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금융

종류도 다양한 주택관련 세금, 국세청이 알려주는 100문 100답으로 궁금증 해결해보자


최근 자주 바뀌는 부동산 세법으로 주택, 아파트 세금이 어떻게 바뀌는지 혼란스러운 상황이 지속되자, 지난 9월 17일 국세청은 주택세금 100문 100답을 내놨습니다. 

자주 바뀌는 주택정책과 관련한 세금에 대한 해설집이라고 볼 수 있는데요. 오늘은 국세청 홈페이지에 고시된 <부동산 3법 등 주요 개정내용과 100문 100답으로 풀어보는 주택세금> 자료 가운데 재테크를 위해서 꼭 알아야 할 중요한 질의응답을 몇 가지 살펴보겠습니다.



▶ 주택 양도소득세에 관한 궁금증


이번 100문 100답은 양도세, 종부세, 법인세, 지방세, 그리고 민간임대주택에 관한 특별법까지 주로 주택에 관한 세금을 사례 중심으로 정리 해 놓은 것입니다. 먼저 주택 양도세에 관해 알아보겠습니다. 

첫 번째 질문은 분양권과 관련된 질문입니다. 현재 1주택과 1분양권을 보유한 경우, 주택 수를 계산할 때, 보유한 1분양권도 주택 수에 포함이 될까요? 라는 질문인데요. 국세청의 답변은 이렇습니다. 현재 보유하고 있는 ‘분양권’은 주택 수에 포함하지 않고 있습니다. 다만, 2021년 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함하게 된다고 합니다. 가령 어떤 사람이 집을 팔았을 때 이 사람이 집을 몇 채나 가지고 있는지에 따라 세금이 비과세되거나 혹은 다주택으로 중과되는데요. 이것을 판단하기 위해서는 집을 몇 채나 가지고 있는 상태인지 확인을 해봐야 합니다. 이때, 분양권의 경우 원래는 집이 지어질 때까지는 아직 ‘권리인 상태’이고, 집이 아닌 것으로 봤는데 앞으로는 분양권, 집이 아직 지어지기 전이라 하더라도 주택 수에 포함하겠다고 하는 것이죠. 다만 이것을 바로 적용하게 되면 이 법이 생기기 전에 분양권을 취득한 분들은 굉장히 어려워지는 상황이 생길 수 있어, 적용 시점을 내년 1월 1일 이후에 새로 분양권을 취득하는 경우에만 그 분양권부터 다른 집을 팔 때 주택 수에 포함이 된다는 이야기입니다. 한 마디로 ‘소급 적용하지 않겠다’라는 의미이죠. 


두 번째 질문은 2주택을 보유한 1세대가 1주택(B)을 2021년 1월 1일 이후 양도(과세)하고 남은 ‘최종 1주택’을 양도하는 경우, 최종 1주택의 비과세 요건을 적용할 때 보유 기간의 계산에 관한 질문입니다. 

이 경우는 비과세가 적용되지 않는 1주택을 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유 기간을 1주택이 된 날, 즉 B 주택을 양도한 날부터 계산하게 됩니다. 이 또한, 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되는 사항입니다. 




세 번째 질문을 알아보겠습니다. 장기보유특별공제에 관한 내용인데요. 1세대의 1주택이 고가주택일 경우, 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가함에 따라 양도소득세 부담은 어떻게 달라지는지에 관한 질문입니다. 

현재 2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 2년 이상 거주한 경우 최대 80%의 공제율을 적용하고, 거주하지 않은 경우에는 최대 30%의 공제율을 적용하고 있는데요. 




 2021년 1월 1일 이후의 양도분부터는 계산법이 조금 달라집니다. 1세대의 1고가 주택을 21년 1월 1일부터 양도하게 되면, 연 8%였던 공제율을 보유기간 연 4%+ 거주기간 연4%로 구분하여 계산하는 것이죠. 

예를 들어, 양도가액이 20억 원이고 양도 차익이 10억 원인 고가 주택을 10년 이상 보유한 A 씨와 B 씨의 경우입니다. 

A 씨는 이 주택을 10년간 보유하고, 10년 동안 거주하였고, B 씨는 10년간 보유했지만 거주 기간은 2년입니다. 




두 명 모두 2021년 1월 1일 이후 주택을 양도하는 경우, 개정된 세법을 적용했을 때 A 씨는 10년을 거주하며 보유했으므로 2,273만 원으로 세법이 개정되기 전과 세금의 변동이 없습니다. 

하지만 B 씨의 경우, 10년을 보유했지만 2년밖에 거주하지 않았기 때문에  개정된 세법을 적용하면 2,273만 원에서 8,833만 원으로 6,560만 원이 증가하게 된 것이죠.


양도소득세에 관한 마지막 질문을 살펴볼까요? 조정대상지역 내 종전주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 취득한 조정대상지역 내 분양권(1/2지분)을 2018년 9월 14일 이후 배우자에게 증여하는 경우, 일시적 1세대 2주택 보유 허용 기간이 3년에서 2년으로 단축되는지에 관한 내용입니다. 

2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 신규 주택을 취득하는 경우 일시적 1세대 2주택 보유 허용 기간은 3년에서 2년으로 단축됩니다. 

다만, 2018년 9월 13일 이전 조정대상지역에 있는 신규 주택 또는 신규 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권)를 취득한 경우, 2018년 9월 13일 이전에 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 3년을 적용할 수 있습니다. 

그러나 2018년 9월 13일 이전에 취득 계약을 하고 계약금을 지급했는지에 대한 여부는 당초 남편 명의의 계약 당시를 기준으로 판단하므로, 3년을 적용합니다.



▶ 주택 취득세에 관한 궁금증


양도소득세 질문만 봐도 머리가 지끈지끈합니다. 양도소득세에 이어 이번에는 취득세에 관한 질문을 알아볼까요? 


첫 번째, 조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 비조정대상지역에 3억 원 아파트를 추가로 취득하는 경우 세율은 얼마일까요? 기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 비조정대상지역에 두 번째 주택을 추가로 취득하는 경우 주택 가액에 따라 1~3% 세율이 적용됩니다. 따라서, 주택가격이 3억 원인 경우, 1% 세율이 적용되는 것이죠. 

만약, 비조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 자가 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득했을 때에는 8%의 세율이 적용됩니다.




두 번째, 분양권과 입주권도 취득세가 중과될까요? 분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니며, 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과됩니다. 다만, 승계조합원의 경우 입주권 취득 시 해당 토지 지분에 대한 취득세를 부과하고 있습니다. 

또, 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택 수에는 포함됩니다. 이는 2020년 8월 12일 이후 신규 취득분부터 적용됩니다.


마지막으로, 오피스텔도 주택 수에 포함되는지 여부입니다. 이는 오피스텔이 재산세 과세 대장에 어떻게 기재되어 있는지가 중요합니다. 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세하고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함됩니다. 이 경우 2020년 8월 12일 이후 신규 취득분부터 적용되는데요. 다만, 2020년 8월 12일 전에 매매(분양)계약을 체결한 경우는 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 




국세청이 알려주는 주택 세금 100문 100답으로 

혼란스러운 주택시장 속에서 길을 찾기 바랍니다.




오늘은 잦은 세법 개정으로 인한 세율변동으로 빚어진 혼란을 정리할 수 있도록 국세청이 배포한 100문 100답의 일부 내용을 살펴보았습니다. 부동산에 관심이 있는 분이라면 오늘 소개한 내용 외에도 국세청에서 배포한 100문 100답을 꼭 확인해보세요. 취득세부터 양도세, 종합부동산세, 법인세 등 다양한 주택시장 안정화 정책에 관한 세법을 확인할 수 있습니다. 




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정원준