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금융

종부세는 물론 상속세까지 걱정해야 하는 주택가격 오름세, 어떻게 대비할까?


최근 뉴스를 보면 하늘 높이 치솟은 집값은 물론 전세는 물량이 없을 정도입니다. 이런 상황을 잡으려는 정부의 부동산 대책과 세금 강화, 그리고 임대차 3법 관련 보도가 거의 하루도 빠지지 않고 주요 테마로 보도되고 있습니다. 수도권에 거주할 집 한채만 가진 노령층에게 집값이 자꾸 오르는 것은 부담으로 다가올 수밖에 없습니다. 집값이 오르면 보유세를 부과하는 기준인 공시가격이 따라 오르기 때문이죠. 자꾸만 천정부지로 오르는 주택 가격에 종부세는 물론 상속세까지 걱정해야 하는 시대. 어떻게 대처해야 할까요?



▶ 종부세 절감, 어떤 조건이 유리할까요?


지난 8월 26일 KB국민은행에서 발표한 ‘월간 KB주택가격동향’ 리포트에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 9억8,500만 원이라고 합니다. 즉, 서울의 아파트 평균가격은 10억 원이라고 봐도 무방한데요. 전국의 아파트 평균 매매가격이 4억1,900만 원인데 비하면 서울 아파트 가격은 전국 평균의 2배 이상입니다. 서울은 아파트를 포함해서 단독, 연립 주택 등을 종합한 주택의 평균 매매가격은 7억3,700만 원이나 된다고 합니다.  

서울의 평균 아파트값은 1년 전과 비교하면 1억5,330만 원(18.4%) 올랐고, 2년 전보다는 2억3,525만 원(31.4%)이 상승했습니다. 정부에서 발표한 공시가격 현실화 방안에 따르면 시가 9억 원 미만은 현행처럼 약 68%, 시가 9~15억 원은 70%, 15~30억 원은 75%, 30억 원 초과는 80% 수준으로 공시가격을 올린다고 하는데요.


이때, 단독명의 1주택자의 종부세는 공시가격이 9억 원이 넘어야 부과됩니다. 부부 공동명의 1주택자의 종부세는 각각 소유지분의 공시가격이 6억 원이 넘어야 부과되는데요. 부부 합산으로는 12억 원이 넘어야 과세대상이 됩니다. 즉, 종부세를 계산할 때 부부 공동명의가 단독 명의보다 3억 원 정도 유리한 셈입니다. 


그러나 고가의 1주택은 그렇지 않을 수 있습니다. 정부에서는 1주택만 소유한 고령자의 경우, 오래 보유한 주택에 대해 종부세를 완화해주기 위해 고령자 공제(60세 이상)와 장기보유공제(5년 이상)로 최대 80%를 공제해준다고 했는데요. 하지만 이런 종부세 세액공제는 단독명의만 적용할 뿐, 부부 공동명의는 해당 사항이 없기 때문이죠. 

일반적으로는 단독명의보다 공동명의가 종부세 계산 시 유리하지만, 공시가격 15억 원이 넘는 1주택에 대해 종부세 시뮬레이션을 했을 경우 65세 이상인 사람이 10년 이상 보유한 주택은 오히려 부부 공동명의보다 각종 세액공제가 반영되는 단독명의가 더 유리한 셈이죠. 

그렇다고 종부세 절감 때문에 고가의 공동명의 1주택을 단독명의로 돌리는 것은 엄청난 세금이 수반됩니다. 당장 취득세와 증여세 또한 만만치 않으며, 나중에 양도소득세와 상속세까지 고려할 경우에는 공동명의가 더 유리한 경우도 많기 때문이죠.



▶ 주택 실거래가 10억 넘으면 상속세 부과 대상


상속세는 아파트나 오피스텔처럼 단지를 형성하고 동일평형의 최근 실거래가가 있다면 그 가격을 기준으로 부과합니다. 물론 재산이 있다고 모두 상속세를 내는 것은 아닙니다. 상속세법에는 각종 공제항목이 있기 때문인데요. 상속세를 계산할 때는 일단, ‘일괄공제 5억 원’이 적용됩니다. 따라서 재산이 5억원 이하인 경우에는 상속세에 대해 전혀 걱정하지 않아도 됩니다. 

 또한, 사망할 당시 배우자가 생존해 있으면 ‘배우자상속공제’를 최소 5억 원까지 추가로 공제해 줍니다. 결국, 상속세는 싱글로 사망 시 5억 원 이상, 배우자 생존 시 10억 원 이상의 재산이 있어야 부과되는 이죠. 


그러나 세법에 따른 상속세 공제 금액은 90년대부터 수십 년째 그대로인데 수도권의 아파트를 비롯한 부동산 가격은 천정부지로 오른 곳이 상당수여서 과거에는 정말 부자들만 상속세를 걱정했으나, 이제는 평범한 은퇴자들이 수도권에 집 한 채 갖고 있어도 상속세를 걱정해야 하는 시대가 도래했습니다. 국세청이 발표한 ‘2020년 국세통계 1차 조기 공개’ 자료에 따르면 작년 한 해 세무서에 신고된 증여세 신고는 151,399건으로 ’18년(145,139건) 대비 4.3%가 증가한 것으로 나타났습니다. 




작년에 증여한 총 재산가액은 28조 2,502억 원으로 ’18년(27조4,114억 원) 대비 3.1%가 증가했습니다. 증여세 신고 건수와 재산가액은 매년 지속적으로 증가해 왔으며 앞으로 각종 보유 세금이 강화될수록 재산을 분산하여 증여하려는 추세는 더욱 증가할 것으로 예상됩니다.



▶ 절세를 위한 방법들


다주택 고령자가 향후 보유세를 부담할 만큼의 소득을 올릴 수 없다면 눈물을 머금고 처분할 수밖에 없겠죠. 그러나 정말 호재가 많은 주택이라 처분하기 아깝다면 증여를 고려하는 것도 한 가지 방법입니다. 그런데 최근 부동산 대책의 후속 조치로 8월 12일부터 조정대상지역의 공시가격 3억 원이 넘는 주택을 증여하면 취득세가 기존 3.5%에서 12%로 중과세됩니다. 물론 기존보다 취득세가 중과되어 당장은 세금이 부담스럽지만, 이런 취득세 납부액은 증여받은 자녀가 나중에 주택을 처분할 때 양도세 계산 시 취득가액으로 반영되어 결국엔 자녀의 양도세를 줄일 수 있다는 장점이 있습니다. 


 


특히 현재 시가 대비 취득가액이 매우 낮은 주택을 다주택자 부모가 처분하면 엄청난 양도세를 부담해야 하는데, 차라리 자녀에게 증여하면 당장은 증여세가 부담되지만, 향후 자녀가 주택을 처분할 때 취득가액을 증여받을 당시의 시가로 계산하기 때문에 자녀의 양도세를 줄일 수 있습니다. 이런 경우 장기적인 관점으로 보면 증여가 유리할 수 있죠. 

고령자가 고가의 1주택만 보유한 경우에도 앞으로 낼 보유세, 건강보험료 및 상속세가 부담스럽다면 과감히 처분하여 작은 집으로 옮기고 남은 돈으로 노후를 좀 더 풍요롭게 하는 데 쓰거나 자녀에게 증여하는 방법도 절세의 테크닉입니다. 


또한, 주택연금제도를 활용하는 것도 상속세를 줄이는 방법입니다. 주택연금은 한국주택금융공사로 소유권이 바뀌는 것이 아니고 단지 근저당권을 설정하는 것으로서 소유자의 사망 시에 그동안의 연금수령 상당액은 채무로 간주하여 상속재산을 줄이는 효과가 있어 결국 상속세도 줄어들 수 있는 것입니다. 


주택연금에 가입하려면 몇 가지 조건이 있습니다. 먼저 주택 소유자 또는 배우자가 만 55세 이상이어야 합니다. 또한 주택연금에 가입할 수 있는 주택은 현재 시가가 9억 원 이하여야 합니다. 그러나, 고가주택 기준 금액이 2008년 이후 12년째 ‘시가 9억 원’인 반면, 서울 아파트 중위 가격은 같은 기간 2배 가까이 올라 ‘시가 9억 원’기준 때문에 연금을 신청하고 싶어도 할 수 없다는 의견이 많습니다. 


따라서, 주택연금 가입 가능한 주택의 기준을 ‘시가 9억 원’이 아닌 ‘주택공시가격 9억 원 이하’로 완화하자는 개편안이 국회에서 현재 발의 중입니다. ‘시가 9억 원’에서 ‘공시지가 9억 원’으로 기준이 바뀌게 된다면 약 12만 가구가 새로 주택연금 가입 대상에 포함됩니다. 다만, 시가 9억 원 초과 주택을 담보로 주택연금에 가입하더라도 지급액은 시가 9억 원 주택을 담보로 맡겼을 때만큼만 연금을 받을 수 있습니다. 

그렇다면 다주택자의 경우, 어떻게 주택연금을 신청할 수 있을까요? 다주택자라면, 모든 주택의 합산 가격이 9억 원 이하이며, 부부 합산 주택의 경우에도 시가 9억 원 이하여야 합니다. 9억 원을 초과하는 2주택자는 신청 후 3년 이내에 1주택을 처분하기로 약정한다면 가입할 수 있습니다. 




노후의 절세 방안, 부동산 투자만큼

철저한 분석이 필요합니다. 




천정부지로 오르기만 하는 집값 때문에 늘어난 세금으로 노후 계획을 어떻게 세워야 할지 혼란스러운 상황에 있는 분이 많습니다. 부동산 투자도 냉철한 판단 후 과감하게 실행에 옮긴 사람들이 성공했듯이 절세도 철저한 분석 하에 과감히 실행에 옮겨야 효과를 볼 수 있습니다. 법 개정 추이를 잘 모니터링하고 너무 늦지 않게 실행에 옮기는 것이 현명한 방법입니다.




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정원준