지난 4월 28일, 국토교통부가 전국의 공동주택 공시가격을 발표했습니다. 전국 평균 약 6% 정도 오른 것으로 나타났지만, 지역별·가격대별로 분석해 보면 상승률의 편차가 매우 큰데요. 서울이 14.73%, 대전은 14.03% 증가했고, 전국의 시세 9억 원 이상 주택은 21.12% 증가했습니다. 특히 시세 15~30억 원 주택의 공시가격은 무려 26.15%가 상승했죠. 공시가격이 급격히 상승한 주택 보유자는 앞으로 재산세와 종합부동산세가 대폭 상승한 세금고지서를 받을 것이란 걸 누구나 예상할 수 있는데요. 앞으로는 굳이 부자가 아니더라도 일정의 소득 또는 재산이 있는 자는 향후 세금 부담이 더 늘어날 것으로 예측됩니다.
▶ 실거래가 및 공시가격은 급등, 상속세 공제항목은 수십 년째 그대로
특히, 은퇴 후 소득이 별로 없는 상태에서 가격이 많이 오른 부동산에 기대를 걸기보다 보유 재산의 포트폴리오를 합리적으로 다시 구성하는 것도 고세금(高稅金) 시대의 처세 방법입니다. 높은 보유세를 부담해가며 움켜쥔 재산을 죽어서는 절대 가져갈 수 없고, 남긴 재산에 대해서는 가족에게 높은 상속세로 돌아올 수 있기 때문입니다.
실질적으로 아파트나 오피스텔처럼 단지 내 동일평형의 실거래가 존재하는 것은 최근 6개월 이내 실거래가액으로 평가해 상속세나 증여세를 계산합니다. 그러나, 단독주택이나 토지처럼 기준시가로 불리는 것은 주택공시가격 또는 개별공시지가로 재산을 평가하게 되는데요. 결과적으로 아파트나 오피스텔은 실거래가가 오르면 상속세도 오르고, 다른 부동산은 공시가격 또는 공시지가가 올라야 상속세가 증가하게 됩니다.
물론, 재산이 있다고 모두 상속세를 내는 것은 아닙니다. 상속세법에는 각종 공제항목이 있기 때문입니다. 상속세를 계산할 때는 일단 ‘일괄공제 5억 원’이 적용됩니다. 따라서 재산이 5억 원 미만인 사람이라면 상속세 걱정은 하지 않아도 됩니다. 또한, 사망할 당시 배우자가 생존해 있을 때, 배우자 상속액이 5억 원 미만일 경우, 최소 5 억 원의 배우자공제를 받을 수 있습니다. 결국, 상속세는 싱글로 사망 시 5억 원 이상, 배우자 생존 시 10억 원 이상의 재산이 있어야 부과되는 것입니다.
그러나 세법에 따른 상속세 공제 금액은 90년대부터 수십 년째 그대로인데, 수도권의 아파트를 비롯한 부동산 가격은 천정부지로 오른 곳이 상당수입니다. 또한, 정부에서는 공시가격을 단계적으로 시세에 근접하도록 현실화하겠다고 이미 공표해 놓은 상황입니다. 과거에는 정말 부자들만 상속세를 걱정했으나 이제는 수도권에 집 한 채 갖고 있어도 상속세를 걱정해야 할 판인 것이죠.
▶ 비교적 노후대비 한 은퇴자…상속세 걱정해야 할 판, 증여도 고려해야
예전에 ‘호랑이는 죽어서 가죽을 남기고 부자는 죽어서 상속세를 남긴다’라는 우스갯소리가 있었지만, 이제는 본인이 별로 부자라고 생각하지 않는 사람들에게도 얼마든지 상속세가 부과될 수 있습니다. OECD 국가 가운데 상속세율은 우리나라가 거의 최고 수준입니다.
상속세를 줄이는 전략으로 전문가들이 가장 많이 추천하는 방법 중 하나가 바로 증여입니다. 공시가격 급등과 보유세 강화로 일정한 재산을 계속 보유하고 있는 것 보다는 증여가 점점 유리해지는 시대가 된 것이죠. 실제로 국세청에 신고된 증여 건수만 하더라도 2014년에는 88,972건이었지만 2018년에는 145,139건으로 급등한 것을 볼 수 있습니다. 작년 증여 건수는 아직 공식 통계자료가 발표되지 않았지만 최근의 증여 열풍을 보면 높은 상승이 예상됩니다.
▶ 작은 집으로 옮겨서 남은 돈 증여 후 주택연금 가입 전략
노후자금으로 주택연금을 신청하는 분들이 급격히 늘어나고 있습니다. 주택연금이란, 사는 집을 담보로 맡기고 연금을 받는 제도입니다. 2007년 515명에 불과했던 주택연금 가입자는 올해 2월 말 72,359명으로 13년 새 141배가 증가한 것이죠. 가입자의 평균연령은 72세이고 담보로 맡긴 주택의 가격은 평균 2억9,800만 원, 월평균 수령액은 101만 원입니다.
또한, 4월 1일부터는 한국주택금융공사법 시행령이 개정되어 주택연금 가입연령이 기존 만 60세에서 55세로 낮아졌습니다. 주택 소유자나 배우자가 만 55세 이상이면 주택연금을 신청할 수 있습니다.
현재 주택연금을 신청하려면 시가 9억 원 이하의 주택을 소유해야 합니다. 다주택자라 하더라도 합산 가격이 9억 원 이하이면 신청할 수 있습니다. 정부는 주택연금의 가입 기준을 완화하기 위해 가입연령을 낮춘 데 이어 주택 가격 요건을 시가 9억 원 이하에서 공시가격 9억 원 이하로 낮추는 방안을 추진 중이라고 합니다.
따라서 고가의 주택이라 주택연금에 가입할 수 없다면 작은 주택으로 갈아타 주택연금을 신청하고 남는 돈을 가족에게 증여하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다. 또한 주택 소유자가 사망 시에 주택연금 수령액은 채무로 평가되어 상속재산을 줄이는 효과가 있어 결국은 상속세도 줄일 수 있는 효과를 불러옵니다.
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늘어만 가는 세금 부담에 상속세가 부담된다면,
사전증여와 주택연금 가입 전략을 잘 활용하세요.
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상속세를 줄이기 위한 증여는 빠르면 빠를수록 좋습니다. 왜냐하면 배우자 또는 자녀에게 증여 후 10년 이내 사망하게 되면 증여재산이 상속재산에 합산되어 상속세가 추가로 부과될 수 있기 때문입니다. 그러나, 특정 자녀에게 더 많이 증여하거나, 자식 입장에서 불공평한 유언장을 써 놓는다면 사후에 가족 간 소송이 발생할 수도 있습니다. 따라서 어떻게 해야 잘 물려줄 수 있는지 가족과 충분히 대화한 후 고민해보고 전문가와 충분히 상담 후 현명하게 실행하는 것이 필요합니다.
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