2019년은 저금리 기조 속에서도 공격적인 투자자들이 부동산 가격을 이끄는 시장이었습니다. 높은 가격에도 서울이나 일부 재건축 아파트는 분양 열기로 후끈 달아올랐는데요. 이에 힘입어 신규 아파트 가격은 사상 최대를 경신하고 주변 집값 상승까지 이어졌습니다. 하지만, 이런 부동산 시장의 투자 열기는 그 지역 부동산 매매가격 상승과 가계 빚을 늘려 국민경제의 불안감을 커지게 했습니다. 이는 끝내 분양가 상한제 및 정부의 12.16부동산 규제 정책의 실마리가 되었는데요. 2020년 부동산 시장은 어떤 모습일까요? 오늘은, 2020년 부동산 투자를 계획하는 분을 위해, 월별로 변경되는 부동산 제도를 살펴보고 부동산 접근 포인트를 알아볼까 합니다.
▶ 불안한 부동산 시장, 바뀌는 부동산 대책은 어떤 것들이 있을까?
2020년 부동산 투자 시장에는 12.16부동산 규제 정책 개정안이 본격적으로 시행되면서 세제·대출 등 여러 분야에서 변화가 나타날 것으로 예상됩니다. 먼저, 월별로 달라지는 정책은 어떤 것들이 있는지 표로 알아볼까요?
▶ 1월, 바뀌는 취득세 및 양도세 혜택, 그리고 대출 규제 적용
2020년 1월부터 9억 원을 초과하는 고가주택을 양도할 때 장기보유특별공제 혜택이 축소됩니다. 과거에는 10년 이상 보유한다는 요건만 충족하면 80%의 장기보유특별공제 혜택을 주었으나, 매도하는 주택에 ‘2년 이상 거주’라는 조건을 추가해 이 조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용하게 되는 것이죠. 1년에 2%씩, 5년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제해주는 조건으로 까다로워진 것이죠.
또한, 취득세율도 세분화될 예정입니다. 취득세는 6억 원 초과 9억 원 이하 주택 매입 시, 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01%~2.99%로 세분화됩니다. 또 집을 3채 이상 가지고 있는 세대가 추가로 주택을 매입할 경우 4%의 취득세율이 적용됩니다.
이 밖에도 2020년 중 공시가격 9억 원 이상의 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산 세율이 0.1%~0.8% 인상되며, 공동주택 공시가격 현실화율을 시세 9억~15억 원 미만은 70%, 15억~30억 미만은 75%, 30억 이상은 80%까지 각각 올라가게 됩니다.
추가로 1월은 전세자금대출을 이용한 갭투자를 막는 조치를 시행할 예정입니다. 우선 전세자금을 대출받은 뒤 9억 원을 초과하는 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하면, 대출받았던 전세대출금을 회수당하게 됩니다. 아울러 9억 원을 초과하는 1주택자는 공적 전세 보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 됩니다.
1월부터 임차인은 보유세 상승에 관심을 가질 필요가 있습니다. 종부세와 보유세가 상승해 주택을 사는 수요가 감소하고 임대료 상승에도 영향을 주기 때문입니다. 보유세는 수요를 감소시켜 일시적으로 집값을 내릴 수 있지만, 다시 세입자에게 부담을 전가해 임대료를 상승시키는 부작용이 있습니다. 실수요자도 관심을 가질 필요가 있는데요. 종부세 등의 보유세는 6월 1일 전에 소유권을 보유한 사람에게 부과되는 만큼, 이 시기에 거래량이 늘어나면서 가격 조정 등의 변화가 일어날 수 있기 때문입니다.
또한, 전세자금 회수는 9억 원을 넘기는 주택을 구입한 집주인들이 관심을 가져야 합니다. 그동안 전세 대출은 사적 보증(서울보증)을 통한 대출을 받을 수 있어 반쪽짜리 규제라는 말이 많았습니다. 하지만, 1월부터는 전세 대출의 만기 시 다주택자 전세 대출을 받지 못하도록 제한했습니다. 이에 레버리지 투자를 원하는 공격적 투자자는 전세 대출 규제를 고려한 자금계획이 있어야 합니다. 다만, 지난 11월 11일 이전에 전세 대출을 받아 전세에 살면서 9억 원을 초과하는 주택을 구입한 사람은 전세 만기 때 전세금이 회수되지 않고 연장이 가능합니다. 규제가 나오기 전의 행동으로 예외를 인정하기 때문입니다.
▶ 2월· 3월 부동산 실거래신고 기한 단축 및 자금 조달계획서 제출 확대
2월 21일부터 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 30일로 단축됩니다. 계약 무효 혹은 취소가 되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 하며, 이를 어기면 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. 또한, 실제 계약을 체결하지 않았는데 거짓으로 신고할 경우 3,000만 원 이하의 과태료 규정도 신설됩니다.
3월부터는 투기과열지구에서 3억 원 이상 주택을 살 때는 물론, 조정대상지역에서 3억 원 이상 주택과 비규제지역에서 6억 원 이상의 주택을 취득할 때에도 자금 조달계획서를 제출해야 합니다. 이와 함께 투기과열지구 9억 원을 초과하는 주택의 실거래 신고 시에는 자금 조달계획서와 함께 소득금액증명원, 예금 잔고, 전세계약서 등 객관적 증빙자료를 제출해야 합니다.
2월에는 실거래신고 기한 단축으로, 가격 상승과 하락 시점에서 실거래자의 깜깜이 거래가 감소될 수 있습니다. 부동산 계약이 체결된 시점과 신고된 시점의 갭이 작아져 정확한 거래 정보 파악이 가능하기 때문입니다. 다만, 법률 개정으로 자전거래, 허위 해제 신고에 대한 과태료가 높은 만큼 주의할 필요가 있습니다.
또한, 3월에는 자금 조달계획서 제출 확대로 부동산 편법 증여 행위를 고려한 이들은 신중할 필요가 있습니다. 부동산을 받은 사람은 물론 준 사람의 금융자료까지 확인하고, 부동산 자금이 사업체에서 유출되었을 경우 해당 사업체까지 세무 조사의 범위가 확대되는 만큼 이를 고려해야 하기 때문입니다.
▶ 4월 분양가상한제 유예 단지의 기간 종료
4월 28일에는 관리처분 인가 이후 정비사업 단지에 분양가 상한제 대상 적용을 유예했던 기간이 종료됩니다. 이에 따라 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 정비사업 단지부터 분양가 상한제 적용지역에서는 분양가 규제를 받게 됩니다. 또한 5∼10년 전매 제한과 2∼3년의 실거주도 의무화됩니다.
이로써 정비사업 지역 분양가 상한제 유예로 단기간에 인기 지역 분양단지들이 쏟아질 것으로 예상됩니다. 그만큼, 내 집 마련을 원하는 무주택 실수요자에게는 기회가 될 수 있습니다. 관리처분 인가 이후 정비 사업단지들이4월 이후에 분양가 상한제 적용을 받게 됩니다. 그만큼, 분양 일정이 몰릴 것으로 예상되기 때문입니다. 분양가격이 30% 이상 저렴하게 나오는 단지들이 많아진다면 실수요자들에게는 내 집 마련의 긍정적 효과가 커질 것으로 예상됩니다.
또한, 가점이 낮은 실수요자들은 서울 인근 경기도 주요 지역에 관심 가질 필요가 있습니다. 주요 지역들이 4월까지 분양가 상한제 적용이 유예되면서 서울 인근 경기권은 지속적해서 풍선 효과가 발생할 수 있기 때문입니다. 12·16대책에서도 서울을 중심으로 분양가 상한제 지역을 추가했기 때문에, 서울 내 비규제 지역에서 부작용이 발생할 가능성은 줄었지만, 역으로 경기도로 수요가 이동할 수 있기 때문입니다.
▶ 5월·6월 주택임대소득세 신고 확대 및 일부 다주택자 양도세 중과 한시적 배제 종료
5월부터는 연 2,000만 원 이하 임대소득도 2019년 귀속분부터 소득세를 과세하기 때문에 2020년부터는 세무 당국에 신고해야 합니다. 다만 연 2,000만 원 이하 소득자는 분리과세 혹은 종합과세 중에서 선택할 수 있습니다. 부부 합산 기준으로 집이 2가구라면, 연간 월세소득에 대해, 3가구 이상이라면 월세와 보증금 3억 원 초과분에 대해 간주 임대료를 계산하여 6월 1일까지 신고해야 합니다.
6월 말부터는 12·16대책에서 시행하기로 한 조정대상지역 안에서 양도세 중과 배제 조치가 종료됩니다. 정부는 내년 상반기 중 소득세법 시행령을 개정해 올해 12월 17일부터 내년 6월 말까지 매도하는 다주택자의 주택 매물에 양도세를 중과하지 않고, 장기보유특별공제 혜택도 주기로 했는데요. 양도소득세 부담에 주택을 팔지 못하는 다주택자에게 한시적 퇴로를 열어준 것입니다.
이로써 연 2,000만 원 이하 임대소득에 대한 과세 유예가 끝나면서 전셋값 상승세에 다소 제동이 걸릴 수 있습니다. 국토부에서 주택 매매뿐 아니라, 전·월세 임대소득 탈세에 대해서도 집중적으로 모니터링함에 따라 더욱 파급력을 가질 수 있습니다.
또한, 10년 이상 주택을 보유한 다주택자에게 집을 팔도록 유인하여 공급을 유도한 것은, 내년부터 종부세 세율 인상과 공시가격 현실화 등 다주택자의 보유세 부담이 늘어나, 주택 시장에 거래량을 증가시켜줄 수 있는 시너지 효과로 이어질 것으로 예상됩니다. 은퇴 후 여유자금이 필요한 다주택자도 이때 절세 효과를 최대한 활용할 수 있는 기간입니다. 예를 들어 10년 전에 10억 원에 산 아파트가 지금 20억 원이라고 하면, 그 아파트를 내년 상반기에 매각하는 것과, 내년 하반기 이후에 매각하는 것을 비교해보면 약 3억 5,000만 원의 세금 감소 효과를 볼 수 있기 때문입니다.
▶ 7월 도시공원 일몰제 시행
2000년 도입된 도시공원 일몰제가 2020년 7월 최초로 시행될 예정입니다. 도시공원 일몰제는 도시계획 시설상 도시공원으로 지정한 뒤 20년이 넘도록 공원 조성을 하지 않았을 경우 도시공원에서 해제되는 제도를 말합니다.
도시공원 일몰제에 따라 2020년 7월 1일부터 공원에서 해제되는 서울 시내 도시공원은 모두 116곳입니다. 이들 장기 미집행 공원 부지는 민간사업자의 도움으로 일부 지역 공원을 개발할 기회가 있어, 투자자 가능성이 엿보입니다. 일부 지역이 ‘도시공원 특례사업’의 대상이 될 수 있기 때문입니다. 이 사업은 공원 안에 아파트를 짓는 등 민간사업자가 공원 부지를 매입하고 이를 공원에 기부체납 하는 대신, 부지의 최대 30%만큼 비공원시설(아파트 같은 주택)로 개발하여 쾌적한 아파트라는 매력이 있습니다.
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여러분의 2020 부동산 투자, 어떤 전략을 준비해야 할까요?
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오늘은 2020년부터 달라지는 부동산 정책과 접근 포인트에 대해 알아보았는데요. 글로벌 경기 부진과 저금리 기조 등 경제 악화 변수 속에서도 서울 집값은 큰 변동이 없을 것이라 전망되고 있습니다. 정부의 집값 안정 의지가 크고 강력한 규제가 계속해서 생기는 만큼, 서울 집값의 상승 폭은 둔화될 가능성이 있습니다. 오늘 알려드린 제도별 접근 포인트를 잘 숙지하고, 앞으로의 부동산 시장을 내다봄으로써, 부동산 자산 관리 전략을 고려해 보시기 바랍니다.
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