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변동성 큰 대한민국 주택시장, 하반기 주택시장 투자 전략은 어떻게 잡아야 하나?

금융/주간 경제 뉴스 2019.07.22 09:00


올해 상반기 전국 주택시장은 많은 변화가 있었습니다. 작년 하반기에 발표되었던 9월 13일 부동산대책이 위력을 발휘했기 때문입니다. 지역별 양극화의 심화가 오래되었음에도, 이번 상반기 주택가격 상승률 상위 지역은 변동이 컸습니다.  그렇다면, 올해 하반기의 주택시장 전망은 어떻게 될까요? 오늘은 하반기 주택시장의 변수와 접근 전략에 대해 알아보겠습니다. 



▶ 9·13 대책으로 숨고르기 하는 주택시장, 하반기 전망은?


지난해 9·13대책 발표 전 6개월간, 전국의 주택가격 상승률 상위지역은 서울과 경기도가 상위 10위 지역 중 각 5 지역씩 포함될 만큼 수도권에 집중되었습니다. 하지만, 9·13대책 발표 6개월 이후의 상위권 지역은 대전·대구·광주 등의 지방 도시가 차지했는데요. 한 가지 예로, 서울의 인기 지역인 강남 및 잠실지역의 32평 아파트는 작년 9월 18억5천까지 올라갔지만 6개월 만에 매매가가 4억이나 떨어질 할 정도로 하락 폭이 컸습니다. 이 때문에 서울의 인기 지역 상승률 상위 10위권에 포함될 수 없었던 것이죠. 몇 년간 상승세를 호가했음에도 9·13대책 발표 이후 전체 수도권의 상승률 비율이 1.28%에서 -0.29%로 전반적 하락세로 전환되었습니다.


 


그러나, 수도권 시장은 4월 이후 드라마틱한 반전이 있었습니다. 서울 강남·잠실·여의도 등 인기 지역 아파트들이 상승하기 시작한 것입니다. 이런 상승에는 여러 이유가 있었습니다. 잠실 미성·크로바· 진주 아파트의 3,000세대 재건축 이주로 송파구 헬리오시티 등의 역전세난이 빠르게 해결되었고, 최근 삼성·롯데·두산 등 서울 강북에 본사를 두고 있던 대기업들이 강남권으로 사옥 이전을 계획하는 등 이슈를 탄 재건축 시장이 급반등했습니다. 게다가, 예상에 못 미치는 고가 주택의 공시가격 현실화율에 고가아파트 가격이 다시 상승한 것이죠. 올해 최소 2번은 있을 것이라던 미국 금리 인상 전망도 경기 둔화 우려로 긴축에서 완화로 전환되면서, 한국 내 금리 인하 기대감과 함께 부동산 가격 상승 기대감마저 높아졌습니다.



▶ 하반기 부동산 시장의 주요 변수는 무엇일까?


이렇게 다시 불어온 상승 분위기에도 여전히 일선의 다수 부동산 전문가들은 하반기 주택 투자에 대해 보수적 의견을 내놓는 것이 사실입니다. 하반기 부동산 시장의 여러 리스크가 주요 변수로 남아있기 때문입니다. 하반기 부동산 시장의 리스크 주요 변수로는 다음과 같은 사항들이 있습니다. 

  



첫째, 연간 기준 역대 최대 규모의 입주 물량은 지속적해서 시장을 압박할 것입니다.

최근 3년간 지방의 입주 물량이 대폭 증가했다면, 향후 3년간은 경기도 및 서울지역으로 입주 물량 확산이 예상됩니다. 그간 유망했던 수도권 지역도 이미 남부지역을 중심으로 증가한 입주 물량 때문에 가격 하락지역이 확대되고 있습니다. 서울의 입주 물량도 2018년, 4.4만 세대를 시작으로 2019년 4.1만 세대, 2020년 3만 세대로 여전히 많은 입주 물량이 대기 중입니다. 특히 올해도 상반기 예정되었던 입주 물량이 하반기로 밀리면서 향후 입주 물량에 대한 압박이 커질 것으로 보이는 상황입니다.


둘째, 지역별 전매 제한 및 대출 규제가 지속된다는 점입니다. 조정대상지역 내 2주택 이상 보유 세대는 신규 주택담보대출 금지될 뿐 아니라, 9억 원 이상의 고가주택이 1채만 보유한 자도 규제지역 내 주택 구매 시 원칙적으로 주택담보대출 금지가 지속되어 투자할 돈줄이 감소할 것입니다. 게다가, 신DTI(총부채상환비율) 및 DSR(총부채원리금상환비율) 기준의 적용 범위까지 확대 시행되어 가수요 감소로 작용할 수 있습니다. 


셋째, 부동산 관련 세금(보유세, 재산세, 양도세 등)의 부담이 가중되고 있다는 점입니다. 최근 ‘한국은행의 금융 안전보고서’에서도 경고하듯 미·중 간 무역전쟁은 한국 경제뿐 아니라 부동산시장에도 악영향을 미칠 수 있습니다. 내년 말 최악의 시나리오로 주택가격 15.6% 하락설까지 제기하는 상황에서, 세금의 지속적 압박은 무시할 수 없는 요소로 작용 될 것입니다.



▶ 하반기 주택시장에 접근하려면, 세 가지만 알아두자!


그렇다면, 이런저런 변수들을 고려하여 하반기 부동산 시장에 접근하려면 어떻게 해야 할까요?


 


첫째, 실수요자들은 도시 계획적 개발 이슈가 있는 지역에 장기적 관점으로 접근하는 것입니다. 수도권은 GTX(수도권 광역급행철도)· 지하철· 도로 등 SOC 이슈가 있습니다. 또한, 이런 호재가 있는 지역과 연계되는 지역 중심으로 주택가격이 상승하고 있습니다. 장기적 관점에서도 서울의 핵심지역은 개발이슈가 집중되는 만큼 단기적으로 하락하더라도 일희일비하지 않는다면, 충분히 실수요자들의 접근 대상이 될 수 있습니다.


 


둘째, 비교적 자금이 부족한 무주택자는 매력적 가성비의 신도시 공급 공공아파트에 주목할 필요가 있습니다. 위례신도시·과천지식정보타운·고양 덕은지구 내 높아진 공공아파트 비율은 LH 및 SH공사가 직접 저렴하게 분양함으로써 가격 경쟁력을 높이고 있습니다. 이 역시 장기적 관점에서 입주 조건에 맞추어 전략적으로 접근한다면 괜찮은 선택이 될 수 있습니다. 무주택 신혼부부라면 신혼희망타운 청약도 좋은 대안입니다. 전체 공급량 중 최대 30%(민영주택은 20%)로 배정 물량이 적지 않은 만큼, 조건에 해당하는 분이라면 충분히 관심을 가질 만합니다. 


 


셋째, 가점 높은 무주택자는 인기 청약지역에 관심을 가질 필요가 있습니다. 최근 HUG(주택도시 보증공사)는 ‘아파트 분양가 상한 기준’을 주변 시세의 110%에서 100~105%로 하향 조정하여 사실상 분양가상한제를 강화시켰는데요. 서울을 비롯한 경기 과천시, 광명시 등 전국 34개 고분양가 관리지역이 적용 대상으로서, 낮아진 분양가만큼, 시세차액도 증가할 수 있습니다. 최근 가격하락세가 있었던 서울 강남권은 기존 단지보다 더 저렴한 분양가로 신규 물량에 청약할 수 있습니다.


오늘은 하반기 주택 시장 변수와 접근 전략에 대해 살펴보았습니다. 혹시 하반기 주택 시장에 투자할 생각이 있으신가요? 오늘 한화생명이 알려드린 접근 전략을 잘 살펴보시길 바랍니다. 하반기 부동산 시장에 더욱더 많은 투자 변수들이 지속적으로 변화되는 만큼, 투자 흐름의 큰 틀을 이해하고 신중하게 부동산 시장에 접근해야 할 것입니다. 





 



이덕수

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