2022년이 한 달 앞으로 다가오면서 많은 수요자들이 앞으로의 부동산 시장 접근에 대해 궁금해하고 있습니다. 내년에는 올해 보다 더 많은 변수들로 인해 부동산 시장 환경이 변화가 클 것으로 보기 때문인데요. 이에 내년 부동산 시장은 현재 부동산 시장을 이해하고 내년의 주요 시장 변수들의 충분한 고려를 통해 합리적으로 접근할 필요가 있겠습니다.
2021년 주택시장 매매 및 전세 가격 지속 상승세
정부의 강력한 부동산 규제 정책과 코로나19에 따른 경기 불확실성에도 2021년 주택 시장의 매매가격과 전세가격은 상승세가 지속되었습니다. 수도권 및 광역시를 포함한 지방 모두 상승하였습니다. 2021년 9월까지 수도권 20.9% 상승하였으며, 주택 평균 매매가격은 전국 4.7억원(아파트 5.5억원), 서울 8.8억원(12억원), 수도권 6.3억원(7.6억원)을 기록하였고, 다소 침체되었던 기타 지방 주택시장도 상승세로 전환되었습니다.
최근 시장에는 코로나19 팬데믹 극복을 위한 통화량이 4~5년간 약 42% 증가하며 현재 광의통화(M2)는 3,480조 원에 이르렀습니다. 이로 인해 주택 가격이 크게 상승하자 영끌투자까지 성행하였으며, GTX · 고속도로 · 신도시 등 지역 호재까지 가세하며 가격 상승을 이끌고 있습니다.
전세시장은 2020년 7월 주택임대차보호법 개정안 시행 이후, 전월세 상한제가 미적용 되는 신규 임대주택으로 인해 전세가격이 폭등하였습니다. 기존 계약된 전세가 2년 재계약 시 5% 내에서 임대료를 올렸지만, 전세물량이 희소해진 전세시장에서는 신규 임대물건에 대해 전세가를 높여 계약할 수 있어 같은 단지 내 같은 평수 주택이라도 전세가격의 편차가 컸습니다. 현재 매매가 대비 전세가 비율은 서울 51.5%, 그 외 지역 60%대 수준입니다. 하지만, 임대차 2법 시행 2년 차인 2022년 7월이 되면 다시 신규 계약되는 물량이 시장으로 나오는 만큼 임대시장 전세가격 추가 인상과 더불어 월세화 확대 우려가 커지고 있습니다.
2022년 주택 시장 공급
사실 2022년은 주택 공급 부족 우려가 높습니다. 임대차법 개정으로 주택시장 전세물량마저 감소해 입주 물량 부족은 더욱 부담스러운 상황입니다.
전국 신축 APT 준공은 2018년 정점 대비 올해까지 38% 이상 감소 예정입니다. 비록 2022년~2023년은 올해 대비 6~7% 증가 예상되나, 2023년까지 고점 대비 감소세로 보입니다. 건설산업연구원에서는 2021년 28.7만호, 2022년~2023년 30만호 수준으로 예상하고 있습니다. 게다가, 정부에서 추진 중인 3기 신도시의 수도권 새 아파트 공급 확대까지 상당 기간 소요로 향후 신규 공급계획 불확실성이 여전해 서민 주거 안정까지는 당분간 난항이 예상됩니다.
2022년 주택 가격 하락과 상승 요인
2022년 부동산 가격 전망은 경제적 변수가 더욱 중요해져 예측하기가 더욱 어려울 것으로 생각됩니다. 금리 상승, 대출 규제, 정책변수 등의 위험 요소가 지속적으로 악재로 제기되었는데요.
부동산은 투자 가격이 높은 상품으로서 많은 이들이 투자 시 대출을 껴서 구입하게 되는데, 기준금리인상은 주택담보대출에 연동되어 부동산가격 하락에 영향을 줄 수 있습니다. 한국은행은 2021년 11월 25일 기준금리 연 0.75%을 1% 인상함으로써 이미 올해 두 번째 기준금리 인상을 단행했습니다. 이에 11월 주담보대출이 혼합형 3.88~5.05%, 변동형은 3.58~4.78%로 불쑥 올랐습니다.
사실 美테이퍼링 우려로 2021년 최소 13개국 이상 기준금리 25~425bps 선제적 인상한 상태입니다. 과거 금리 인상기에는 개발도산국 같은 비안전자본시장에서 미국 같은 선진자본시장으로 자본이 이동하는데 그로 인해 개발도산국에서는 많은 피해가 발생했던 사례가 있기 때문입니다. 미국도 2022년 인플레이션 확대 우려로 2021년 11월 4일 테이퍼링을 개시한 상황입니다.
정부 주도 대출 규제도 가격 하락의 변수인데요. 서울 경기 무주택 30•40대들 주택 가격 상승으로 인한 LTV 제약의 직격탄을 맞고 있습니다. 청약시장에서는 이미 9억 원 이상 주택은 중도금 집단대출이 제한되었고, 15억 원 이상 주택은 주택담보대출이 제한된 상태입니다. 현금 확보가 많지 않다면 향후 주택 매매시장 진입 제한될 수밖에 없을 것입니다.
하지만, 이러한 가격 하락 요인에도 국내 기관들은 내년 주택 가격에서 다소 상승 전망을 내놓고 있는데요. 공급물량 감소가 예상되기 때문에 매매 및 전세시장 불안정할 것으로 보고 있습니다. 위에서 살펴보듯이 같이 전국 신축 APT 준공은 2023년까지 감소세로 수도권 새 아파트 공급 확대까지 상당 기간이 소요될 것으로 예상되기 때문입니다.
더구나 내년은 대통령선거, 지방선거가 있습니다. 역대 지방선거(재건축 인허가권자) 전후로 재건축 아파트 상승이 주로 발생했으며, 보수진영의 우세 점쳐지는 경우 높은 상승폭 예상되고 있습니다. 그리고 대통령선거에서 지역 격차 해소 공약은 대규모 토지개발을 동반해 해당 지역 및 주변 토지 주택 가격에 영향을 준 만큼 내년 부동산 시장에도 큰 영향을 미칠 것으로 보고 있습니다.
이에 따라, 내년 부동산 투자시장은 다음에 이슈에 대해 관심이 증가할 것으로 보입니다. 첫째, 괜찮은 단지에 청약으로서, 조건만 갖추고 있다면 그래도 APT 청약이 안전한 투자라는 것입니다. 2021년 로또 청약 단지로 뽑혔던 단지들 대부분이 코로나19 • 분양가 상한제 시행•정비 사업 규제로 2022년으로 분양이 연기되어 진행되고 있습니다. 여전히 당첨되면 높은 차액이 예상되는 만큼 분양가에 따라서 60점 정도의 청약 가점과 현금을 보유하고 있다면 도전해 볼 가치가 있습니다. 다만, 재건축•재개발 감소로 청약 경쟁이 점점 치열해질 것으로 보입니다.
둘째, 오피스텔이 도심 속 공급 가능한 대안 주거 상품으로 부각될 수 있다는 것입니다. 오피스텔은 코로나19에도 작년 상반기부터 높은 청약률을 기록하며, 최근에는 약 1300대 1을 기록할 정도로 인기가 있습니다. 오피스텔 매매가는 평균 13% 상승했는데, 아파트가 상승으로 원룸형보다는 60㎡ 상 아파텔 상품이 대체상품으로 급부상하는 추세입니다.
셋째, 장기적으로 한강변을 비롯한 수도권 인근 그린벨트 토지 투자 관심이 증가할 것으로 보입니다. 수요가 집중된 서울, 정비 사업은 수많은 이해관계로 많은 시간이 소요되어 빠른 주택 공급이 어렵습니다. 그렇다면 그린벨트 해제를 통한 주택 공급의 유혹도 갈수록 증가될 것으로 예상되며, 투자자들은 이점에 착안해 그린벨트 토지 투자에 관심을 높일 것으로 예상 가능합니다.
이렇게 2022 주택 시장 변수와 접근 방향에 대해 살펴보았습니다. 2022년 부동산 시장은 영향을 주는 더욱 많은 변수들로 투자 예측이 어려워지는 만큼, 더욱 보수적으로 부동산 시장에 접근해야 할 것입니다.
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