 정리를 위한 환지∙체비지의 매각 또는 환지 신청, 토지관리의 매입∙매각∙경매∙재평가 등 다양하게 활용되는데요. 이런 것들은 우리 국민의 재산에 밀접한 관계가 있답니다.
그래서, 법률은 표준공시지가가 결정되면 공시된 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있도록 규정하고 있는데요. (부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률 제8조 제1항) 이의신청자들은 국토교통부 홈페이지 또는 구청 부동산정보과에서 열람하고, 시간에 늦지 않게 구청 부동산정보과나 국토교통부 등에 이의신청을 해야 한답니다. 이들 기관에서는 다시 조사와 평가를 하고, 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐서, 국토교통부에서 조정 공시를 시켜주기 때문에, 이 기간을 놓치지 말아야겠죠.
▶ 올해 전국 표준지공시지가는 얼마나 올랐을까?
그럼, 2016년도 표준지공시지가는 얼마나 올랐을까요? 올해는 전년대비 전국 평균 4.47% 올랐습니다. 전년도 상승률 4.14%에 비해 상승 폭이 다소 증가한 것으로 나타났는데요.
수도권이 3.76%, 광역시(인천 제외)가 7.39%, 시∙군이 5.84% 상승해서, 광역시의 가격변동폭이 큰 것을 볼 수 있답니다. 이는 혁신도시라는 호재 때문인데요. 부산(7.85%), 대구(8.44%), 울산(10.74%) 등은 혁신도시가 발표된 이후 정부∙공공기관 이전과 도시계획시설 설치로 토지의 수요를 증가시켰답니다. 이것이 가격 상승을 견인한 것으로 볼 수 있는 것이죠.
▶ 지역별 표준지공시지가는 얼마?
지역별로 살펴볼까요? 전국 표준지공시지가 총액의 70% 이상을 차지하는 수도권의 경우, 전반적으로 전국 평균(4.47%)보다 낮은 변동률을 보였답니다. 그중 서울(4.09%)이 가장 높았는데요, 경기(3.39%)∙ 인천(3.34%)은 변동률이 비교적 낮았습니다.
서울은 이태원∙상암디지털미디어시티(DMC) 등 주요 상권 활성화된 곳에 지가상승이 집중되었는데요, 특히 롯데월드타워와 잠실관광특구가 지정된 것은 상승 요인으로 뽑을 수 있습니다. 이 지역은 전국에서 표준지공시지가가 가장 높은 곳이 소재해 있는 지역이기도 한데요, 올해도 명동의 화장품 판매점인 '네이처 리퍼블릭'(명동월드점) 부지가 3.3㎡당 2억 7,470만 원으로 13년 연속 전국 공시지가 1위 자리를 지켰습니다. 초고층 빌딩인 서울 잠실 롯데월드타워(123층)와 서울 삼성동 현대자동차 신사옥(105층) 부지도 작년보다 땅값이 10%쯤 올랐군요.
<출처 : 네이버tv캐스트, 서울 시내 틈새 부동산 투자 지역은? http://tvcast.naver.com/v/691584>
경기(3.39%) 지역을 볼까요. 이 지역은 동탄2지구 시범단지가 완공되고, 제2외곽순환도로 건설이 상승 요인이었네요. 다만, 고양시 등 서북권 개발사업의 지연과 기존 노후화된 시가지는 가격의 하락 요인이었습니다. 인천광역시(3.34%)는 구월보금자리주택사업, 인천지하철 연장 등이 상승 요인으로 작용했네요.
특히, 세종시와 제주는 주목해 볼 만한 지역인데요. 세종시는 최근 아파트의 공급량이 증가하면서, 아파트가격 증가율이 약세로 돌아섰지만, 토지 가격은 사정이 달랐답니다. 중앙부처와 공공기관 이전하면서 인구 유입이 지속되자, 땅값이 작년보다 12.9%나 오른 것이죠.
제주지역은 올해 가장 지가 상승률이 높은 지역이었는데요. 제주도 표준지 공시지가는 1년 전에 비해 19.35% 올랐답니다. 2014년까지만 해도 제주 땅값 상승률이 2.98%로 전국 평균을 밑돌았는데, 지난해는 전국 평균의 2배가 넘는 9.20%가 뛰더니 1년 만에 상승폭이 다시 배로 커진 것이죠. 이것은 혁신도시 개발과 외국인 투자수요 증가가 반영된 결과입니다.
지난해 제주는 서울 여의도 면적(2.9km²)의 36.8배에 이르는 토지(106.7km²)가 거래되었다고 하는데요, 이 것는 2014년(85.6km²)에 비해 24.6% 늘어난 규모라고 합니다. 특히, 지난해 거래된 제주도 토지의 5분의 1을 서울 거주자가 사들일 정도로 외지인의 투자가 많았는데요, 300만 명에 육박하는 중국인관광액과 연간 9만 명이 넘는 제주도 이주민도 땅값 상승을 이끌고 있다고 합니다.
<출처: 네이버 tv 캐스트, 제주도 투자 이유는? http://tvcast.naver.com/v/539898>
▶ 표준지공시지가는 투자자들에게 어떤 영향을 미치게 될까?
일반적으로 개발이 진행되는 지역은 개발보상금을 더 받기 위해 공시지가를 올려 달라고 요구하는 경우가 많다고 합니다. 하지만, 실수요자들은 갑작스러운 땅값 상승을 우려하고 있는 상황이라고 하는데요. 그 이유는 주택 가격이나 농지 가격 상승이 실수요자들의 부담을 증가시키기 때문이랍니다. 두 번째는 같이 살고 있는 지역 주민 간에도 위화감도 부추길 수 있는 때문이죠. 마지막으로 재산세, 건강보험료, 종합부동산세 등의 세금이 상승해서 큰 부담으로 다가온다고 합니다. 지가가 상승한다 할지라도, 토지를 처분하지 않는 이상 돈이 들어오는 것도 아닐 텐데 정말 울고 싶은 심정 일 수도 있겠네요.
실례로 제주시 건입동의 한 비사업용 토지(5019m²) 소유자의 경우 다른 땅이 없다고 가정했을 때 재산세 및 종합부동산세가 지난해 9,596만 원에서 올해 1억 2,508만 원으로 30%가량 늘어났다고 하니, 토지가격이 오르는 것이 마냥 좋은 일만은 아닌 거 같네요.
▶ 투자자들이 올해 주의 깊게 볼만한 지역은 어디?
올해 부동산전문가들은 서울~세종고속도로 등 대규모 개발사업이 진행되는 경기도와 충청권 일부 지역의 땅값 강세를 예상하고 있군요. 일단 도로 건설에 따라서 대규모 토지 보상이 이뤄지게 되면, 보상금이 인접 토지 시장에 흘러 들어서 가격이 뛸 것으로 보는 것이죠. 더구나, 올해는 국회의원 선거도 있어서 각종 개발 공약이 남발된다면, 토지 시장이 곳곳에서 요동칠 가능성도 있겠네요. 제주도도 상승세를 이어갈 것으로 예상들을 하고 있는데요. 제주도 내에 공공기관이 이전하는 혁신도시나 인근 지역, 그리고 신공항은 인구와 호텔 등의 서비스 산업이 확대되면서 땅값이 더 오를 가능성이 높다고 보는 것이죠.
이상으로 올해 표준지공시지가에 대한 것들을 알아봤습니다. 우리 투자자들은 호재지역은 주목하되, 지역개발로 지가가 상승한 지역은 거품에 대한 우려라는 양면성이 있는 만큼 토지용도와 미래가치를 잘 따져보고 신중히 투자해야 하겠죠.
