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금융

임대차 3법 통과, 전·월세 시장에 미치는 영향은 무엇이고 어떻게 대처해야 할까?



정부의 주택시장 안정화 대책이 연이어 나오면서 주택 시장이 혼돈으로 빠져든 가운데, 국회가 추진하고 있는 주택 임대차 보호 3법이 이슈가 되고 있습니다. 6월 이후 연일 치솟는 전세 가격의 원인으로 지목되기 때문입니다. 혼돈 속으로 빠져들고 있는 국내의 주택 시장, 내 집 마련을 위한 실수요자들은 어떤 포인트로 접근해야 할까요?



▶ 임대차 3법 진행에 따른 전세 가격 상승세


전세 가격 급등 이유는 여러 가지가 있습니다. 6·17대책 이후 재건축 사업지의 실거주 요건 강화로 줄어든 전세 매물과 신축 아파트의 전세 물량 부족 등 여러 원인이 있겠지만, 법안이 통과된 임대차 3법 개정이 가장 큰 원인이 되고 있습니다. 임대차 3법이 이미 7월 27일 국회 상임위 문턱을 넘어, 지난 8월 4일 본회의에서 통과되었기 때문입니다.


사실, KB 주택시장 동향에 따르면 6월 다섯째 주 서울 아파트 전세 가격은 전주보다 0.22% 오르며 2015년 10월 이후 5년 만에 최대 상승률을 기록했습니다. 성북구(0.94%)를 비롯해 서대문구(0.46%), 송파구(0.4%) 등의 지역도 큰 폭으로 상승했죠.


 


실제로 서울 송파구 잠실동 잠실엘스(전용면적 85㎡) 전세 시세는 6월 25일 11억2,000만 원까지 올라 2달 만에 4억 원 가까이 올랐고, 강북의 마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오’(전용면적 114㎡) 전세 가격도 12억 원에 거래되며 5월 초와 비교하면 1억 원 이상 오른 셈입니다. 


이에, 불안한 전세 시장의 원인을 알기 위해서는 임대차 3법을 이해할 필요가 있습니다. 국회에서 발의된 임대차보호법 개정안은 총 3가지로서 전·월세 거래신고제, 계약갱신 청구권, 전·월세 상한제입니다. 이 모두 임차인의 권리 보호를 위해 마련된 제도인데요. 어떻게 이해해야 할까요?



▶ 임대차 3법이란 어떤 것일까?

      

우선 전월세 상한제는 계약 갱신 시 임대료 상승 폭을 직전 계약 임대료 5% 이하로 제한하는 내용입니다. 현재도 임대사업자로 등록한 주택에 한해서는 임대료 상승폭을 5%로 제한하지만, 이를 모든 임대주택으로 확대하는 내용입니다. 전·월세 거래신고제는 임대인·임차인에게 계약 후 30일 이내에 신고 의무를 부여하는 것입니다. 부동산 실거래가 신고처럼 전·월세 계약도 신고를 의무화하자는 내용입니다. 임대수익에 대한 과세 형평성과 자료 확보라는 측면에서 어느 정도 공감대가 형성되었다고 볼 수 있습니다. 계약갱신 청구권은 통상 2년인 전세 계약 기간을 임차인에게 한 차례 더 보장해 4년간 거주할 수 있는 권리를 주자는 것입니다.




이 중 계약갱신 청구권은 가장 큰 시선을 끌었는데 박주민 의원이 제안한 일명 ‘전·월세 무한연장법’이 논의되었기 때문입니다. 이 안은 세입자가 원할 경우 아예 무기한으로 계약을 갱신할 방안이었습니다. 세입자가 임대료를 3기 이상 연체하거나 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우, 재건축이나 집주인이 실거주 시 계약 갱신의 예외를 인정했죠. 하지만, 백혜련 의원이 임대차 보장 기간을 2+2년(계약갱신 청구권 1회 보장으로)으로 수정하도록 정리했습니다. 이 법안으로 기존 세입자가 과거 몇 번 연장했는지와 관계없이 법 시행 이전에 이뤄진 계약에도 적용되어, 추가된 2년 계약 연장을 요구할 권리가 임차인에게 주어지게 된 것입니다.


임대차 3법 도입 주장은 이미 해외의 여러 국가의 임대료 규제를 통한 주택시장 안정화 효과를 근거로 합니다. 미국의 뉴욕주는 임대차 계약 갱신을 원칙으로 하고 세입자가 집주인에게 임대료를 계속 지급하는 한 집주인의 실거주 등 사유를 제외하고 계약갱신을 거절하거나 강제 퇴거시킬 수 없도록 하고 있습니다. 프랑스도 임차인에 대한 보호를 시행해 최소 3년 이상(법인은 6년)의 임대차 기간을 임차인에게 보장합니다. 영국과 독일은 임차인에 대한 보호가 더욱 강력합니다. 영국은 집을 훼손하거나 월세를 연체하지 않는 한 계속 집에 머무르려는 세입자를 내보내려면 법원의 판단이 필요합니다. 독일도 임차인이 계속 거주할 의사만 있다면 종신 계약이 가능합니다. 다만, 집주인이나 가족이 그 집을 이용하거나 철거 혹은 수리 등의 사유가 있다면 집을 비워줘야 합니다. 임대료 인상도 제한을 두어 기본적으로 3년에 20% 이상 올릴 수 없으며 주 정부 판단에 따라 인상률을 15%로 제한할 수 있습니다.



▶ 임대차 3법의 영향과 접근 방향 


임대차 3법은 단기적으로는 전·월세 시장을 자극해 임대료를 끌어올릴 수 있습니다. 전·월세 상한제가 시행 직전 인상분을 미리 올려 받는 방식으로 단기적 전세 가격을 상승시키는 혼란이 올 수 있죠. 실제 1990년 임대차 계약 기간을 1년에서 지금의 2년으로 늘리는 제도가 도입되는 과정에서 전셋값이 폭등한 기록이 있습니다. 제도 도입 직전인 1989년에만 서울 전세 가격이 평균 23.68% 올랐고, 제도가 도입된 1990년에도 16.17%나 올랐습니다. 작년 세종대 임재만 교수가 발표한 논문에서 계약갱신 청구권과 전월세 상한제를 함께 도입했을 경우, 임대인이 시장 상황에 따라 첫 계약 임대료를 단기적으로 1.67%~21.57%가 인상될 가능성을 예측한 바 있습니다. 


그리고, 임대물량이 반전세 혹은 월세로 전환되면서 전세 물량이 감소할 가능성이 높습니다. 인상률 제한폭이 2년에 5%라면 은행예금 이자와 큰 차이가 없는 수준으로 집주인 입장에서는 전세로 매물을 내놓을 유인이 적어지기 때문입니다. 가뜩이나 내년부터는 신규 입주 물량이 절반 수준으로 줄어들면서 전세 매물 품귀 현상과 전세 가격 상승이 불가피할 것으로 보입니다. 다만, 장기적으로 임대차 3법은 서민의 주택 거래 부대비용을 줄이고 이사를 줄여 심리적 안정감을 유지할 수 있습니다.


이에 따라, 수요자 별 접근 전략을 고려할 필요가 있습니다. 거주할 집이 필요한 임차인은 새로운 입주 단지를 찾아서 전셋집을 구해 보는 것입니다. 집주인들은 전세보증금으로 아파트매입 잔금을 치르기에 시세 대비 70~80% 저렴한 전세가로 주택을 구할 수 있습니다. 이 경우 세입자는 1회 갱신연장도 가능해 최소 4년의 거주기간을 안정적으로 확보할 기회로 활용할 수 있습니다. 임대인이라면 법 시행 전 계약에 속도를 내거나, 반전세로 계약하여 대비해 볼 수 있습니다. 





혼돈 속의 임대차 3법,

우리의 주거 안정은 이루어질까요?




임대차 3법으로 가장 주목을 받는 것은 전세 시장에 미치는 영향입니다. 전세 물량의 급감에 대해서는 이미 임대차 3법이 국회를 통과하기 전후로 많은 우려가 나왔는데요. 하반기 시장에는 부동산 시장에 영향을 주는 더욱 많은 변수들이 지속적으로 진행되는 만큼 큰 흐름을 이해하고 신중히 주택 시장에 접근해야 할 것입니다.


 

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이덕수