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금융

다시 달아오른 부동산, 현명한 투자방법은?


얼어 붙어있던 부동산 시장에 화끈한 여름이 온 것일까요? 최근 주택시장 열기가 그렇게 뜨겁습니다. 우선, 재고주택 거래량이 예년에 비해 크게 증가했는데요. 서울시부동산정보광장에 따르면 서울지역의 4월 기존 주택 거래량은 4월말 기준 1만6981건이었습니다. 이는 2008년 2만5623건 이후 역대 가장 높은 거래량이라고 합니다. 그 중 아파트 거래량이 총 1만831가구로 가장 많고, 다세대•연립주택 거래량도 4993건으로 작년에 비해 32.89% 상승했는데, 이 역시 2008년 이후 가장 높은 수치라고 합니다.



분양시장 역시 들썩이고 있죠. 수도권과 지방 모두 청약 경쟁률이 치솟으며 일부 지역에선 과열 논란까지 빚어집니다. 정부의 부동산 규제 완화와 전세난에 지친 세입자들이 청약시장으로 대거 몰리고 있는 것이죠. 그러다 보니 울지역 아파트 매매가격 역시 수직 상승하고 있습니다. KB국민은행 발표에 따르면 올해 상반기가 못되어 작년 한 해 동안의 상승률을 벌써 뛰어넘었다고 하네요. 특히, 재건축 물량이 많은 강동구(2.19%), 서초구(1.76%), 강남구(1.56%)와 마곡지구가 개발된 강서구(1.77%)가 상승세를 이끌고 있다고 합니다.


이런 부동산 열기를 어떻게 보아야 할까요? 현재 시장에서는 정상적인 회복세라는 시각시장과열이라는 시각이 맞서고 있습니다. 왜 서로 다른 해석이 나오는 것 일까요?





부동산 열기를 정상적인 회복으로 보는 세 가지 이유


정상적인 회복세로 보는 시각은 다음의 세가지 이유로 살필 수 있습니다. 그간 워낙 침체의 늪에서 머물던 시장이 본격적인 회복을 하는 것으로 보는 건데요. 정부의 규제완화 정책 ∙ 전세가격 상승 ∙ 초저금리 시대라는 3박자가 맞물려 주택 구매에 대한 관심이 높아져서 자연스러운 부동산 열기가 형성된 것으로 보는 것입니다. 첫째로 갑자기 올라갔다기보다 이미 한번 부동산 침체기와 더불어 정상적인 조정을 거친 결과라는 것이죠. 특히, 주택가격이 7년간 하향 안정세를 보였고, 2008년 금융위기에도 타국에 비해 안정성을 유지 한 것을 그 근거로 두고 있습니다. 로 가계부채가 늘어난 결과는 주택담보대출의 증가에 따른 것으로 카드대란과는 본질적으로 다르다고 보고 있습니다. 과거처럼 빚을 내서 집을 산 무리한 투기자가 아닌 실수요에 따른 합리적 투자자가 늘어난 것으로 보는 겁니다. 로 공급과잉 우려에 대해서도 수도권 시장은 아직 이르다는 의견입니다. 최근 3년간의 수도권 아파트 분양물량이 3년간 공급이 부족했으며, 이로 인해 일어날 수 밖에 없는 전세대란이 일어 났다고 보는 것이죠. 하지만 현 주택시장의 열기를 과열로 보는 우려의 시각도 팽팽히 맞섭니다.






주택 시장 열기를 과열로 분석하는 두 가지 우려


먼저, 택 공급과잉 우려인데요. 분양시장이 활황세를 탈수록 공급과잉을 원인으로 보는 겁니다. 실제 신규주택이 대규모로 공급되면 당장 내년부터 주택시장에 공급과잉이 나타날 수 있다는 예측인데요. 주택산업연구원도 당장 올해 적정 수준의 주택공급량은 34만5000가구로 분석는데, 이는 민간 물량 공급은 부족해 보이지만 공공물량을 합하면 오히려 수요가 부족하다는 지적입니다.


NEWS1에서 인용한 서울시자료에 의하면, 당장 올해만 1만9134가구가 순공급된다고 하네요. 2017년부터 2019년까지 3개년을 합치면 22만9078가구가 순공급 되는 상황입니다. 전세난이 극심한 강남•서초•송파•강동 등 동남권 4개구로 범위를 좁혀보면 올해와 내년에는 각각 6534가구•6823가구의 주택이 순멸실되지만 2017년에는 8619가구가 순공급 된다고 하니, 올해 분양물량이 입주하는 2~3년 후 주택 가격 하락의 근거 되는 것이죠. 특히, 수도권 신도시나 택지지구 등 입주시기는 조정이 안 돼 실제 공급이 쏠리는 지역은 하락폭이 커질 수 있을 것입니다.



두 번째, 가계부채에 따른 위험을 우려하고 있습니다. 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 총부채상환비율(DTI) 및 주택담보인정비율(LTV) 완화를 시행한 이후 주택담보대출로 인한 가계대출은 크게 증가했습니다. 지난달 기준 시중은행이 보유한 주택담보대출 잔액은 418조4000억원으로 가계부채 총액의 40% 가량을 차지하고 있습니다. 현재 미국의 기준금리 인상 가능성, 유럽발(發) 디플레이션 등 글로벌 경제여건의 불안정을 단초로 보고 있는 터라, 미국이 하반기 기준금리를 인상 하면 국내에 유입됐던 달러부터 빠지는 구조라 우리나라 역시 금리를 인상 할 수밖에 없겠죠. 이럴 경우 대출을 낀 집주인들의 원리금 부담은 늘어나는 한편 저금리를 이용해 매매에 나서는 수요자는 줄어드는 상황 벌어질 수 있습니다. 그러면, 낮은 금리로 매매에 나섰던 수요자가 줄어, 집값이 하락하는 악순환이 이어지게 될 수 있다고 우려하는 것이죠.


특히, 전세난을 피해 부채 상환능력이 떨어지는 젊은 층들의 빚 부담이 늘었다는 점은 큰 위험요소이며, 한계에 다른 주택담보대출이 하우스푸어를 양산하는 결과로 이어질 수 있다는 점은 분명히 인지해야 합니다.





부동산 열기가 오를수록 보다 신중히 접근해야


최근 모처럼 살아난 부동산 시장에 대해 지나치게 부정적인 시각으로 찬물을 끼얹는 것은 지양되어야겠죠. 그러나 한껏 달아오른 분양 열기에 아무런 고민없이 동참하는 것도 자칫 잘못하면 리스크 높은 투기로 변질 될 우려도 있긴 합니다. 그러니 투자자 분들은 최소한 지역의 수급상황과 주변가격 등을 면밀히 분석한 후 투자에 들어가는 현명한 투자방법이 요구되는 시점이라 생각되네요. 모쪼록 시장의 열기 잘 분석하셔서 작은 이득이더라도 큰 손해를 피하시는 투자 되시길 바랍니다.



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이덕수