정부의 작년 11.3부동산대책 이후 예상보다 강도 높은 조치에 주택 시장이 급격히 위축되었습니다. 대책 영향으로 부동산가격은 조정국면에 들어가고, 12월 이후 예정된 일반 분양물량도 감소되었죠. 하지만 최근 수변지역인 한강주변 재건축 시장 중심의 거래량 증가와 함께 11.3부동산 대책 이후 떨어졌던 가격도 점차 회복하고 있습니다. 부동산시장이 일시적 가격 조정을 끝내고, 본격적인 가격회복이 진행되는 것인가에 대한 궁금증을 풀어드리겠습니다.
▶부동산 투자가 꽃을 피우던 시기
재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에 주거환경 개선을 위해 시행하는 사업으로, 공동주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하는 사업입니다. 재건축 시장이 본격적으로 열기를 띠기 시장한 것은 2014년 말이었습니다. 부동산시장 활성화를 위해 이른바 부동산3법을 통과시키면서 투자 열기가 끓기 시작한 것입니다.
부동산3법은 재건축 초과이익환수제 폐지 한시적 유예, 분양가상환제 폐지, 재건축조합원 3주택 분양 허용이 골자였습니다. 초과이익환수제 폐지는 재건축을 원인으로 한 초과이익에 대해 수천만 원에서 수억 원까지 면제받고, 분양가 상환제 폐지로 분양가를 더 높게 받을 수 있어 추가 부담금을 줄일 수 있었습니다. 게다가 한 단지에 여러 채를 가지고 있는 사람이면, 그 숫자만큼의 집을 분양받을 수 있어서 단지 내 3채까지 집을 더 구입하여 투자수요가 늘어났습니다.
부동산3법 이후 재건축과 고분양가를 양대 축으로 집값이 가파르게 상승하자 집값 상승에 불안감을 느낀 무주택자들까지 빚을 내 주택 구입 대열에 너도나도 뛰어드는 상황이 되어 일부 지역은 투기적 수요까지 형성되었습니다. 2016년에 전국 주택가격이 2.85% 상승에 불과했지만, 강남3구 주택가격의 약 10%대 상승은 이런 상황을 뒷받침한다고 볼 수 있습니다.
▶재건축 투자가 지닌 위협 요인
재건축 시장 위협 요인으로는 다음 3가지를 고려해 볼 수 있습니다.
먼저, 재건축 시장에 초과이익환수제는 이미 뜨거운 감자로 부상하며 사업 추진 일정에 따라 아파트값에 영향을 미치고 있습니다. 재건축 단지의 초과이익환수제 유예는 올 연말 종료합니다. 초과이익 환수제는 재건축 조합원 1인당 평균 이익 3,000만 원 초과 시 10~50%가량 누진세율을 적용해 부과금을 징수하는 것이죠. 내년부터 초과이익환수제 부활 시, 올 연말까지 관리처분인가 받지 못하는 재건축단지는 재건축 이익 세금을 부과받습니다.
둘째는 서울시에서 재건축 승인 기준 ’35층 규제’를 일괄 적용한다는 것입니다. 최근 서울시 ‘2030서울도시기본계획’에 따라 주거지역 아파트가 최고 층수 35층으로 제한되었습니다. 이렇게 되면 그간 40~50층 재건축 계획을 가지고 추진해온 대치동 은마아파트 같은 단지들은 추진 일정에 타격을 받을 것입니다.
셋째, 가계부채나 미국발금리인상에 따른 리스크 관리를 위해 부동산 안정화 대책은 투자심리에 대세적 위축으로 작용할 것입니다.
▶아직 남아 있는 재건축 투자의 기회 요인
첫째, 올 연말까지 관리처분인가를 받을 가능성이 있는 단지들은 초가이익환수제 유예에 맞춰 사업 속도를 낼 것입니다. 재건축시장의 속도는 비용의 감소와 연결되어 보다 많은 이익을 얻을 수 있을 것입니다. 게다가, 분양가 상한제의 폐지는 조합원 분담금을 낮춰 사업속도를 증가시키고 있습니다.
둘째, 저금리는 재건축시장에 대한 투자자의 관심을 증가시키고 있습니다. 재건축 시장의 주택가격은 11.3대책 이후 1.68%가 하락했는데요, 이는 가계부채 대책 때보다 더 큰 하락 폭이었습니다. 투자자가 일시적 하락 폭이 큰 재건축지역을 선별한다면, 저가 매수 기회가 될 수 있을 것입니다.
마지막으로 정부의 대규모 택지 공급 중단으로 재건축 단지의 희소성이 부각되었습니다. 2014년부터 정부의 주택 공급 기조는 신규 택지 조성에서 노후된 기존 주거지역을 재정비하여 주택을 공급하는 정책으로 바뀌었습니다. 이에 재건축 연한도 기존 40년에서 30년으로 줄어들었습니다. 1980년 후반에 지어져 준공 후 30년 넘게 기다려야 했던 수도권 아파트 재건축 연한이 앞당겨지면서 투자가치가 커진 것입니다
▶투자할 재건축 단지가 지니고 있어야 할 조건
현재 부동산시장의 가장 중요한 투자포인트는 사업속도가 빠르고, 사업지연 리스크가 적어야 한다는 점입니다.
재건축 초과이익에 대해 최고 50%까지 적용하는 초과이익환수제는 투자자에게 부담으로 작용할 수 밖에 없습니다. 재건축 사업 진행, 통상 소요 기간은 약 9년이 걸린다고 하는데요. 올해 말까지 관리처분인가 신청을 받은 단지는 재건축초과이익 환수제 적용 예외를 받기에, 올 2분기까지는 최소 사업시행인가까지 진행된 단지만 혜택을 볼 가능성이 있습니다. 재건축 사업 지연은 조합원들에게 금전적 손해로 전가되어서 수익성 감소로 이어질 수 있으니, 사업속도가 빠른 단지가 좋겠죠.
두 번째로는 무상지분과 조합원 수가 적은 단지입니다. 무상지분율은 재건축 시 시공사가 대지지분을 기준으로 어느 정도 평형을 추가분담금 없이 조합원에게 줄 수 있는지 나타내는 비율입니다. 무상지분율이 클수록 조합원의 추가 부담 비용도 적어서 수익률에 유리하고, 적은 조합원 단지일수록 일반 물량이 많아 사업추진에 유리합니다.
마지막으로 단지규모가 크고 기반시설이 좋은 곳이 좋습니다. 규모의 경제로 인해 시공사의 공사비는 대단지일수록 절감되고, 기반시설이 양호할수록 추가 비용이 감소합니다.
지금까지 재건축투자에 대해서 살펴봤는데요. 위와 같이 재건축 사업은 사업투자에 기회 요인과 위협 요인이 공존하고 있습니다. 일부 재건축 지역들에서 이미 수익성에 대한 의구심이 나오고 있는 만큼 재건축 투자에 임하는 투자자들은 꼼꼼히 살펴보고 보수적으로 임해야 합니다. 초과이익환수제가 불가피한 단지는 장기적 접근해야 해야 실망이 적을 것입니다. 지금 같은 부동산 투자상황은 돌다리도 두들겨보고 가야 한다는 격언을 명심해야 합니다.
