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금융

부동산을 처분할 때 세금을 줄이는 방법 8가지



서울 마포구에 거주하는 김절세(60) 씨는 주택을 여러 채 소유한 일명 ‘다주택자’에요. 공인중개사 사무실에 내놓은 아파트를 때마침 사겠다는 사람이 있어 기분이 좋았습니다. 하지만 알고보니, 양도소득세가 엄청나다는 얘기를 듣고 고민에 빠졌어요. 앓던 이 같던 집을 팔게 됐으니 기쁠 일인데, 양도 소득세 때문에 속이 쓰립니다.


김 씨 처럼 양도소득세가 고민인 사람들을 위해 절세할 수 있는 몇 가지 방법이 있습니다. 알아두면 돈이 되는 효과적인 절세 방법은 어떤 것들이 있나 소개하겠습니다.

 


 
국세청 양도소득세 자동계산 바로가기
 

 

양도 소득세란 토지나 건물 등의 자산이나 기타 재산의 소유권을 양도할 때 생기는 양도 소득에 대한 조세에요. 양도 소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요한 경비 (취등록세, 법무사비용, 중개수수료 등)을 차감한 뒤 장기보유 특별공제와 기본 공제를 한 후 금액에서 세율을 적용해 양도 소득세를 산출합니다. 그 산출된 금액에서 지방소득세 10%를 가산하면 총 부담할 세액이 되지요. 국세청 홈택스 홈페이지에는 양도 소득세 자동계산 프로그램이 있으니 활용해보세요. 

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양도세가 고민인 분을 위한 8가지 솔루션!


그렇다면 부담되는 양도세 어떻게 하면 줄일 수 있을까요? 알면 돈이 되는 부동산 양도 시 절세 포인트 8가지 잘 챙기셔서 새는 돈 잡으세요.

 

1. 주택처분순서, 양도차익이 큰 주택을 가장 나중에 처분하세요. 

다주택자라면 ‘1세대 1주택 비과세’를 활용하는 전략이야 말로 가장 큰 절세방법이에요. 즉, 양도차익이 커서 양도소득세가 제일 많이 나올 것으로 예상되는 주택을 가장 나중에 매각하여 1주택 비과세를 받는 것이 매우 유리한 것이죠. 


2. 일시적 2주택은 비과세, 주택 취득부터 3년 내 기존 주택을 양도하세요. 

최고의 절세야 두말할 것도 없이 세금을 안내는 것. 즉, 비과세이죠. 이러한 비과세 대상의 대표적인 경우가 일시적인 1세대 2주택이에요. 국내에 1주택을 소유한 1세대 (주민등록등본 상의 가족 모두)가 기존에 가지고 있던 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우를 말하는 건데요. 다시 말해 다른 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존에 가지고 있던 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 된답니다.


3. 감면 대상 부동산인지의 검토해 보세요

여러 가지 양도세 과세특례가 있지만 대표적인 것으로 4.1부동산 대책에 의한 감면이 있어요. 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자로부터 매입하는 주택으로서 ‘취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(아파트는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택’ 을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 주택공급업체와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함해요)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년간 발생한양도차익에 대하여는 양도소득세의 100% 상당하는 세액을 감면해 줍니다.

 




4. 상가 겸용 주택일 경우, 주택으로 간주해요 

상가와 주택이 함께 있는 겸용주택의 경우 양도소득세법에서는 주택면적이 상가면적보다 크면 전체를 주택으로 간주해요. 공부상의 용도는 상가가 주택보다 크지만 실제 사용용도는 주택이 더 크다면 공부상 용도로 변경하거나 실제로 주택으로 사용한 사실을 입증하면 1세대 1주택 혜택을 받을 수 있어요.


5. 처분시기를 고려합니다

일반적으로 양도소득세는 양도차익에 대하여 6~38%의 세율이 적용됩니다. 그러나 부동산의 보유기간이 2년 미만일 경우 무조건 40%의 세율이 적용되며, 1년 미만의 경우 50%의 높은 세율이 적용될 수 있으니 주의 해야겠죠? 또한 같은 연도(1.1~12.31)내에 처분한 부동산들은 합산해서 높은 세율이 부과될 수 있으니 처분시기를 조절할 필요가 있어요. 또한 세법에서는3년 이상 보유한 부동산의 경우 10%, 4년 이상 보유한 경우 12%, 4년 이후부터는 1년 단위로 3%씩 추가로장기보유특별공제를 해 주고 있어요. 따라서 최장 10년인 경우는 30%의 장기보유특별공제율 적용으로 양도소득세를 절약할 수 있습니다. 한편, 1세대 1주택이지만 양도소득세가 과세되는 고가주택은 최대 80%까지 장기보유특별공제를 적용해 줍니다.




6. 신고기간을 놓치지 마세요 

부동산을 양도하는 경우 양도 일이 속하는 달의 말일로부터 2월 이내(즉, 8월달 중에 양도한 경우에는 10월말일 까지)에 양도세 신고를 해야 합니다. 이렇게 기한 내에 신고납부를 놓치게 되면 세법상 의무불이행으로 인한 가산세가 부과되요. 따라서 기한 내에 신고를 하는 것이 불필요한 세금 부담을 줄일수 있는 방법임을 꼭 명심 해야겠죠?


7. 증빙을 빠짐없이 챙기세요

부동산의 취득이나 양도에 직접 관련된 비용도 실제 지출된 사실이 관련 증빙에 의해 입증되면 공제를 받을 수 있어요. 따라서 취득 당시 가액, 법무사 비용, 취득세와 농어촌특별세, 등록세와 교육세, 취득과 양도시의 부동산 중개수수료, 샤시설치비용, 발코니확장비용 등의 경우 세금계산서나 영수증 등을 잘 챙겨 두어야 합니다.


8. 배우자에게 증여하여 취득가액을 높이세요

취득 당시에 비해 가격이 많이 오른 부동산을 배우자에게 증여(배우자 간 증여공제 6억원 적용)해서 취득가액을 높이는 전략이 있어요. 이는 증여 후 5년 간은 보유해야 효과를 볼 수 있어요. 


사랑처럼 재테크도 타이밍과 전략이 필요한 것 같습니다. 미리 챙기지 않아 가산세 내는 일이 없도록 본인의 재무상태에 대해서 다시 한번 점검해보세요. 자세한 내용은 세무전문가와 꼭 상의하시고요. ^^


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정원준