본문 바로가기

보험

대한민국의 노후를 책임질 주택연금의 잠재력!


자식에게 짐이 되기를 바라지 않지만 마땅한 노후자금 없이 은퇴 후 생활을 꾸려가야 하는 입장에서는 주택연금만큼 매력적인 상품을 찾기 어렵습니다. 2014년 한국주택금융공사가 내놓은 여러 사례에서도, 높은 은행 대출 이자는커녕 기초연금에 가까운 결과가 흡족하다는 체험들이 화제를 낳은 바 있는데요. 이렇듯 주택연금은 최근 노후 해결책의 하나로 각광을 받고 있죠.


그러던 차 금융위원회에서 주택연금 활성화를 위한 신상품을 2016년 상반기 중에 개발 출시한다는 소식이 전해지자 주택연금이 다시 한 번 주목을 받고 있습니다. 아무래도 주택연금은 노후자산 활용 측면에 있어서 제격이기 때문이죠. 지난 2007년 7월 도입된 주택연금은 2015년 11월까지 총 28,247건이 판매됐는데요. 이는 자가보유 고령층의 약 1.1%에 해당합니다. 잠재 가입 고객 전체 규모를 생각하면 아직 활용 비율이 높다고 하기는 어려운 숫자지요. 하지만 월평균 500건 이상의 신규 가입이 이어지고 있어 이제 어느 정도 시장에 안착했다는 평가가 나오고 있는 것입니다. 


현재 주택연금의 모델이기도 한 미국의 공적 역모기지 HECM(Home Equity Conversion Mortgages)의 경우, 도입 이후 8년간 매년 70.7% 정도의 성장률을 기록했는데요. 이는 초기 우리나라 주택연금 증가 추이와 매우 유사하다 할 수 있습니다. 특히, 미국과 우리나라의 시장규모 차이까지 감안하면 우리나라 주택연금의 성장세가 오히려 더 빠르다고 할 수 있죠. 미국의 HECM 성장률을 향후 주택연금 성장률에 준용할 경우 2025년이면 약 43만 건 정도의 판매건수가 예상되기도 합니다. 


한편, 정부는 지난 2013년 향후 10년(2023년) 간 40만 건의 주택연금을 추가 공급하겠다는 계획을 발표를 한 바 있는데요. 이는 60세 이상 가구주 주택 기준으로는 10%에 해당하는 규모입니다. 주택연금이 이러한 정부 계획만큼 활성화될 경우, 주택연금은 열악한 국내 다층 노후보장 시스템을 상당 수준에서 보완할 수 있을 것으로 기대되기도 합니다.





▶ 주택연금 가입시 주의 사항은?


주택연금은 주택금융공사가 판매하는 역모기지(reverse mortgage)의 일종인데요. 역모기지는 주택 가격 및 금리 변동, 장수위험과 같은 내재적 위험이 존재합니다. 아래에서 자세히 살펴볼 그러한 내재적 위험들, 즉 리스크는 가입자 입장의 리스크가 아니라, 사업자이자 보증공급자인 주택금융공사 입장에서의 리스크를 의미하는데요. 주택연금 리스크에 대해 알게 되면 해당 상품을 이해하는데 더 큰 도움이 된답니다. 그럼 한번 살펴보실까요?


첫 번째 리스크는 ‘주택 가격 변동 위험’입니다. 이는 아래 그림에서 보는 바와 같이 대출 잔액이 주택 가격을 초과하는 Cross Over 시점이 A→B 구간에 빠르게 도달하는 경우로, 취급 시점(현재)에 예상했던 미래주택 가격보다 사망 시점(미래)의 실제 주택 가격이 낮아져 역모기지 대출 잔액이 주택 담보가치를 초과하게 되는 위험입니다. 가입자가 받게 되는 연금 수령액은 가입시점의 주택 가격을 기준으로 결정되기 때문에 주택 가격이 하락하기 전 가입한 고객은 오히려 유리해지기도 합니다.


 

두 번째는 ‘금리 변동 위험’입니다. 이는 아래 그림에서처럼 예상 대출 곡선이 금리 하락(좌측)으로 이동함에 따라 Cross Over 시점이 A→C 로 빠르게 도달해 취급 시점(현재)에서 예상했던 금리수준 보다 제 대출금리가 낮아져 역모기지 대출 잔액이 주택 담보가치를 초과해버릴 경우 발생하게 됩니다. 주택연금 수령액은 ‘CD+1.1%’의 금리를 기준으로 하는데요. 낮은 금리가 적용될 경우 가입자가 받는 연금액이 많아지는 효과가 있기도 합니다. 

 


세 번째 리스크는 ‘장수(長壽) 위험’입니다. 이는 당초 예상 대출기간이 가입자의 장수로 인해 연장됨으로써 아래 그림에서와 같이 균형점이 A→D 로 이동된 상황에 해당하는데요. 취급 시점(현재)에 예상했던 수명보다 가입자가 오래 살게 되면, 월지급금(연금액)을 계속 지급하게 되므로 역모기지 대출 잔액이 주택 담보가치를 초과하게 되는 것입니다. 가입자 입장에서는 오래 생존할수록 받아 가는 연금액이 커지는 만큼 장수하면 더 이득이라고 할 수 있겠죠.

 


마지막 위험은 위에서 언급한 모든 위험이 동시에 발생할 위험입니다. 이는 아래 그림에서와 같이 세 가지 위험이 함께 발생하는 경우로 Cross Over 시점은 A→R 로, 균형점은 A→L 로 각각 이동하게 돼 주택 가격과 시중금리가 계속 하락하는 가운데, 다수의 가입자가 예상 수명 기간을 넘겨 손실이 발생하게 되는 상황입니다. 이 경우 주택연금을 보증하는 주택금융공사는 큰 손실을 떠안을 수 있습니다. 


 

주택금융공사는 이러한 리스크들을 보장하기 위해 ‘초기 보증료’와 ‘연 보증료’를 받고 있는데요. 초기 보증료는 주택 가격의 1.5% 수준으로 최초 1회 납부하게 되어 있으며, 연 보증료는 연금 지급 잔액에 대해 매년 0.75%를 받습니다. 단, 보증료는 수령하는 연금액에 이미 반영돼 있으므로 가입자가 직접 납입할 필요는 없고요.  


주택 가격의 안정·하향세가 지속되고 저금리와 고령화 추세가 이어지고 있는 현재 시점은 주택연금 가입이 가입자에게 유리한 환경이라고 할 수 있습니다. 주택 가격이 더 떨어지기 전에 가입하면 더 많은 연금을 수령할 수 있기 때문이지요. 만일 가입하고 나서 주택 가격이 하락하지 않고, 되려 상승한다면 계약 종료 시점에서 잔존가치만큼 자녀에게 상속하면 됩니다. 기대수명이 점차 늘어나는 상황을 감안, 건강에 남다른 자신이 있을 경우에는 종신수령방식을 선택하는 것이 유리합니다. 앞서 알아본 바와 같이 가입자의 장수로 생존기간 동안 지급받은 연금액이 주택가치보다 많아지면 가입자에게 유리하기 때문이죠. 이처럼 주택연금은 안정적으로 거주와 생활비 마련이 동시에 해결된다는 점에서 여러모로 가입자에게 유리할 수 있는 상품입니다. 중도에 본인이 사망할 경우 연금수급권이 배우자에게 그대로 승계된다는 점도 주택연금의 장점이죠. 


 

이상, 주택연금의 리스크를 중심으로 주택연금의 장단점에 대해서 알아봤는데요. 위기가 곧 기회라는 말처럼 리스크를 제대로 이해하신다면 오히려 주택연금의 장점들을 활용하실 수 있겠죠?




  다른 글 더보기


  ▶ IRP(개인형 퇴직연금제도), 그것이 알고 싶다 <바로가기>

  ▶ 2016년, 실손의료보험 어떻게 달라졌나? <바로가기>

  ▶ 사망보장은 물론 연금처럼 미리 당겨쓸 수 있는 종신보험은 무엇? <바로가기>

 





김치완

  • 예상금리, 예상주택가격보다 실제금리도 오르고, 실제주택가격도 급격히 오른 현실에서 주택연금 가입은 바보짓이란걸 설명해야지...ㅉㅉ