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금융

분양가상한제 확정 이후 주택 실수요자들이 주목해야 할 이슈

얼마 전 정부의 8·12 부동산대책이 발표되었습니다. 작년 9월 13일 이후 약 1년 만의 부동산 대책으로, 서울 아파트 가격이 작년 11월 하락한 이후 최근 상승세로 전환한 것이 그 이유입니다. 특히, 그 상승세가 강남구 재건축 시장을 중심으로 집중되었습니다. 이로써 재건축 단지의 분양가격은 기존 주택가격보다 3.7배나 높았으며, 이는 인근 지역의 상승세를 견인하는 결과까지 이어졌습니다. 이번 8·12 부동산대책은 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상되는데요. 간택지 분양가상한제 적용 기준에 대한 개선 내용이 주를 이루면서 분양시장뿐 아니라 재건축시장과 기존 주택시장까지 직간접적으로 영향을 미치기 때문입니다. 민간주택 분양가상한제는 집값 안정과 높은 청약 가점을 보유한 실수요자들에게 저렴한 가격으로 내 집 마련의 희망을 주는 긍정적 효과가 예상되지만, 민간택지 부분의 분양가상한제 발표를 전후로 몇 가지 부문에서 쟁점이 되었습니다. 이를 잘 살펴보면 이슈별 수혜 주체를 이해할 수 있기에, 부동산 시장에 접근하는 분이라면 눈여겨 보아야 하겠습니다.



▶ 재건축시장과 기존 주택시장까지 영향을 주는 분양가상한제



첫 번째 이슈는 민간택지 부문의 분양가상한제 실시 후, 적용 대상 지역의 주택공급이 감소할 가능성이 보입니다. 분양가상한제 시행으로 시공사 입장에서는 재건축 수주에 보수적으로 접근할 수밖에 없습니다. 과거 2006년에도 정부가 민간택지 아파트에 대한 분양가상한제를 진행하면서 수익성이 감소한 건설업체들이 공급을 포기함으로써, 당시 서울 강남권 재건축 승인 사업장이 2006년 14곳에서 시행 2년도 안 돼 2008년 단 1곳으로 감소한 적이 있습니다. 해당 지역에 대한 신규아파트 물량이 감소한다는 것은 오히려 주택가격을 상승시킬 가능성이 있어, 반대 측의 주된 논거로 사용되었는데요.




 이번 발표는 분양가상한제 정량요건을 개선하여 지역 지정이 용이하도록 개선했습니다. 하지만, 대상 지역의 범위도 넓어진 것이죠. 분양가상한제의 지정은 ‘필수 요건인 주택가격’에 ‘선택요건인 분양가격, 청약경쟁률, 거래’ 중 하나를 합쳐서 지정합니다. 하지만, 이번 8·12대책에서는 필수 요건과 ‘선택요건 중 분양가격의 정량요건’을 개선했습니다. 필수요건 중 지정 대상 지역 주택가격은 기존 ‘직전 3개월 주택가격 상승률이 물가 상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정하고, 지역 내에서 최근 분양 실적이 없을 경우, 주택건설지역의 통계를 사용하도록 개선했습니다.




분양가상한제 정량요건을 개선해 지정 지역이 용이하도록 개선되었습니다. 

 




다만, 국토부의 개선 사항은 투기 과열지역과 선택요건을 충족한 지역이라고 모두 지정하는 것이 아닙니다. 국토부의 주거정책심의위원회 심의를 통과하게 함으로써 향후 적용 지역의 범위를 유동적으로 설정한 것이죠. 이는 위의 논쟁을 다소 반영한 것으로 판단됩니다. 만일 위의 개선사항에 의한 분양가상한제 확대로 주택공급을 실제로 감소시킨다면, 인기 지역의 다주택자들이 수혜를 볼 가능성이 있습니다. 여기에 청약에 떨어진 실수요자들이 로또 청약 당첨을 노리기 위해 전세로 눌러앉는 동안 공급감소까지 겹친다면 전세난이 심화될 수 있기 때문입니다. 제도가 실시된 2007년에도 전세가 변동률이 2.74%에서 2년 동안 4.27%로 상승했던 것은 이를 뒷받침합니다.


▶ 분양가상한제도 발표 이후 시행까지, 준비 기간이 짧다


 


두 번째 이슈는 이번 분양가상한제 발표 이후 효력이 발생할 때까지 시행 준비 기간에 관한 것입니다. 이번 8월에 발표된 분양가상한제는 10월 초 공포하고 시행할 예정으로, 사업 주체는 바뀐 제도에 대응할 기간이 약 두 달에 불과하므로 매우 짧은 기간입니다. 기존 시행된 2007년과 비교하면 시행 준비 기간이 짧아 각 사업 주체들의 불만 요인이 되고 있습니다. 과거 2007년 1월 민간택지 분양가상한제를 발표는 시행까지 무려 9개월간 준비할 시간을 주었기 때문입니다. 하지만, 그 결과 2007년 서울시 아파트 인허가 5만 호가 밀어내기 분양을 했으며, 사실상 규제의 법망을 빠져나갈 빌미를 주었습니다. 이번 시행은 발표로부터 2~3개월여 시간에 불과한 만큼, 밀어내기 분양은 쉽지 않아 보입니다.




분양가상한제 발표 이후 시행하기까지 준비 기간이 짧아, 

시행사들이 규제의 법망을 빠져나가기 힘들 것으로 보입니다.




게다가, 정비사업 진행상 적용 단계도 일괄적으로 입주자모집 승인 시점으로 맞추어 발표했습니다. 현재 분양가상한제 적용지역 지정 시 지정효력은 일반주택사업의 경우 지정 공고일 이후 ‘최초 입주자모집승인 신청 단지’부터 적용하는 반면, 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 ‘관리처분계획 인가 신청 단지’부터 적용하게 되어 있습니다. 이로써 재건축·재개발 사업의 경우 이미 관리처분계획 인가를 신청한 단지까지도 분양가상한제 적용이 불가피하게 된 것입니다.

향후, 반포동 주공1단지 1·2·4지구(반포 디에이치 클래스트), 신반포3차·경남(래미안 원베일리), 한신4지구(신반포 메이플자이), 둔촌동 주공 등 관리처분계획 인가 신청을 마친 후 분양가상한제 실시에 안심하던 단지들까지 포함됨으로써 논란이 예상됩니다. 이들 단지에 분양가상한제가 적용된다면 실제 거주 조합원은 이주비와 새집을 얻기 위해 들어간 대출이자 등으로 난항을 겪을 수밖에 없고, 이미 재건축 사업 수주 건설사도 수익감소가 예상할 수 있기 때문입니다. 

이때 최대 수혜자는 역시 예비 청약자가 될 수 있습니다. 현재보다 더 저렴한 가격에 분양받을 수 있는 인기 지역의 새 아파트들이 늘어나기 때문입니다. 다만, 청약 경쟁은 더욱 치열해질 것입니다. 과거에도 청약 경쟁률과 가점이 더욱 높아진 전례가 있었기 때문이죠.


▶ 시세의 50~80% 수준의 분양가



 


세 번째 이슈는 이른바 ‘로또 분양’으로 인한 수혜자 변동에 관한 이슈입니다. 이번 8·12대책에서 분양가는 ‘택지비+건축비’ 이하의 가격으로 제한하도록 발표되었습니다. 향후 1~2년 안에 서울 내 70여 개 단지가 시세의 50~80% 수준에 분양되어 소위 로또 분양단지가 늘어날 가능성이 커진 것이죠. 이렇게 되면 그간 민간택지에서 공급자나 공급 주체가 가져갔던 개발이익을 청약 당첨자가 가져갈 수 있게 되는데요. 청약자들은 높은 차액에 마음이 설렐 수밖에 없지만, 분양가상한제 반대 측은 시세차익 노린 투기 수요 유입에 대한 문제점을 끊임없이 제기해 왔습니다.


이에, 이번 대책에서는 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대했습니다. 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간은 현재 3~4년에 불과하여, 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막기에는 한계가 있었기 때문입니다. 게다가, 분양을 받은 사람이 전매제한 기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우에는 한국토지주택공사(LH)가 해당 주택을 일정 금액으로 우선 매입할 수 있는 기존 제도를 활성화했습니다. LH가 우선 매입한 주택을 임대주택으로 공급하고, 필요시 수급조절용으로 활용함으로써 투기수요를 차단하기 위해 노력한 것입니다.


 


분양가가 ‘택지비+건축비’ 이하의 가격으로 제한된다면, 수혜자는 청약자뿐 아니라 재건축단지에서 입주권을 포기하려고 했던 청산인들도 포함될 기능성이 있습니다. 

분양가는 택지비와 건축비·적정이윤을 합친 금액으로, 건축비·적정이윤은 제한적이라 택지비를 상승시킬 수밖에 없는데요. 그러면, 종전자산평가를 진행하여 오른 지가를 반영하려는 단지가 생길 수 있으며, 청산인들의 자산 평가액도 상승하여 오히려 높은 수익을 올리고 사업에서 손을 뗄 수 있어, 수혜가 예상됩니다.


이렇게 8·12대책에서 확정 발표된 민간택지의 분양가상한제 이슈별 쟁점에 대해 살펴보았습니다. 이번 개정으로 내 집 마련 투자자들은 단기보다는 장기적 관점에서 실수요로 접근하는 청약전략을 고려해야 할 것으로 보입니다. 다만, 이번 대책은 여러 투자 주체들의 이해관계가 상이해진 만큼, 각 주체는 이번 발표된 분양가상한제를 면밀히 파악한 이후 시장에 접근하는 노력이 필요하다고 판단됩니다. 


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이덕수