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금융

30대 젊은 층의 내 집 마련, 부동산 시장의 올바른 이해와 전략이 필요하다!


6.17부동산대책 이후 시장의 갭투자가 감소하고, 법인 및 다주택자 등이 보유한 물건이 시장에 많이 나오고 있습니다. 그런데 최근 이 부동산 물량을 30대가 ‘영끌(?)투자’로 받아주는 양상이 나타나고 있습니다. ‘영끌’이란 영혼까지 끌어모아 돈을 마련했다는 뜻인데요. 김현미 국토부장관도 젊은 층의 ‘영끌 투자’에 대한 안타까움을 토로하고 있었습니다. 사실, 6월 이후 법인 아파트 매도 건수는 33%가 늘어난 만큼, 서울 각 지역 별 30대 이하의 매입 비중은 30~50%대로 꾸준히 늘어났습니다. 과연 지금 30대의 내 집 마련 방법인 영끌 투자, 과연 최선일까요?



▶ 법인부동산 매물 사들이는 30대 영끌 투자 


30대가 주택을 마련하는 방법은 기존 집의 매입뿐 아니라 청약을 통해 마련할 수 있습니다. 하지만, 30대는 상대적으로 무주택기간이 짧고 부양가족이 적어 그간 청약 가점제에서 철저히 소외되어 왔던 것이 사실입니다. 신혼 특별공급도 맞벌이 부부는 소득기준에서 미달되는 경우가 상당 수인데다, 미혼가구는 생애최초 자격조차 안 되는 실정이었죠. 이에, 아파트 가격이 치솟는 상황에서 30대는 지금이 아니면 내 집 마련이 더욱 어려워질 것이라는 공포심에 최대한 빚을 내서라도 서둘러 아파트 매입에 나서는 ‘영끌 투자’로 집을 마련하고 있는 것입니다. 사실, 30대가 기존 집을 영끌 투자로 매입하는 것은 몇 년간 서울의 주택가격이 지속적으로 상승한 사실로 보면 합리적일 수 있습니다. 장기적 관점에서 자녀의 교육 혹은 주거의 안정성 등을 얻기 위한 실수요라면 말입니다. 하지만, 투자목적으로 기존 주택을 구입한디면 심사숙고할 필요가 있습니다. 수도권 주택가격이 여러 가지 이유로 거품논란이 있기 때문입니다.


 


그 이유는 첫 번째로, 서울 아파트 중위 매매가격이 무려 5~6년간 무려 2배 가깝게 상승했습니다. 지난 5월 말 기준 서울 입주 5년 이내 아파트 평균 가격은 14억 원에 육박하고 있습니다. 서울 주택가격은2013년 무렵 바닥을 찍고, 2014년 민간택지 분양가 상한제 폐지·재건축 초과이익 환수제 개정·재건축 조합원 분양 주택을 3주택까지 분양 허용하는 재건축 완화 3법이 국회에서 통과된 이후, 시장의 풍부한 유동성을 기반으로 아파트 가격이 지속적으로 상승해왔습니다. 


 


더구나 최근 경기 부진과 코로나19사태로 금리인하와 양적완화 정책까지 시행되자 시중에 풀린 많은 돈까지 부동산 시장으로 흘러 들어가는 상황입니다. 




또한, 2018년 이후 수도권 주택지수는 역대 정점을 두 번이나 갱신했습니다. 소위 상투를 2번이나 잡은 것입니다. 역대 수도권 주택경기는 순환사이클을 가지고 있는데요. 지난 30~40년 간 주택시장은 5~6년 상승하면 4~5년간 하향 안정되는 사이클이 주기적으로 흐름으로 나타나고 있습니다.


 


2020년 하반기는 7년째 상승세가 이어지고 있는 셈으로, 이런 관점에서 서울 등 수도권 집값은 언제고 고점, 또는 변곡점을 맞을 개연성이 있습니다. 

정부의 주택공급정책도 주택가격의 변수가 될 수 있습니다. 그간 주택가격 상승의 이유로 주택을 지을 택지 지정이 부족했다는 지적이 있었습니다. 한국의 주거환경 변화에 의해 주택공급 목표치를 2015년 1,000명당 380호에서 2022년 422호로 끌어올리려 했지만, 공급을 증가시키기 위한 택지공급이나 개발 구역 지정 등 실행을 위한 움직임이 작았기 때문입니다. 이것은 주택가격 상승의 또 다른 불씨가 되었는데, 정부는 8.4부동산 대책을 통해 수도권 127만 호 공급을 추진하고 내년까지 18만 호 공급을 하는 등 실질적인 공급책을 추진하기로 했습니다. 

주택 공급 지역에는 하남시, 성남시, 과천시, 광명시 등 경쟁력 있는 지역들이 다수 포함되어 있어 입주시기가 도래한다면 장기적 주택안정화가 될 수도 있습니다.

이렇게 주택시장의 리스크가 증가하는 상황에서 비교적 자금력이 약한 30대는 서울의 인기지역보다는 외곽의 주택을 비싼 가격에 구입하고 있다고 볼 수 있습니다. 서울의 인기지역은 교통과 상업 중심지로 부상할 수 있는 인구 유입·소득 증가·주거 밀도 증가 등의 요인으로 상승 가능성이 높지만, 외곽지역은 이런 주택가격 상승 요소와는 다소 차이가 있어 하락기의 리스크를 떠 안을 수도 있기 때문입니다.  본인이 활용할 수 있는 최대의 레버리지를 써서 패닉바잉(공포에 의한 매수)을 한다면, 자산가격이 변동할 때 큰 피해를 볼 수 있습니다. 



▶ 청약 조건에 맞는다면 청약특별공급을 필히 고려하세요


앞서 말씀드린 사항을 고려한다면, 30대 젊은 층은 실수요라 할 지라도 최대한 주택을 저렴하게 구할 전략이 필요합니다. 주택은 실거주 뿐 아니라 투자의 양면성을 가지고 있기 때문입니다. 이에, 정부의 청년층을 위한 특별공급에 관심을 가질 필요가 있습니다. 7·10부동산 대책은 규제책에 가려졌지만 30대를 위한 맞춤형 공급 혜택들이 주어졌습니다. 생애최초 특별공급 확대, 신혼부부 소득 기준 완화 등의 혜택은 30대가 청약시장에서도 일정부분 경쟁력을 갖게 해주었습니다.


 


생애최초 특별공급은 요건 확대를 통해 국민주택뿐 아니라 민영주택에도 도입하게 되었는데요. 국민주택을 20%에서 25%로 확대하고, 민영주택은 공공택지 15% · 민간택지는 7%로 배정하는 것을 신설했습니다. 정부가 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 확대하기 위해 국민(공공)주택뿐만 아니라 민영주택에도 생애최초 특별공급(이하 특공)분양 혜택을 도입하는 것입니다. 이에, 까다로운 생애최초 가입자의 자격 요건만 맞춘다면 이들은 소위 그들만의 리그에서 낮은 청약경쟁을 통해 내 집 마련이 가능해졌습니다. 민영주택에 생애최초공급이 늘어난 것은 물량은 적지만 의미는 크다고 할 수 있습니다. 재개발이나 재건축 아파트에도 생애최초 특별공급을 넣어 볼 수 있게 되었기 때문입니다.


그간 특별공급은 유형별로 ‘순위 산정’ 방식이 있었습니다. 신혼이면 혼인기간이나 아이의 숫자, 노부모 부양이면 기간이나 부모님의 나이 같은 요건들에 우선순위를 두었으나, 생애최초 특별공급은 무주택이면 일단 자격이 되는 것입니다. 가점과 상관없이 추첨으로만 당첨자를 뽑기에 청약통장 가입기간 2년 만 지나고 자격 요건만 되면 경쟁이 가능합니다. 도시근로자 소득기준도 상향(국민주택 100%, 민영주택130%)되었습니다. 소득기준은 비과세소득을 빼고 따지는데, 총급여액을 근무 월수로 나누어 평균을 구하면 되죠.


 


이와 함께 신혼부부 특별공급의 소득기준도 상향했습니다. 현재 공공주택 100%(맞벌이 120%), 민영주택 120%(맞벌이 130%)인 소득기준이 다음달부터는 분양가 6억 원 이상의 신혼희망타운과 민영주택(생애최초 주택구입 한정)에 대해 130%(맞벌이 140%)까지 높아집니다. 4인 가구 기준 전년도 도시근로자 월평균소득의 140%는 8,716,879원이니 연소득으로 산정하면 1억4,602,546원인만큼 연소득 1억 원이 넘는 가구도 신혼부부 특별공급 신청이 가능해진 셈입니다. 현재 신혼부부 특별공급은 별도의 자산 기준이 없는 방향이 유지될 전망입니다. 생애최초 특별공급과 달리 신혼부부 특별공급에는 별도의 자산 요건이 존재하지 않아 '금수저' 청약 논란을 일으키고 있지만, 정부는 이에 대한 정책 변화는 검토한 바 없다는 입장입니다. 



▶ 30대 젊은 층, 특별공급을 노린다면 전략 필요


이렇게 향후 30대 젊은 층은 청약 시장에 접근함에 있어 생애최초 특별공급, 신혼부부 특별공급 등을 고려할 필요가 있습니다. 이에 정부에서 젊은 층을 위해 내어 놓은 청약 혜택을 충분히 활용하기 위한 전략이 필요합니다. 


첫째, 조건에 해당한다면, 청약 시까지 조건을 유지하여 매수보다는 청약을 활용하는 것이 효율적입니다. 생애최초 특별공급은 세대원 무주택, 혼인유무, 소득기준, 소득세 납부이력, 자산, 청약 통장 납입 횟수 등 까다로운 자격 요건을 가지고 있습니다. 조건에 맞추기가 쉽지 않아 일반공급에 비해 상대적 경쟁률이 매우 낮을 것으로 보입니다. 

100% 추첨선발을 하기에 조건만 맞으면 당첨 가능성이 높아 저렴한 가격으로 내 집 마련에 성공할 수 있습니다. 또한, 3기 신도시를 포함하여 2021년 수도권 내 30만 호 중 사전 청약제가 적용됩니다. 기존 9천 가구에서 3만 가구로 물량이 확대되어 충분히 접근해 볼만 합니다. 이에, 미리 자격 요건을 꼼꼼히 살펴보고 진행할 필요가 있는데요. 사전청약은 본 청약 1~2년 전에 미리 입주자를 선정하는 제도로, 향후 청약 일정을 숙지하여 사전 청약 기준을 유지할 필요가 있습니다. 사전 청약 당첨자는 본 청약 때까지 자격 요건을 유지해야 당첨으로 간주하게 됩니다. 

둘째, 향후 분양 물량이 많은 지역으로 이사하여 미리 선점하는 전략입니다. 정부에서 127만 호의 주택공급을 발표했지만, 주택 공급량은 지역에 따라 편차가 큽니다. 투기과열지역보다는 조정대상지역 혹은 비규제지역에 주택공급 물량이 높을 수 있습니다. 보통 당해 지역에서 30%를 우선 선발하고, 그 다음 해당 도 및 기타 지역에 대해 공급량이 할 당 됩니다.  제3기 신도시, 동탄 2신도시, 과천지식정보타운, 위례, 다산신도시 등 지역에 대해 미리 이사하여 2년 이상 거주한다면 그 지역에 대해 거주민으로서 청약 당첨 가능성을 높일 수 있습니다. 




투자는 최대한 저렴하게 물건을 매입하는 전략이 중요한 만큼, 

부동산시장의 올바른 이해로 전략을 세워야 합니다

 




이렇게 30대 젊은 층의 내 집 마련 전략에 대해 살펴보았습니다. 주택은 실거주라도 투자를 고려하는 양면성이 있습니다. 투자는 최대한 저렴하게 물건을 매입하는 전략이 중요한 만큼, 부동산시장의 올바른 이해로 전략을 세운다면 효과적으로 내 집 마련을 할 수가 있을 것입니다. 



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이덕수